經過前近幾年的穩漲和去年以來的驟增，杭州房價從今年下半年開始進入滯漲期。杭州房地産界和住房消費者的這一感受，在近日結束的杭州人居展上得到了印證。

    據杭州市房産市場主管部門棗杭州市房産管理局提供的數據，本次人居展實際成交的普通商品房均價為４２８０元／平方米，與今年５月份的房交會普通商品房均價基本持平。諸多因素表明，杭州房産市場近半年來出現的滯漲現象，將會在今後較長時間內持續呈現，並由此進入一個為期三年左右的滯漲期。

    多年來，杭州房價連續上漲，包括去年的驟漲期和此前兩三年的穩漲期。這期間，杭州商品房均價，從三四年前不到３０００元／平方米到目前的４２００多元／平方米，年均增幅近１０％；其中，去年３月至今年３月間，商品房均價上漲了近１５％。近幾年間，儘管有越來越多的人加入到購房者隊伍或意欲買房，但有關房價太高的呼聲同時越來越強烈，意向購房者中等待房價下跌的觀望心態也越來越普遍和明確。多個房産市場調查機構的調查結果也顯示，３０００元－３５００元／平方米的房價，一直是大多數杭州購房者的期望和經濟承受能力的底線。

    雖然與需求市場的期望價位尚有較大差距，杭州房價能夠穩定在４２００多元／平方米甚或略有下跌，這對杭州的大多數購房者來説，仍然是一個好消息。讓購房者大可期待的房價滯漲期，因杭州房産供給市場和需求市場兩大主要因素的互動而將顯現。

    從供給市場看，從１９９５年到１９９９年的五年間，杭州房地産項目土地供應總量為４３０９畝，年均供應土地８７８畝，其中１９９９年只有５３７畝。長期累積的房産消費需求，正好遇上了建立在土地供應不足基礎上的商品房供求的緊缺，直接導致了杭州房産市場價格的連續攀高，並出現遠遠高於廣大居民消費能力和期望的高房價。由於房産商品生産週期較長，房價過高現象到去年和今年初得到集中表現。而２０００年和２００１年，杭州房地産項目土地供應量達到了４２３３畝，接近此前五年的土地供應總量；同樣因為生産週期較長和價格顯現滯後的原因，這兩年土地供應量的成倍增加，決定了今後兩三年內杭州房産市場上商品房投放量的大量增加，並直接影響房價的增勢；今年１月至１０月，全市商品房建設新開工面積４１０．５９萬平方米，比去年同期增長６１．６％。

    再從市場供給結構分析，由於房産市場尚處於新興期，前幾年投放市場的大多數樓盤地處市中心和次中心位置，開發成本高，使杭州房産市場整體價格水準不斷走高。隨著中心地段可供開發房産的土地資源日趨減少，近年來，開發商們紛紛尋求次中心甚至偏遠郊區的土地開發房産商品，開發成本的降低，將使房價整體水準的相對降低成為可能。同時，去年以來，杭州市政府加大了經濟適用房的開發力度，彌補市場上低價位房産供應緊缺的不足，使房産市場結構更趨合理。據了解，僅今年，杭州市開工建設的經濟適用房達１２０萬平方米，年內竣工的將達５５萬平方米，分別為經濟適用房歷年開工量的７０％和歷年竣工量的５０％；而今後幾年內，全市的經濟適用房供應量仍將不斷增加。大量的經濟適用房，將對今後的杭州房價産生明顯的平抑作用。

    從房産需求市場看，經過長期累積的房産消費需求壓力在前幾年已獲得集中釋放。去年，杭州市政府正式公佈市區居民每人平均居住面積已達１０．６平方米，這表明全市性的住房難問題已基本解決；同時，以租改售為主要內容的“房改”，經過兩年的運作也已基本完成。由於住房消費能力的蓄積、住房消費觀念的轉變、城市居住環境和生活設施的改善等，均需較長時間才能完成，今後幾年投放市場的房産商品將會受到消費者的相對“冷遇”。

    再從房産消費者構成分析，前幾年，杭州房産需求市場上有一個龐大的“外地購房者”群體，在一定程度上支援了房産價格的走高。他們大多是來自溫州、台州、義烏、東陽、上海等地，有較強的購買力，且多數以投資為目的。據杭州市房産局預測，前幾年，杭州房産市場１／３的房産商品由這些“外來購房者”所購買，而目前這一強大的購買力在杭州房産需求市場上僅有１０％左右，有跡象表明，原來以杭州為首選房産投資市場的這些“外地購買者”近年來已開始轉而進入上海、蘇州等地的房産市場。這些曾經是杭州房産一級市場上的需求力量，在今後幾年將逐步轉化化為供給力量，同樣在一定程度上影響著今後的房價。

    在中國正式加入ＷＴＯ以後的三五年間，全國的和區域的經濟發展，以及人們的觀念和經濟能力將隨之進入一個調整、轉變和蓄積期；而房地産業內人士也表示，房地産業本身也有一個為期五年左右的發展週期。鋻於此，杭州房價的滯漲期將會持續三到五年；屆時，新一輪的房價上漲期將會出現，而引領新一輪房價上漲的將是房産商品的全新品質和住房消費的全新觀念。

     新華社 2001年12月03日