“以前是為了房産價格心焦,總覺得自己買晚了要吃虧,現在還是為了房産價格心焦,不過現在是總覺得自己買早了要吃虧。”等著買房結婚的小吳一臉的無奈,“這個時候,買還是不買,已經成了橫在我心裏最大的問題。”小吳的話語道出了當前許多計劃在上海購置房産者的心聲。自從中央七部委重拳出擊以來,原本僵持不下的上海房地産價格開始出現鬆動,這讓不久前還沉浸在房價瘋漲狂熱中的人們一時難以接受。“開發商等房産持有者開始捂盤,而欲購房者則選擇持幣待購。這説明,在上海樓市拐點已經明顯出現之後,上海樓市已經開始下降週期的第一輪博弈。”上海社科院房地産研究中心常務理事、副研究員顧建發表示。
預期仍未明朗
“家裏人催著買,説上海樓市好不容易跌了,不買就沒有機會了。但我還想看看。”在與記者的交流中,26歲的陳先生明確向記者表示。“不過,我心裏也在打鼓。雖説現在一片看空之聲,但市場走勢是很難預料的,中央的決心有多大誰也吃不準,萬一房價最後又漲了,那我該怎麼辦?”而孫小姐則有自己的算盤:“如果我看中的內環地段價格每平方米能夠降到七八千之間,總價在50~60萬之間,我會考慮買房。”但她又頓了頓,“不過,要是房産價格呈現很明顯的下降趨勢,我想我還會等。畢竟,現在誰也不知道到底跌到多少合適,大家都很迷惘。”
同樣的迷惘也出現在賣家身上。記者一個朋友曾在2003年底購置一套住房,買入時價格不到100萬,現在按照市場價掛牌170萬出售。“來看的人很多,但表示要買的人很少,都抱著再看看的心理。”他無奈的告訴記者。“現在大家都不知道到底多少價錢合適,在談價格的時候都小心翼翼,都不肯做出讓步,最後自然沒法成交。所以我現在乾脆觀望得了。”這充分反映出當前上海樓市市場供需雙方的心態。
在政策的幾度出擊和媒體大張旗鼓的唱空後,對上海房地産上漲的預期已經基本消失,但對上海樓市將如何下跌,誰也説不出個道道。無奈之下,觀望似乎只能成為供需雙方共同的選擇。“這是一個預期不明朗造成的結果。”一位房産資深投資者表示,“這種預期的不明朗通常出現在上升通道中的瓶頸時刻,或者是下降通道中的突破時刻。從目前情況來看,這次的預期不明朗更多的成分是下降通道中的突破時刻。”
中國指數研究院華東分院副院長、中房指數系統副主任陳晟則認為,從目前的情況來看,還很難判斷上海樓市未來的走勢,目前就認為會出現大幅度下跌是一種片面的看法。“未來幾個月內,我們可以大致看出上海樓市的有效需求究竟有多少,再來據此判斷上海樓市將會上漲還是下跌。”他表示,“不過,從個人觀點來看,我認為上海樓市暴跌的可能性不大,即便基本面明朗後下跌,也將以結構性調整為主。”
雙重夾擊下的微妙平衡
雖然上海樓市的瘋狂上漲已經成為歷史,但那股狂熱氣息仍讓人難以忘懷。官方統計數據中,上海樓市每年不過百分之十幾的漲幅,但在老百姓的印象中,身邊的房産起碼有數倍價格的上漲。“我以前租的一套房子,2001年底的時候,房東願意20萬賣給我,我沒有買。最近我去看了看,你猜猜現在掛牌價格多少?”小吳向記者做了一個誇張的表情,“72萬,整整翻了3.5倍。”“如果不是政府現在出政策打壓,上海樓市今年還可能有一波瘋狂的上漲。”
顧建發認為,政府畢竟是出手了,限制轉按揭、提高首付比例、加大稅收力度等政策的連續出臺,生生將這股瘋狂掐滅。由狂熱的看多到迷惘的看空,一切只在幾個月內完成。“從目前情況來看,上海樓市現在面臨著兩方面的夾擊。一方面是市場的內在機制,既然拐點已經形成,下跌不可避免;另一方面是政策的明確狙擊,預計後續政策仍將出臺,這會一步步的牽引房價下跌。”顧建發認為,“政策是導火線,市場的內在機制是下跌的主動力,二者的結合將使上海樓市步入一個下降週期。”不過,由於預期的不明朗,上海樓市目前並沒有出現暴跌的情況,儘管偶爾有倉惶出逃的小投資客砸盤,但並沒有撼動上海樓市當前整體房價高企的格局。
“開發商們不甘心,那些有實力的投資客也不甘心,他們現在開始捂住樓盤,並不肯降價出售。”一位資深投資客告訴記者,“對他們而言,仍然有一個成本和收益的測算。如果熬兩、三個月能夠打破消費者持幣待購的心理,他們仍願意嘗試,因為,這幾個月的成本和可以獲得的鉅額收益相比,根本不值一提。再説在目前觀望的情緒下,你如果降價出售,只會更大幅度的增加消費者的降價預期,還是一樣賣不掉,不如捂住樓盤。”在這種心態下,儘管看空之聲不絕於耳,上海樓市似乎並沒有人們預期中的大幅暴跌,隨之出現的是成交量的大幅萎縮,上海樓市呈現出一種微妙的平衡。“雖然拐點出現,但樓市的價格並不會像有些消費者期望的那樣一跌到位,而是會經過幾輪博弈,幾個階段的下跌。目前,正是第一輪的博弈過程。”顧建發表示,“在這個博弈過程中出現觀望,捂盤的現象很正常,但這中間形成的平衡是很脆弱的。一旦政策力度的進一步加大,或者某些資金鏈吃緊的投資客迫不得已進行一定數量的拋售,這個平衡就會被打破,樓市第二階段的下跌就會開始。”
|