據《經濟觀察報》報道，在幾大國有商業銀行的共同努力下，央行有可能與中國證監會聯手，將市場求證已久的房産證券化推上前臺。截至12月份，中國建設銀行、中國工商銀行都已連續3次以上向央行與國務院上報了有關開展房地産證券化的業務方案。央行有關人士透露，央行已經召集了各方面的專家正在對兩家銀行的方案進行論證，問題的核心是央行與證監會的權力分配、責任分擔的劃分及央行對四大行如何進行有效監管。中國人民銀行貨幣政策司正就個人住房抵押貸款證券化方案向國務院辦公廳做最後的細節解釋工作，待細節解釋工作結束後，個人住房抵押貸款證券化可能正式實施。

    證監會的考慮

    “現在，我們正在開會，討論的就是這個問題”，參與論證的國家貨幣政策委員會委員李楊證實。但對於兩家銀行是否將在年內開辦住房抵押貸款證券化業務，李楊不置可否。

    據了解，這兩家銀行的方案在央行最終獲得通過的可能性很大。央行的一位不願透露姓名的人士告訴記者，“央行的態度很鮮明，自從建行的抵押債券模式（即表內融資）被央行認同後，央行已經開始考慮放開個人住房貸款證券化業務；就此事，央行曾多次與證監會高層接洽，並拿出了一整套方案送報國務院”。

    一消息人士透露，國務院已責成央行與中國證監會共同拿出一套可行性方案。

    央行認為，由於房地産價值大、週期長、位置固定、整體不可分割性等不利因素，形成其投資金額大、市場流動性差的特點，使得一般企業或個人很難涉足於該行業的投資；房地産證券化通過有價證券形式對房地産價值進行分割並出售給各中小投資者，是啟動我國房地産市場的一個突破點。

    據悉，要實現每人平均居住8平方米的目標，約需投資2000－7000億元，但我國目前的公積金、住房基金的積累還遠未達到發展的需要；我國銀行儲蓄存款雖已逾10萬億元，但其中絕大部分都是5年期以下的存款，而房地産抵押貸款的一般期限都在10年左右。

    央行的這位不願透露姓名的人士坦言，“房地産證券化，不失為當前最可行的方法之一。就銀行方面來説，由於房地産證券化在銀行業務中是不反映在資産負債表上的，與傳統的貸款相比，它可減少央行對銀行的準備和資本要求，具有更大的利潤”。

    但證監會卻認為，大部分商業銀行的個人住房貸款的業務才剛起步，房地産抵押貸款佔總貸款比例不足1％，與國外30％－40％的比例相比仍有相當的差距，對於現在的各商業銀行來説，需要考慮更多的是業務的發展，抵押貸款證券化還不是當務之急；此外，證監會有關房地産證券化的一系列配套措施尚未成熟。

    央行態度轉變

    雖然在我國進行個人住房抵押貸款證券化的呼聲一直很高，但是各商業銀行在先期向中國人民銀行上報的個人住房抵押貸款證券化方案卻都很難説服監管部門。“最主要的原因是：央行希望商業銀行通過表外融資的方式出售資産，而各大商業銀行的方案，則要求表內融資，即把銀行的證券化資産拿來抵押”，李楊解釋道。

    “表內融資”是指被證券化的貸款資産保留在銀行的資産負債表中，所有者權益仍屬於銀行，這樣，住房抵押貸款證券的發行人實際上就是銀行本身。這些住房抵押貸款還作為商業銀行倒閉時清算的資産。而“表外融資”則不然。

    建行市場部總經理孫滌博士指出，表內融資方式，其真實目的是想借此搭建好連接貨幣市場與資産市場的平臺，為銀行未來的各種信貸證券化樹立一個好信譽，並最終降低自身不良資産比率。

    而央行認為，拿來出售才是標準意義上的個人住房貸款證券化，而後者則只能叫做住房抵押債券。此前，建行已被批准試點的方案也只能是一種抵押債券的概念。

    “央行一再要求商業銀行一步到位進行表外融資，並且，雙方圍繞著個人住房抵押貸款證券化方案進行了多次協調。”央行的有關人士告訴記者。

    誰是最終受益者

    “房地産證券化後，銀行、房地産商、購房者、投資者都將是最終的受益者”，工行的周先生如是説。

    他分析，房地産證券化實施之後，各投資主體就能直接到市場上尋求資金來源，減少了相互依賴性，降低了串聯繫統風險，並有效地緩解了銀行資金緊張的狀況，增加了銀行信貸資金流動性；對於房地産開發商而言，能夠最大限度地解決空置房積壓，盤活存量資産，促進其資本加速流通和改善資本結構，從而實現其房地産行銷目標，解決房地産開發過程中的鉅額債務，使其房地産物業得以“解套”，也同時使得銀行等債權人的債權能夠實現；購房者可以擺脫銀行由於資金來源不足等原因而提供貸款時存在的苛刻條件，還能減輕購房還貸利息負擔；由於房貸信用品質較高，房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險、比存款划算的新型投資方式。

    孫滌認為，房地産證券化的實現將推動房地産投資與消費兩方面的實現，使房地産業成為新的經濟增長點和新的消費熱點。購房者可以通過購買有價證券，對房地産實現保值，中小投資者也可按自己的意願換房，更多地得到實惠。另外，證券讓資産的持有者更加分散，將有利於整個房地産風險的分散，這對市場的長期發展大為有利。

    亟待解決的問題

    住房抵押貸款證券化在我國還屬於試驗階段，現有的有待完善的法律體系將是我國開展住房抵押貸款證券化的首要障礙。

    “目前，實行房地産證券化，除了會遇到專業機構和人才缺乏等技術性問題以外，還會有3個顯性風險：商業銀行對房地産行業的貸款面臨著鉅額呆賬和不良資産的風險；缺乏健全的個人信用制度；我國的證券法沒有對國有商業銀行金融資産證券化作出單獨的規定和描述”，趙錫軍分析。

    房地産證券化推行前期，必須要求銀行房地産貸款應當是那些風險小、還本付息違約率低的信貸資産，以便降低證券化以後的風險，保護投資者的利益。目前，我國的個人住房按揭貸款的呆賬及不良資産跡象已經“顯山露水”，更有一些房地産企業為了騙取房貸而不惜用“假按揭”的手段。因此銀行要加強對個人住房按揭貸款的審核工作，房地産企業要按照國際慣例和市場整合的規則進行股份制改造，減少不良債務，提高企業經濟效益。

    “個人住宅抵押貸款雖然安全性強，但其期限長，現金回流慢，加上日益增長的住房抵押貸款，其資産項目中的長期資産所佔的比例越來越大，去掉央行的法定準備金和鉅額的不良債權，稍有不慎，海南發展銀行的悲劇就有可能重演”，李揚提醒。

    現今，我國還沒有完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得“軟弱無力”。銀行為了降低風險，只好在貸款方式上進行嚴格控制。這就無形中制約了個人信貸業務規模的擴展，而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有多大意義的。因此，建立包括個人信用登記、評估、風險預報及規避在內的一系列個人信用制度，就成了當務之急。

    由於歷史的原因，我國現行《證券法》的相關條款中，缺少對資産證券化在房地産融資業務應用中的規定，甚至在有關規定和條款中根本沒有提及證券化這種新的金融創新工具，這勢必增加房地産證券化的推行難度。“可以通過制定《房地産抵押貸款債券管理條例》等相關的法律、法規來彌補證券監管體制的這一缺陷，用市場經濟的手段和法律手段對未來的房地産證券市場進行監管”，李揚建議。

    小資料：房地産證券化是指通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集後購買房地産，或將房地産按價值單元分割成小的産權單位，出售給投資者，實行房地産所有權和使用權分離的一種投融資方式。住房抵押貸款證券化是房地産證券化內容之一，就是用住房作擔保，把抵押貸款集中在一起發行證券。

     (深圳特區報)2002年12月25日