2005年5月11日,國務院辦公廳轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》,這個被稱為“新八條”的規定令樓市極為震撼,其中利用稅收調節房産二次銷售的舉措已讓炒家聞風而動,突擊賣盤蜂擁而出。
現時購房者被分為兩類:用家和炒家,前者代表著真實需求,後者則代表了投資甚至投機性需求。近年來部分地區的樓價居高不下,在很大程度上緣于購房投機行為。很顯然,利用稅收調節房産二次銷售的舉措就是要打擊投機類炒家,抑制房地産交易中的投機行為。
根據這條規定,自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
實際上房地産投機行為的産生,是需要一定的條件的,如房價上漲要有足夠的幅度,買賣週轉要足夠快、購房成本要相對較低,購房存在杠桿效應等。現在來看,房價上漲超過10%,再加上購房成本偏低,以及轉按揭的杠桿效應,就容易出現房價上漲過快和公眾投資過熱的問題,長期投資行為受挫,大量需求被強行提前釋放,各方囤積的空轉房迅速增加,市場不穩定因素增多,風險不斷累積。
比如,以一套120平方米的普通住宅為例,假定其總價為100萬元,不考慮營業稅的因素,其交易成本包括契稅、佣金、印花稅、登記費、按揭費用等,佣金通常定為1.5%,契稅現在是1.6%,加起來大約在3.2%-3.3%左右,也就是説炒家搗手這樣一套房子總共要交6.4-6.6萬元費用。假定房價每年上漲10%左右,如果沒有按揭因素,持有一年只能賺3.4%-3.6%,與一年期儲蓄利率相比,沒有太大的吸引力,如果持有兩年的話,年收益率可以提高到7.2%-7.3%。
如果考慮按揭因素,並且有轉按揭支援,或者先補清餘款再轉讓的成本忽略不計,按首付比例兩成計算,持有一年的收益率就可以達到17%左右,持有兩年的收益率能達到36%左右。若按首付比例三成計算,持有一年的收益率為11.3%左右,持有兩年的年收益率能達到24%左右,回報仍相當可觀。
在個別地區,房價年漲幅持續保持20%以上,就足以吸引各路炒家涌入市場,短炒後即可獲暴利,再利用按揭杠桿效應,將本金及收益投入總房價更高的房産,搏取更高的短期收益,房價在推高的同時,市場風險也越來越大。
仍是10%的房價年漲幅,現在加上了5.5%的全額營業稅,情況會發生什麼樣的變化呢?首先,買賣前述那套房子的費用成本已經由6.4-6.6萬元增至約12萬元,很顯然,如果持有一年就出售的話,出讓方還要倒貼錢;如果持有兩年,全價購入的的年收益率為4.5%左右,首付兩成的年收益率由36%降至22.5%,首付三成的年收益率由24%降至15%。
其次,預期收益率的下降只是一個影響因素,對炒家來説更要命的是,如果房價年漲幅不超過6%,新政策下持有兩年肯定會虧,由於未來政策預期是繼續收緊房地産市場,房價能否上漲亦成問題。所以這一政策對樓盤炒家的殺傷力是不言而喻的。假如再考慮到兩年持有成本(包括物業管理費、水電費、本體維修金等),按揭成數提高以及交繳所得稅等因素的影響,交易成本的大幅上升足以讓炒家選擇奪路而逃。
業內人士早已指出,要解決個別地區房價過快上漲的問題,除了要從供給方面採取措施,向開發商暴利“開刀”外,也需要對虛假的需求採取必要的抑制措施,最有效的辦法就是加大交易成本,拉長買賣週期,取消交易杠桿,提高信貸支援門檻,提高交易難度。比如上海早在“新八條”出臺前,就採取措施,規定賣方如想轉讓有抵押的房屋,必須先還清貸款才能賣房;徵收營業稅;購房一年內轉讓的,停辦轉按揭;鼓勵銀行作出規定,每平方米最多只能貸款1萬元。
現在來看,“新八條”在此基礎上又進了一步。通常個人購買普通住房不足1年轉手交易的被視為投機客,要對銷售差額部分徵收營業稅,而這次的新規定利用市場手段,將徵收營業稅的範圍擴大到不足2年轉手交易者,且採取了全額徵收營業稅的方式,令持有者交易週期被迫拉長,交易成本大增。另一方面,新規定對於購買住房超過2年轉手交易的,根據普通住房和非普通住房進行區分,從而達到保護真實性需求和低收入階層的目的。
值得注意的是,全額徵收營業稅帶來的成本提升其實是有限的,假如市場仍預期房價繼續上漲,這條規定的作用往往要打折扣。但政府出臺時機掌握得很好,在市場預期轉向之時推出這一舉措,從而給市場炒家以沉重打擊。
有關報道顯示,上海、杭州現已出現大量突擊拋盤,炒家紛紛趕在6月1日“大限”到來前“跳水”賣樓,一個浙江17人炒房團一下子急放258套房産,深圳一些較大地産仲介公司接受的賣房委託亦較以前明顯增加。大量待價而沽的空轉房紛紛掛牌二手樓市場,掛牌價格明顯下挫,成交卻沒有任何的起色,新房銷售量急劇萎縮,買方觀望氣氛濃厚。這一情況表明,在政策強大攻勢下,樓市中觀望、僵持局面被打破,樓價虛高的問題正在逐步得到有效解決。(記者金名)
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