從央行“１２１”號文《關於進一步加強房地産信貸的通知》到近期國務院的《關於促進房地産持續發展的通知》，一場房地産業的“新政”已經開始，後一個通知更可以看成是指導我國房地産市場發展的綱領性文件，對房地産業的發展影響深遠。

政策趨緊

從央行二季度的中國貨幣政策執行情況裏的數據看，目前我國房地産市場６０％的資金來自於銀行信貸，房地産貸款餘額佔商業銀行各項貸款餘額的比重高達１７．８％，房地産信貸的快速增長以及對銀行信貸的過度依賴，使信貸風險在銀行體系內蘊涵。正是在此背景下，央行出臺了“１２１”號通知。

“１２１”號文中所要求的對房地産信貸的緊縮讓房地産企業感到普遍的資金壓力，儘管隨後國務院出臺的通知肯定了房地産對我國國民經濟增長和人民生活水準提高的貢獻，但是通知也要求銀行從各個方面加強對房地産信貸資金髮放的管理和監督，防止房地産過熱發展給銀行帶來的信貸風險。

在如此背景下，房地産企業不能再簡單依靠銀行信貸的支援，而需開闢多渠道的融資，如股權融資、建立房地産信託基金等等，其結果將使那些實力強，資信好而能夠繼續獲得銀行信貸支援或能夠開闢新的融資渠道的房地産企業從中突圍，而資金緊張的房地産企業只能收縮房地産建設規模或轉讓現有手頭項目來解決資金壓力。

適者生存

國務院通知中一個重要內容就是完善房地産供應政策，調整供應結構。房地産供應結構調整的重點是加強經濟適用房和普通商品房的開發建設，限制高檔住宅和別墅的開發建設。假如這一政策能夠落實的話，對於一些房地産企業的打擊將是致命的，尤其是那些將目標市場定位為高端客戶的房地産企業，由於品牌建設、房地産項目開發所費週期均較長，房地産企業不易在短期內改變自己産品的供應結構，由此，那些符合及適應房地産結構調整政策的房地産企業所受影響不大，能夠得到繼續發展，而不符合及不能適應房地産結構調整的房地産企業將出現發展上的困難。

地域影響各異

在國務院的通知中提到各地要“堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地産業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關産業相協調，促進經濟社會的可持續發展。”對於近期的房地産市場是否存在“泡沫”，大家一直有所爭論，這次國務院通知的一個可喜變化就是沒有對全國的房地産市場採勸一刀切”的做法，而要求各地方政府根據當地的具體情況制定具體的房地産政策，這對於保持全國房地産市場的健康持續發展是有積極意義的。

確實，各地的房地産市場情況各不相同，不能籠統的認定存在“泡沫”，儘管有些地方存在房價居高不下、投資過度等過熱情況，但很多有些地區房地産市場剛處於起步階段。國務院的這條政策為各地的房地産市場規定了不同的發展空間，房地産作為拉動各地經濟發展的一個重要力量，各地政府從發展地方經濟出發，必然結合當地的實際制定出符合當地市場環境的房地産發展政策，從而保護房地産市場的健康持續發展，因而，對於不同地區的房地産企業來説，其面臨的發展環境將有所不同，從而會導致一些房地産企業走出當地市場，積極向外地開拓新的市場。

重組潮將至

國務院通知中明確提出“支援具有資信和品牌優勢的房地産企業通過兼併、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團”，在加強信貸管理上“對符合條件的房地産開發企業和項目，要繼續加大信貸支援力度”。因此，對於具備那些具有實力、品牌等各方面優勢的企業來説，在通知精神落實的前提下，有可能走向高速發展的道路，繼續獲得資金方面及地方政府的支援，通過兼併重組形成行業中的明星。

通過以上的分析，可見這兩個通知對於房地産業影響深遠，整個房地産業將面臨重新洗牌，一些具有資金實力或能夠繼續獲得資金支援，具有各方面優勢的企業在這次房地産新政中將繼續發展，並通過兼併重組等繼續壯大，而一些實力不強，融資無門的房地産企業將會被淘汰出局。房地産業有可能出現合併重組的高潮，國內也將出現一批跨地域經營，規模龐大的房地産企業。

上市公司 踞龍頭

房地産上市公司中大部分具有較強的實力，其中有些是跨區域經營的大型房地産企業或至少是當地房地産市場的優勢企業。因此本次房地産“新政”對於房地産上市公司有實力的房地産上市公司另一方面也可以在即將面臨的房地産也洗牌中，通過兼併重組其他弱勢房地産企業，從而實現超常規的發展。

在現有的房地産企業中我們比較看好深萬科（０００００２），深萬科已經在房地産界形成了突出的核心競爭力，其良好的品牌形象和強大的項目開發能力有利於萬科向其他地區的擴張，萬科除繼續在已開發城市加大投資力度、增加後續項目儲備，同時還積極在珠江三角洲、長江三角洲和東北區域尋找新的目標市場，並在中山、大連、鞍山等新的市場獲得項目資源，集團項目資源儲備總量由期初建築面積７０６萬平方米增加至７４９萬平方米，其中期內新增面積為１４６萬平方米。

公司于７月４日以９．７億元成功投得位於深圳坂雪崗的總建築面積為４３７６７０平方米的地塊。萬科的主打項目萬科新城是面向普通白領的城交結合部的多層建築群項目，具有較大的市場容量，定位也是普通商品住房，與這次房地産政策不存在衝突，另外，多層建築建設週期短，可以加大資金的利用效率。公司上半年完成主營業務收入金額凈額２１．９億元，較去年同期增長４５．８５％，實現凈利潤２．０６８億元，凈利潤增長率為４５．４８％，每股收益０．１４９元，預計全年每股收益將達到０．３５元左右。（世紀證券研究所 何雨華）

《證券日報》    2003年9月9日