“以前是為了房産價格心焦，總覺得自己買晚了要吃虧，現在還是為了房産價格心焦，不過現在是總覺得自己買早了要吃虧。”等著買房結婚的小吳一臉的無奈，“這個時候，買還是不買，已經成了橫在我心裏最大的問題。”小吳的話語道出了當前許多計劃在上海購置房産者的心聲。自從中央七部委重拳出擊以來，原本僵持不下的上海房地産價格開始出現鬆動，這讓不久前還沉浸在房價瘋漲狂熱中的人們一時難以接受。“開發商等房産持有者開始捂盤，而欲購房者則選擇持幣待購。這説明，在上海樓市拐點已經明顯出現之後，上海樓市已經開始下降週期的第一輪博弈。”上海社科院房地産研究中心常務理事、副研究員顧建發表示。

預期仍未明朗

“家裏人催著買，説上海樓市好不容易跌了，不買就沒有機會了。但我還想看看。”在與記者的交流中，26歲的陳先生明確向記者表示。“不過，我心裏也在打鼓。雖説現在一片看空之聲，但市場走勢是很難預料的，中央的決心有多大誰也吃不準，萬一房價最後又漲了，那我該怎麼辦？”而孫小姐則有自己的算盤：“如果我看中的內環地段價格每平方米能夠降到七八千之間，總價在50～60萬之間，我會考慮買房。”但她又頓了頓，“不過，要是房産價格呈現很明顯的下降趨勢，我想我還會等。畢竟，現在誰也不知道到底跌到多少合適，大家都很迷惘。”

同樣的迷惘也出現在賣家身上。記者一個朋友曾在2003年底購置一套住房，買入時價格不到100萬，現在按照市場價掛牌170萬出售。“來看的人很多，但表示要買的人很少，都抱著再看看的心理。”他無奈的告訴記者。“現在大家都不知道到底多少價錢合適，在談價格的時候都小心翼翼，都不肯做出讓步，最後自然沒法成交。所以我現在乾脆觀望得了。”這充分反映出當前上海樓市市場供需雙方的心態。

在政策的幾度出擊和媒體大張旗鼓的唱空後，對上海房地産上漲的預期已經基本消失，但對上海樓市將如何下跌，誰也説不出個道道。無奈之下，觀望似乎只能成為供需雙方共同的選擇。“這是一個預期不明朗造成的結果。”一位房産資深投資者表示，“這種預期的不明朗通常出現在上升通道中的瓶頸時刻，或者是下降通道中的突破時刻。從目前情況來看，這次的預期不明朗更多的成分是下降通道中的突破時刻。”

中國指數研究院華東分院副院長、中房指數系統副主任陳晟則認為，從目前的情況來看，還很難判斷上海樓市未來的走勢，目前就認為會出現大幅度下跌是一種片面的看法。“未來幾個月內，我們可以大致看出上海樓市的有效需求究竟有多少，再來據此判斷上海樓市將會上漲還是下跌。”他表示，“不過，從個人觀點來看，我認為上海樓市暴跌的可能性不大，即便基本面明朗後下跌，也將以結構性調整為主。”

雙重夾擊下的微妙平衡

雖然上海樓市的瘋狂上漲已經成為歷史，但那股狂熱氣息仍讓人難以忘懷。官方統計數據中，上海樓市每年不過百分之十幾的漲幅，但在老百姓的印象中，身邊的房産起碼有數倍價格的上漲。“我以前租的一套房子，2001年底的時候，房東願意20萬賣給我，我沒有買。最近我去看了看，你猜猜現在掛牌價格多少？”小吳向記者做了一個誇張的表情，“72萬，整整翻了3．5倍。”“如果不是政府現在出政策打壓，上海樓市今年還可能有一波瘋狂的上漲。”

顧建發認為，政府畢竟是出手了，限制轉按揭、提高首付比例、加大稅收力度等政策的連續出臺，生生將這股瘋狂掐滅。由狂熱的看多到迷惘的看空，一切只在幾個月內完成。“從目前情況來看，上海樓市現在面臨著兩方面的夾擊。一方面是市場的內在機制，既然拐點已經形成，下跌不可避免；另一方面是政策的明確狙擊，預計後續政策仍將出臺，這會一步步的牽引房價下跌。”顧建發認為，“政策是導火線，市場的內在機制是下跌的主動力，二者的結合將使上海樓市步入一個下降週期。”不過，由於預期的不明朗，上海樓市目前並沒有出現暴跌的情況，儘管偶爾有倉惶出逃的小投資客砸盤，但並沒有撼動上海樓市當前整體房價高企的格局。

“開發商們不甘心，那些有實力的投資客也不甘心，他們現在開始捂住樓盤，並不肯降價出售。”一位資深投資客告訴記者，“對他們而言，仍然有一個成本和收益的測算。如果熬兩、三個月能夠打破消費者持幣待購的心理，他們仍願意嘗試，因為，這幾個月的成本和可以獲得的鉅額收益相比，根本不值一提。再説在目前觀望的情緒下，你如果降價出售，只會更大幅度的增加消費者的降價預期，還是一樣賣不掉，不如捂住樓盤。”在這種心態下，儘管看空之聲不絕於耳，上海樓市似乎並沒有人們預期中的大幅暴跌，隨之出現的是成交量的大幅萎縮，上海樓市呈現出一種微妙的平衡。“雖然拐點出現，但樓市的價格並不會像有些消費者期望的那樣一跌到位，而是會經過幾輪博弈，幾個階段的下跌。目前，正是第一輪的博弈過程。”顧建發表示，“在這個博弈過程中出現觀望，捂盤的現象很正常，但這中間形成的平衡是很脆弱的。一旦政策力度的進一步加大，或者某些資金鏈吃緊的投資客迫不得已進行一定數量的拋售，這個平衡就會被打破，樓市第二階段的下跌就會開始。”