當前中國房價不斷攀升，但由於房價只是各最大化自己利益的經濟行為主體博弈之後的均衡解，單獨分析房價意義不大。問題的實質在於高房價背後各行為主體在特定制度環境下的博弈行為。

房地産市場是壟斷競爭市場。由於制度供給結構不合理、市場化進程、政府角色錯位等原因，使中國房地産市場成為壟斷競爭市場。之所以是有競爭的市場，是因為不論大小城市，進入特定區域的房地産開發商不止一家，尤其是大城市，房地産商的數量還相當多，在此意義上，房地産市場是競爭性市場；之所以有壟斷市場，是因為政府壟斷土地一級市場、房地産市場的進入壁壘等原因，導致房地産市場的競爭是不完全的，是準壟斷性的。

政府和開發商共同瓜分了房地産業的超額利潤。既然房地産市場是不完全競爭性市場，那麼除了正常利潤而外，必然有超額利潤或者“租”的存在。這些“租”最後由誰獲得了呢？顯然，一方面，各級政府在土地一級市場“低進高出”，在沒有對土地原使用者做合理補償的情況下，獲得了大量的土地“租”；另一方面，在土地二級甚至三級市場，在房地産開發環節，由於準壟斷性質，開發商獲得了超過正常利潤的“租”。正是由於政府和開發商共同瓜分了房地産市場的“租”，才有了針對高房價“政府認為房地産開發商肆意抬高房價，開發商卻抱怨政府供應土地價格太高”的互相指責。

零和博弈使普通消費者利益嚴重受損。從博弈結果看，博弈分為零和博弈和非零和博弈。零和博弈是博弈前的支付總和與博弈後的支付總和相等，博弈過程只是支付在不同博弈者之間的重新分配，非零和博弈是博弈後的支付大於（或小于）博弈前的支付總和。在其他條件不變的情況下，房地産市場中的博弈顯然是零和博弈。由於組織化程度、資訊不對稱等原因，政府和開發商在博弈過程中處於絕對的優勢地位，由此決定了博弈結果必然是開發商和政府獲得更多的收益（“租”），而處於劣勢地位的普通消費者必然為這些“租”埋單。

壟斷競爭市場中的博弈在使普通消費者利益受損的同時，也導致了社會福利的凈損失。也許有人認為，零和博弈只要能促進效率，增進社會的總福利也未有不妥。但經濟理論已經證明，在存在壟斷的條件下，廠商必然會索取的價格高於均衡價格，提供的商品數量卻低於均衡數量，從而導致社會福利的凈損失。房地産市場也是如此，壟斷競爭市場格局使得房地産開發數量不足，價格過高，供需結構不匹配，從而導致整個社會福利的凈損失，儘管少數利益集團從中謀取了暴利。

總之，當前房地産價格不斷攀升是各級政府、房地産商和消費者進行博弈後的結果，由於房地産市場的準壟斷性質，在政府和房地産商瓜分了大量超額利潤的同時，使得普通購房者的利益嚴重受損、導致了社會福利的凈損失。為了切實保護普通購房者的利益，維護社會公平，珍惜政府信譽，政府應加大改善制度供給結構，改變消費者在房價博弈中的劣勢地位，促進房地産市場的健康、和諧、有序發展。

（作者周景彤：國家資訊中心預測部）