中國人民銀行昨日宣佈，自3月17日起，調整商業銀行住房信貸政策。上調商業銀行自營性個人住房貸款利率水準；對房地産價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。

同時，金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現行年利率1.62％下調至0.99％，法定準備金存款利率維持1.89％不變。

央行這次調整個人住房貸款政策的內容有：一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水準，實行下限管理，下限利率水準為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水準和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。

二是對房地産價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公佈的各地房地産價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

據了解，我國商業銀行自1998年起對自營性個人住房貸款實行優惠利率，設有5年以下和5年以上兩個檔次的固定利率。此次調整後，個人住房貸款利率檔次增加，商業銀行可自主上浮利率水準。

央行有關負責人表示，房地産業作為國民經濟的支柱産業，在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用，金融機構將一如既往地支援房地産業的健康、持續發展。本次政策調整有利於從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利於商業銀行加強風險管理，完善定價機制。

央行有關負責人指出，超額準備金存款是金融機構存放在人民銀行、超出法定準備金的部分，主要用於支付清算、頭寸調撥或作為資産運用的備用資金。隨著我國金融電子化程度和人民銀行大額支付結算系統效率的提高，商業銀行流動性管理水準明顯改善。下調超額準備金利率，有利於促進商業銀行進一步提高資金使用效率和流動性管理水準，穩步推進利率市場化；有利於理順中央銀行的利率關係，優化準備金存款利率結構，增強貨幣政策操作的科學性和有效性。

房地産新政劍指房價泡沫

取消現行的住房貸款優惠利率

房地産價格上漲過快的

中信證券研究部 王德勇

政策取向強于實際影響

央行決定取消住房貸款利率優惠，5年期以上個人住房貸款，其利率由原來的5.31%提高到6.12%，提高了0.81百分點，但由於住房貸款實行下限管理，銀行有權將貸款利率向下浮動10%，由於住房貸款還是一項各銀行競爭的優質業務，實際利潤勢必就是最低利率，也就是5.51%，這相比原來的5.31%的利率，實際上只上浮了0.20個百分點。

應該説，上浮0.20個百分點，對需要的影響並沒有實質意義，其政策信號作用更為明顯。截至今年2月底，全國個人住房信貸餘額為16508億元，相當於購房人年增加利息負擔33.02億元。具體影響是：以20年期貸款為例，房貸月供款只增加了2%，如果貸款額為10萬元，月供款只增長13.54元，應該説對購房的負擔增加有限。

本次取消優惠利率的實際影響不大，但是其政策取向卻是非常明顯的，標誌著國家開始對自1998年開始執行的住房消費扶持政策發生轉變，同時也表明國家開始對住房價格過快上漲採取實際政策。

房價泡沫有望終結

近年來，住房價格持續上漲，特別是2004年，全國房價漲速加快，四個季度商品房累計平均銷售價格同比分別上漲6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，為1998年以來的最高增幅。

住房價格漲幅超過15%，顯然已經超出了合理範圍，高漲的房價既加重了居民的購房負擔，也給經濟發展帶來了不和諧的因素，同時住房價格的快速波動也會給金融系統帶來風險。因此抑制住房價格的過快上漲已經成為社會各方面的共識。

3月5日，溫家寶總理的政府工作報告談到今年政府工作任務之一是“保持價格總水準基本穩定”時，特別指出“重點是抑制生産資料價格和房地産價格過快上漲”。

央行這一決定的出發點顯然是在於抑制住房價格上漲，因為提高利率及提高首付款比例將明顯抑制住房需求，需求下降從而減慢房價上漲。

抑制住房價格的過快上漲將是一個系統工程，預計今後還會有一系列後續政策出臺，可能的政策包括禁止炒樓花，對住房投資行為徵收高額的增值稅、營業稅、所得稅，加大政策性住房建設，強化住房出租收益稅收徵管等。

隨著政策的相繼出臺，市場對房價的預期將發生根本變化，目前房價泡沫將終結。首先是需求下降，一方面投機性需求會快速消失，另一方面正常的居住需求及投資需求也會出現持幣觀望現象；其次供給快速上升，原來投資性買入的住房可能出現大量拋售，導致供給大量增加。因此，短期內住房供需關係將可能發生逆轉，導致房價漲速下降，甚至可能出現下降，長三角地區房價還可能出現較大幅度的調整。

打擊投機還需配套

炒作與投機是目前國內房地産價格瘋漲的重要原因。房地産商與投機商共同參與其中，而且在房地産價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內房地産價格瘋漲，首當其衝的就是要打擊國內房地産炒作與投機。

但央行這一規定可能無法達到這一目的，並不能直接打擊住房投機。因為投機客只是短期持有，對貸款利息不敏感，而真正為了居住而購房的人需要承擔多年的利息，對利率高度敏感。

本次規定對抑制投機也有一定影響，但其影響是通過首先影響實際居住需求，然後再影響投機需求。

房地産公司增長預期生變

2004年房地産上市公司業績高速增長，凈利潤平均增長超過30%，其中近20家公司增長達到50%，這種增長的原因在於銷售速度加快導致收入增長及住房價格上漲導致毛利率提高。隨著國家對房價的調控，房價的上漲速度將出現下降，局部地區還可能出現絕對房價的大幅下降，同時購房人的觀望將導致銷售速度大大下降，這兩方面將使上市公司增長預期大大下降。

但對不同公司的影響會有較大差異，在房價泡沫較嚴重地區的公司受到的影響最大，特別是以上海、杭州、南京為代表的長三角地區，而泡沫不明顯或者基本沒有泡沫的北京、深圳、廣州則受影響會較小；另一方面，對住宅類公司影響較大，而對非住宅類公司則基本沒有影響。

中證網2005年3月17日