“抑制房地産過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策。”4月10日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中共中央政策研究室主辦的房地産金融論壇上發表題為《我國的金融政策貨幣政策對房地産的帶動和影響》的演講時強調，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力，才能對我國房地産價格的過快增長起到應有的調控作用。

吳曉靈説，房地産是國民經濟發展的支柱，既然是支柱，就要讓它健康發展，要吸取海南房地産市場在1991年到1993年泡沫的經驗教訓。“我們只是想讓它冷卻一點，健康一點。”她強調。

中國房地産金融從上世紀90年代初期開始，當時採取了一系列措施以刺激房地産的投資和消費，到1998、1999和2000年，房地産貸款每年增幅達到2000億元。

吳曉靈説，“國務院的18號文件(《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》)其實是在2002年的下半年開始醞釀的，而央行的121號文件(《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》)只是國務院18號文件的一個配套政策，但是沒有想到會在社會上産生那麼大的反響。”

她説，中國房地産的發展受到兩個制約：一個是資源的約束；一個是人民支付能力的支撐。煤電油運的約束、國際油價的上漲等都是房地産發展的硬約束。而從民眾的支付能力來看，雖然居民每人平均收入的增長幅度高於房價的增長幅度，但這只是一個平均值，高收入人群的收入掩蓋了佔大多數低收入人群。“如果老百姓不能用未來的收入支付未來的貸款，就會帶來金融風險，而這些風險是要用老百姓的存款來承擔的。”

房地産的投資風險已經顯露。調查顯示：從1998年到2004年，寧波房價上漲了70%，而房租只上漲了4%。青島房價上漲了50%多，而房租下降了7%。當投資收益不能抵消房貸成本時，就有可能産生金融風險。

“有錢可以高消費，可以蓋大宅院，這是可以理解的。但是我們的稅收政策要跟上。”吳曉靈説，貨幣政策是講效率的，而財政政策是講公平的，這是兩隻輪子，兩隻輪子同時轉好，才能做到穩健。她強調這種政策不是仇富心理，是讓有錢的人對社會多作貢獻，徵收的稅收可以多造經濟適用房和廉租住房。

吳曉靈認為，中國必須建立節約土地的住房發展政策。她説，在房地産的價格構成中，土地價格佔40%，中國作為一個土地奇缺的國家，不能像美國那樣一套房子有幾畝的院子。

吳曉靈表示，在信貸政策上，央行已經取消了貸款利率的上限，商業銀行應該學會對於房貸進行風險議價，用自己的利率去覆蓋房貸的風險。而在金融政策上，首先應該多發展多層次的資本市場，應該探索讓房地産公司發行公司債券，或者進行股本融資，還要規範信託的融資方式。（冉學東）