被喻為“房貸新政”的中國人民銀行121號文件已經發出近10天，但社會各界關於這個政策的討論一點也沒有降溫，反而越炒越“火”。

    北京今典集團董事長張寶全提起121號文件，“有很多話要説”———“如果説該文件在限制房地産投入方面尚有合理成分的話，那麼，它同時限制房地産消費就一點道理都沒有了。”

    中國住宅産業商會輪值主席、華遠集團總裁任志強更是發出了“房地産的冬天來了”的驚呼。他甚至認為，購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房，不按住房貸款而是按照商業貸款執行，簡直是央行在房貸上的“仇富行為”。

    但是，支援和贊同央行的這一“新政”的聲音也很突出。

    清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，央行這次出臺政策的出發點是積極的，因為它提出了許多進一步發展、規範房地産信貸業務管理的新思路———像“建立房地産信貸業務分析制度”、強化“信貸登記諮詢系統”的建設與應用、“嚴謹跨地區使用”房地産貸款等等。這無疑對有效防範房地産信貸風險起到了促進作用。

    另外，該政策也提出了可根據不同借款人的資信狀況、抵押房屋的風險水準，適當靈活設置首付款比例、貸款利率和貸款期限等貸款參數，有利於推動房地産信貸服務産品的市場化。

    但是，他也強調，由於當今房地産業與金融業相互融合的程度，已經遠遠超出了1993年房地産宏觀調控時的水準，因此，本政策具體實施過程中，應結合房地産市場運作中資金鏈的現狀特點，實事求是，循序漸進，不搞一刀切。

    房地産泡沫論有沒有根據

    焦點房地産網副總裁劉向榮認為，央行這次房貸新政是去年年底政策(指《中國人民銀行關於加強住房公積金信貸業務管理的通知》(銀發〔2002〕247號)的延續。他説，當時，中國房地産行業景氣報告中首次提出了警惕房地産行業泡沫的問題。此後，圍繞我國房地産行業有沒有泡沫的爭論一直就沒停止過。現在看，央行是傾向於房地産行業是有泡沫的。

    國家計委經濟研究所的專家在景氣報告中提出，2003年房地産消費增長總體上將繼續呈逐步回落態勢，估計商品房消費的增幅將降到16%至18%。該報告預期，2003年，我國城市高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格明顯偏高。

    記者注意到，央行有關負責人在介紹121號文件出臺背景時也指出，根據央行去年年底對房地産市場的檢查情況來看，自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆貸款條件，一定程度上助長了部分地區房地産投資的過熱傾向。

    該負責人認為，如果上述問題不及時解決，將不利於房地産業的持續穩定發展，也不利於防範銀行的信貸風險。

    但是，張寶全對“泡沫論”的看法很不以為然。他説，就拿空置率一項來説，國外的空置率，新房舊房一起計算，而國內則只關注新房的空置問題。不同於1995年、1996年的商品房市場，現在，房子的品種多了，人們的選擇餘地大了，空置一年的情況應該説很正常。

    他建議，央行出臺對整個房地産界都會發生如此影響的重大政策，應該採取聽證制度，允許至少應聽到來自不同方向的聲音，不能不給大家一個討論的機會，就直接依據某些報告和調研決策。

    曾經在金融業“浸淫”過多年的嘉鴻房地産有限公司總經理黃建堃認為，應該正面理解央行的這一政策。當前房地産業的泡沫現象是客觀存在的，單就北京來説，2002年全年商品房竣工面積達到3100萬平方米，而實際銷售面積只有三分之一。同時，各房地産公司自身資産負債率也偏高，房價和住房結構不合理的問題相對突出。他説，如果當前央行再不“剎車”，一旦出現動蕩，就不只是房地産業的問題，作為與房地産結合過密的銀行，肯定深陷其中，結果必然是影響社會的安定。

    房貸新政的“殺傷力”

    央行121號文件加高了房地産行業的門檻，其中最重要的一項，就是要求房地産開發企業申請銀行貸款時自有資金(指所有者權益)應不低於總投資的30%。此外，諸如“商業銀行要嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地産開發項目”等等，也對房地産開發企業的資金鏈構成了威脅，因為他們不能再寄望從這個渠道挪用資金了。

    SOHO中國有限公司董事長潘石屹在公司網站上發文提到，他6月13日看到央行的文件後，感覺就像正在進行的一場足球比賽，裁判突然吹哨改成了排球比賽———球再不能落地，落地就算犯規。他們緊急召開公司會議，認真學習央行政策，逐段討論，並在隨後的48小時裏，重新編制公司的現金流量表，分析由此對公司和市場帶來的影響。

    央行房貸新政的“殺傷力”可見一斑。

    北京華遠集團董事長任志強提出，如果各個商業銀行嚴格執行央行的這一政策，會有半數以上的房地産企業被“踢”出局，70%以上的項目將無法繼續。

    焦點房地産網副總裁劉向榮也估計，房地産行業80%的開發資金甚至更多來自於銀行。目前房地産信貸這一塊資産，已經成為各個商業銀行最優質的一部分資産，因而各個商業銀行也熱衷於房地産的借貸上的競爭，助長了一部分資質不好的企業也盲目踏進地産圈。

    劉向榮認為，之所以業界對於銀行提高門檻反應強烈，主要因為目前我國房地産業融資渠道過於單一。國外可以從基金、股市等各個途徑籌集到開發甚至啟動資金，而國內除了銀行還是銀行。

    安邦諮詢首席策略師陳功博士認為，央行這一政策對於銀行降低自身風險、避免房地産泡沫是很有必要的。他説，這一政策對於那些對土地和房地産市場依賴度比較高的大城市，尤其是一些二線城市影響會非常大，但這是必要的。

    中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授認為，表面上看，央行通過這一政策規避銀行風險，消化地産所謂泡沫很正常，但理性地來看，這種“一刀切”的政策，不只傷到了那些違規和實力不濟的房地産企業，同樣會殃及經營和實力都很好的房地産企業。天行健房地産有限公司的副總裁卜學兵強調，央行房貸新政放慢房地産開發公司的擴張速度幾乎是鐵定的。他説，單就封頂才能銷售這一項就會限制房地産公司開發高層住宅，這可能恰恰違背這一政策的“初衷”———很簡單，開發別墅和多層住宅，封頂的速度要快很多，而高層住宅則是我國城市房地産市場發展的重要支點，因為要轉移的農村人口是膨脹的，而城市土地畢竟是有限的，我們總不至於要鼓勵發展別墅和多層住宅吧？

    張寶全認為，清理房地産市場的門戶，事實上應該是一次市場行為，而不是通過央行的行政行為來規範。

    “第二套房”政策是歧視？

    卜學兵積極擁躉央行加高消費者購買第二套房子的門檻。他説，據他了解，現在購買第二套的人很多，比方説他們公司已經投資完成的天行健商務大廈，50%的業主是投資性購買。這一部分人本身對住房要求不是很強烈，一旦房地産市場有個風吹草動，承擔主要風險的都是銀行。在這方面，東南亞金融危機和香港的教訓都很深刻，我們必須學會吸取教訓。

    張寶全認為，房地産的風險應該配製在合理的風險承擔者頭上，把房地産的投資者，如買“第二套房”者擠出市場不一定明智，因為他們參與進來，實際上承擔了房地産業固有的一塊風險。

    張寶全説，央行房貸新政有引導房地産開發企業多開發適合普通消費者的住房的意思，問題在於，企業是追逐利潤的，之所以大家願意投資所謂高檔物業，就是因為有市場和開發價值。政府應該做的是，給開發經濟適用房等普通住宅以政策優惠或降低普通購房者的消費門檻，而不是像“新政”這樣強行“下藥”。

    北京華遠房地産股份公司董事長任志強則在不同場合強調了他對這一政策的“異議”：“目前市場上換屋族的比例高達60%，提高利率和首付，對購買第二套住房的人是一種歧視，從而可能導致大量購房者不得不退出市場。”

    ■背景資料

    房地産業界都熟悉和熱烈討論的所謂的121號文件，就是央行本月13日發佈的《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》。其中，對於規範今後房地産市場的健康發展，央行在政策上作出了重大“修正”。其中，有的讓業界心驚肉跳，有的引起各界的強烈反應———

    比如，房地産開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%；再比如，對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例，而且對購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業銀行要按照央行公佈的同期同檔次貸款利率執行。

    〈中國青年報〉 2003年6月24日