日前,國務院辦公廳發出通知,轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》),要求各地區、各部門要把解決房地産投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。
此次《意見》緊隨“國八條”後,被業界認為是政府對房地産市場的宏觀調控措施的進一步細化,其中“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”、“全額徵稅”等措施給出具體實施細則,尤其為業界關注。
建設部副部長劉志峰表示,新政中的措施,將切實解決當前房市中存在的突出問題,消除市場發展中的不穩定、不健康因素,穩定住房價格,“房地産業是國民經濟支柱産業,與解決居民住房問題關係密切,既是經濟問題,也是社會問題。”
而華遠集團董事長任志強則表示,此次新政最突出的特點是基本採取經濟手段來進行調控,此外,此次出臺的政策基本上是國際上通用的、比較成熟的政策,“唯一的問題是這些政策出臺時間較晚,過於集中,如果早些分步執行,應有更好的效果。”
稅收手段打擊房産投機
按照意見,自2005年6月1日起,國家將調整住房轉讓環節營業稅政策,嚴格稅收徵管。對個人購房後轉手交易,尤其是個人購房不足2年即轉手交易的行為加大稅收調控力度。
意見指出,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
意見強調,各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用範圍,加強稅收徵收管理。對不符合享受優惠政策的住房,一律不得給予稅收優惠。房地産管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的徵管,具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。
在“意見”下達後,國家稅務總局負責人表示,各級稅務機關將嚴格稅收徵管,確保調整住房轉讓環節營業稅等政策落實到位。
該負責人同時指出,七部委新政的落實,能增加住宅特別是普通住宅的有效供給,可以抑制目前已經出現的一部分不合理需求,同時,可以調整住宅業供需結構,而稅收政策是發揮調整結構功能的一項重大舉措。
目前我國的房地産稅費主要集中在開發投資環節,而這些費用最終被房地産商攤入成本被消費者承擔,而保有、交易環節相對偏輕。但嚴重的房市投機行為,使得房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力,要抑制房價瘋漲,就必須遏制投機炒作風。
該國家稅務總局負責人更表示,國家稅務總局正會同建設部等部門研究制定具體操作辦法,下發以後各地要嚴格執行。對不符合享受優惠政策標準的住宅,一律不得給予稅收優惠,對於違法給予稅收優惠,影響國家宏觀調控政策效果的,要追究有關人員責任。
新政傾向於供需雙向調節
“此次新政調控工作將實行供應和需求雙向調節、綜合治理的辦法。”劉志峰表示,投資規模太大、房價上漲太快是當前房地産市場存在的兩大問題,因此新政的調控將傾向於供需雙向調節。
劉志峰表示,此次新政調節需求的重點,是遏制投機性需求、控制投資性需求、限制被動性需求,引導合理的住房消費。改善供應的重點,是鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設,增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房供應。
在供給方面,新政策將責成各地改善供給結構,鼓勵普通商品房及經濟適用房的建設,增加中低價位住房供應量。
在加強經濟適用住房建設方面,將嚴格實行政府指導價,控制套型面積和銷售對象,切實降低開發建設成本,建設單位利潤要控制在3%以內。
而享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
《意見》要求,各地要根據本地房地産市場需求情況,儘快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目佈局以及進度安排。在住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方,住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主,並明確開工、竣工面積和佔住房建設總量的比例,儘快向社會公佈,接受社會監督,穩定市場預期。
以上政策被業界看作是鼓勵支援普通百姓自住住房需求,“把中低收入家庭的住房問題和政府責任連在一起,明確了這是政府應當承擔的責任,這也是以前文件沒有明確提到的。”任志強表示。
至於新政效果如何,中國城市經濟學會秘書長、中國社科院研究員劉維新表示,“至少要等三個月。”劉維新認為,《意見》中的許多政策無疑都是“對症下藥”的,但能否取得效果關鍵在於實際中操作的情況以及執行的力度。(陳一木)
|