現象：租售價格一直在下滑

本週二，戴德梁行的第二季度市場報告顯示：２００４年第二季度北京甲級寫字樓市場平均租金為２４．９美元／月／平方米(實用面積成交價)，比上季度上升了１．３％。而中關村區域繼續上季度的下降趨勢，幅度為０．６％。 

上周，中關村寫字樓商會提供的統計數據也顯示，在第二季度，中關村的平均成交租價僅為每天３．９３元／平方米，平均成交售價僅為１００１７元／平方米，均比去年同期有所下跌。據介紹，中關村的寫字樓租價指數已由年初的９４．２７下降至現今的９３．０２，中關村的寫字樓售價指數則由年初的９９．８８下降至現今的９９．３８。也就是説，從年初以來，中關村寫字樓的租售價格一直在下滑。

原因一：供應量龐大

去年中關村地區推出的寫字樓以富地大廈、金隅科技中心、億城中心、中國電子大廈、學院國際、牛頓辦公區、中關村金融中心、城建大廈、輝煌時代大廈、盈創動力等為代表，供應量在１４８．９萬平方米，佔總供應量的４５％。據協成行統計，目前中關村地區寫字樓面積在２５０萬平方米以上（含已租、已售、在租、在售物業），其中有一半是近三年新建的。

由於龐大的供應量，導致市場競爭的加劇，同時客群的可選擇餘地增加，再加上今年是去年建成項目的消化之年，競爭達到空前激烈的程度，從而導致租售價格下降、空置率增高。

原因二：商住樓價低

中關村寫字樓的客源主要以從事高新科技行業為主，大部分為中、小型企業。這些企業鍾情面積約５００平方米以下、可作隨意分拆的中檔寫字樓，其心理接受價位約為每平方米７０００元至９０００元。但事實上，中關村內目前逾２００萬平方米的寫字樓中，逾１／３是專為大型跨國企業準備的中高檔寫字樓，大部分寫字樓只售不租，平均售價由每平方米１００００元至１７０００元不等，此價格對中、小型企業而言，顯然力不從心。

而商住樓的出現，恰好迎合了他們的需求。雖然不是純寫字樓，但看上去像寫字樓，甚至有的完全按照寫字樓的形式規劃建設。像電梯、公用空間的裝修、配置、物業管理等，都比照著同等級別的寫字樓。為了適應這些處於成長期和上升期的中小型企業在規模上的變化，商住樓在戶型設計也都能夠自由組合安排，而不是被限制死了的戶型。

位於海天體育館南的商住兩用樓“百環矽谷香林”就是一個很好的例子。７５００元／平方米的均價，全部現房，即買即住，很適合目前中關村中小企業的需求。還有給開盤當日簽署購房協議書的客戶贈送兩台冷暖分體式空調或同等價值１萬元人民幣的産品；開盤一個月內購房客戶，地下車位第一年３５０元／月，物業管理費減免３個月等一系列優惠，對於成長型企業來説，誘惑力也不小。

預測：下跌有望緩和

從中關村的後市發展情況看，雖然區域市場供應量非常大，但需求委靡的狀態有望改善。ＩＴ業重整旗鼓為中關村提供了有力的産業支援，而中關村西區的開放預示著中關村的基礎設施建設已得到了改善，中關村版圖的擴大整合了區域資源，將吸引全國乃至世界知名企業前來投資，對寫字樓的需求也會有一定的增加空間。因此，協成行研究部認為，中關村租售指數的下跌情形有望在一到兩年內得到緩和。

戴德梁行在第二季度市場報告中也預測：今年上半年出現的甲級寫字樓平均成交租金略微上升、平均空置水準持續下降趨勢將在年底改變。

背景資料

中關村內中小型公司佔八成

中關村地區以高科技産業基地為定位，吸引著國內外不同規模的企業。中小型公司佔主流地位，市場需求旺盛。協成行研究部提供資料顯示?押從産業類型來看，高新技術企業佔３４％，非高新技術企業佔６６％。

從企業規模來看，中關村內的公司８０％左右為中小型公司，這裡所説的中型公司指的是一般租用面積在３００－５００平方米：小型公司一般租用面積在３００平方米以下。大部分中小型企業的規模在２０人至８０人之間；有高科技技術背景的企業佔８０％。８０％左右的企業租用辦公面積在５００平方米以下，其中租用辦公面積在３００平方米以下的小型公司佔５４％，租用辦公面積在３００－５００平方米之間的中型公司佔３０％，另外有１６％左右的大中型企業租用辦公面積在５００平方米以上。

另有５％左右的大型公司，員工人數在３００人以上，以大型外資公司為主。８０％左右的企業每人平均辦公面積在１５平方米以下，其中每人平均辦公面積在５平方米以下、５－１０平方米之間、１０－１５平方米之間的企業在整個樣本量中所佔比例分別為２２％、３６％和２２％。

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“重兵”挺進中關村

雖然有中關村供過於求、租金下滑的言論頻頻傳來，但這絲毫沒有阻擋中關村大舉開發的力度。現在的中關村西區，寫字樓項目的密集程度甚至超過ＣＢＤ。新奧特科技大廈、中國普天大廈、首創拓展大廈、新中關、中關村金融中心、ＣＥＣ大廈等項目成為２００４年中關村寫字樓市場中的主角。預計２００４年、２００５年中關村寫字樓還將分別有５７萬平方米和４９萬平方米的供應量。也就是説，中關村的總供應量會突破規劃的３００萬平方米。

中關村寫字樓價格相對較低。目前基本以售為主，價格從每平方米１１０００元至１９０００元，大多數集中在每平方米１２０００元至１５０００元之間。租價在３元至８元／平方米／天，成交價通常保持在每天每平方米２．６元至６元之間。

據首創置業總裁唐軍透露，首創置業今年將“商務重兵”投向中關村商圈。唐軍認為，中關村商圈在北京的經濟地位不言而喻。但是，長期以來，中關村商務地産發展卻嚴重滯後，個性項目缺乏、客戶群不對位、物業管理粗放、商務功能配套傳統。不少人指責中關村地區商務文化氛圍太差、客戶群不集中、典型商務區域定位不清楚，商務區定位不清楚等。

三枚“炸彈”轟出新天地

但是，這樣的市場空白恰好給首創置業進軍中關村提供了一個難得的機會，拓展大廈和首創空間就是這次的兩枚重磅“炸彈”。唐軍介紹，拓展大廈的可能是中關村西區最小體量的寫字樓，但是由於其設計上的精雕細琢，也是西區最有特色的建築之一。首先在外觀上，打破正方體感覺，採用自由曲線，極具“頑皮”個性。從平面上來説，樓本身沒有標準層，每層的面積不同；採用獨立單元設置，冷餐廚房設置，非常適合ＩＴ公司，突出知本概念。

首創空間位於中關村軟體園，其設計理念更強調生態和綠色。異型弧形屋頂、鋼結構和中空點式弧形玻璃幕墻等都顯示這是一個個性化的綠色辦公建築。這個項目的精巧創意單從外觀就能看出：宛如一個滑鼠。

除了這兩個重量級的商務地産項目外，首創置業在豪華別墅雪梨澳鄉項目推出了雪梨商業中心也是首創置業進軍中關村商務地産的一個重要環節。

這次三個項目同時拼搶中關村寫字樓市場，其雄心在於打造一個新的商務區，首創置業希望改變中關村，把中關村的商務表情真正畫出來。（記者 蔡雪婧）

北京娛樂信報 2004年07月15日