特邀嘉賓：中國社會科學院金融研究所金融發展室主任 易憲容

主持人：本報記者 宋焱

在部分城市房價持續上漲而成為社會關注熱點之際，5月29日，2006年房地産市場調控細則頒布出臺。這份由國務院辦公廳轉發九部門聯合製定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱《意見》)，向市場傳遞了什麼政策意圖？將給房地産市場帶來什麼影響？為此，本報記者專訪了中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容。

主持人：您認為《意見》發佈的主要政策意圖是什麼？

易憲容：自去年中央實施加強房地産市場調控的決策和部署以來，我國房地産投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但從目前情況來看，房地産領域的一些問題尚未根本解決，主要表現為：少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地産市場秩序比較混亂。在此形勢下，國務院總理溫家寶5月17日主持召開了國務院常務會議，研究促進房地産業健康發展措施。《意見》深入貫徹本次會議關於房地産調控的精神，提出了具有較強操作性的措施。政策意圖非常明顯，即抑制當前房地産市場過熱的局面，進一步調整過高的房價。

主持人：《意見》調整了對個人住房按揭貸款首付款比例的規定，您如何看待這一信貸政策調整？

易憲容：《意見》規定，自6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不低於30％，自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％。不可否認，這對中低收入者是個好消息。並且，首付分30％和20％的比例設置也是適當的，它綜合考慮了個人住房按揭貸款産品本身的特性、借款人的承受能力和銀行的風險等因素。然而，如果想要進一步發揮信貸政策對於房地産市場的調控作用，這一政策還應進一步劃分檔次，充分細化。比如90平方米至120平方米實行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

事實上，信貸政策是房地産市場宏觀調控“最核心”的政策。除了調整個人住房按揭貸款首付款比例之外，我認為還可以在利率政策上作出調整，從而更好地解決中低收入者的住房困難。可以考慮，對中低收入者的第一套住房實行優惠利率，其他購房者則實行市場利率。

主持人：《意見》的出臺是否能夠遏制房價過快上漲的勢頭？

易憲容：《意見》的出臺體現了中央調控房價的力度在加強，然而，房地産市場調控的效果關鍵還要看政策落實。如果切實落實《意見》規定，可以預見，中長期內房價的下跌是必然趨勢，但在短期內是否能夠出現房價下跌，還須看下一步的宏觀調控措施。而對於普通購房者而言，應該根據自己的收入來判斷房價是不是合適，具體而言，可以根據以下三條標準作出判斷：第一，房價與居民每年可支配收入的比例應該是3到6；第二，買房者每個月支付的按揭跟家庭月收入的比例應該是25%至35%；第三，購房者總負債率與每個月總收入的比例不能超過50%。

主持人：下一步對房地産市場宏觀調控的政策取向是什麼？

易憲容：房地産市場宏觀調控的效果關鍵看落實，在此基礎上，我認為下一步房地産市場宏觀調控政策的著力點應該放在以下四個方面：

第一，應該根據房價和經濟形勢逐步上調利率，與美國5%的利率水準相比，當前我國2.25%的利率水準仍然偏低，過低的利率水準成為導致房地産過熱的癥結所在，因此提高利率是遏制房地産過熱的“最佳工具”。

第二，針對現在各大城市投機性購房嚴重的問題，我認為《意見》規定的5年內轉手交易需交納全額營業稅這項政策力度仍不夠，建議開徵高比例的“物業稅”和“個人交易所得稅”。

第三，計劃經濟下所催生的房屋預售制度已經對房地産市場的健康發展産生了阻礙作用，如果不能夠取消這項制度，那麼至少也應對其進行修改。

第四，應該對外資進入我國房地産市場進行嚴格限制。