調查背景

    2002年5月1日，深圳市秋季房地産交易會在高交館拉開帷幕，會上雲集了眾多房地産開發商和仲介機構，大量精品住宅令人耳目一新，吸引了無數假日休閒的消費者。深圳市同致地産集團公司不失時機，與中山大學嶺南學院房地産諮詢研究中心，利用這次機會對深圳市住宅消費者的情況、住宅需求結構、購買能力及對房地産業的態度進行了一次問卷市場調查，以期能夠更好地把握深圳市目前房地産住宅市場的需求狀況，為深圳市的住宅開發和政策制定提供一個較好的市場依據。

    本次問卷調查共發放了562份問卷，回收有效問卷544份，其中調查對象符合要求的共417份，佔78%。符合本次分析要求的調查對象年齡在25～65歲之間，有意向在未來兩年之內在深圳購買商品房並且有一定購買能力，是家庭購買的主要決策者。

    我們將被調查者的家庭收入分為5個層次，由於家庭年收入在20，000元以下的家庭基本不具備購房能力，因此不在本次調查分析範圍內。按房價收入比低於6：1的家庭為中等收入以上家庭，從調查結果來看，中等收入和中上等收入的家庭大約佔48%。

    主要客戶：年輕人與中等收入人群

    從調查結果來看，深圳市未來幾年的購房者中，大約一半是在26至30歲之間，四分之一是31至35歲之間的消費者。

    從調查結果來看，深圳市未來幾年的購房者中，大約一半是在26至30歲之間，四分之一是31至35歲之間的消費者。這部分人群是深圳市住宅市場未來幾年的主要客戶。

    家庭年收入在8萬元以上的家庭大約佔48%。這部分中等及中等以上收入的家庭成為商品住宅的主要購買者，房地産項目開發需要針對對這部分消費者的需求結構、偏好進行仔細研究，合理定位，才能取得成功。

    區域選擇：福田與南山具有絕對優勢

    絕大部分的消費者在選擇未來購房區域時都選擇福田區和南山區。尤其是福田區，有239個被訪者都計劃在福田區購房，佔總調查對象的57%，表明福田區作為城市中心區的地位已得到認可。

    深圳市房地産西進已得到房地産開發商和消費者的一致認同，絕大部分的消費者在選擇未來購房區域時都選擇福田區和南山區。尤其是福田區，有239個被訪者都計劃在福田區購房，佔總調查對象的57%，表明福田區作為城市中心區的地位已得到認可。在被訪者中有47人同時選擇南山區和福田區，説明這兩個區域的住宅具有較強的替代型。

    購房影響因素：環境與價格居首

    在消費者考慮的眾多因素中，周邊自然景觀、價格、小區內園林景觀、與工作地點距離及交通方便程度、以及戶型是消費者最關注的五個因素。

    隨著房地産市場的發展，消費者也越來越成熟，在購房時考慮到的因素越來越多。在消費者考慮的眾多因素中，周邊自然景觀、價格、小區內園林景觀、與工作地點距離及交通方便程度、以及戶型是消費者最關注的五個因素。周邊自然景觀是消費者最為關注的因素，有65.9%的消費者提到這一因素；其次是價格，有52.3%的消費者考慮到這一因素。從消費者關注的因素來看，消費者對住房的需求逐漸轉向要求提高生活環境品質，貼近自然，要求更加舒適的居住條件。在其他消費者提出的因素中還有諸如物業管理、配套設施等。

    戶型及面積：三房戶和中小面積是主要需求

    消費者需求最大的戶型仍然是三房戶兩廳兩衛，佔42%，其次是兩房戶兩廳一衛，佔11%。

    消費者對戶型及面積的要求是我們此次問卷調查的一個重點。根據問卷調查，消費者需求最大的戶型仍然是三房戶兩廳兩衛，佔42%，其次是兩房戶兩廳一衛，佔11%，三房戶兩廳一衛，佔10%，四房戶兩廳兩衛，佔9%。

    經統計分析，家庭結構和戶型選擇有關聯。三口之家和兩口之家都傾向選擇三房戶兩廳兩衛。但是隨著城市的發展，這种家庭結構也會發生變化，因此房地産開髮鬚關注家庭結構的變化，不斷調整戶型比例，適應市場需求。

    從被訪者對建築面積的選擇來看，在30～200平方米之間，相對集中在80平方米、90平方米、100平方米和120平方米左右，對大面積單位的需求則集中在150平方米左右。不同收入人群對住房面積的需求差別有顯著意義，隨著收入的增高，人們對面積的需求有不斷增高的趨勢。不同年齡段人群對住房面積的需求差別也較大。對住房面積需求最大的是44～45年齡段的人群，這部分人群已有一定的經濟基礎，通過換房尋求更好的居住條件，常常是一步到位。而因為經濟基礎薄弱，事業處於開始階段以及家庭人口等原因，年齡較小的人群對住房面積的需求最小。因此在房屋開發和銷售過程中，必須針對當地的居民收入水準和不同年齡段人群的特點進行策劃，通過市場細分，有針對性地開發適合不同人群需求的住房。功能間面積：需求多樣化隨著收入的增加，人們開始要求提高生活的品質，對住宅功能的要求也越來越全面。房地産開發商為滿足消費者的要求，也在不斷探索在有限的住宅空間內更好地滿足對功能的要求，提供一個舒適的生活環境。那麼消費者對各功能間的面積又是如何要求呢？

    客廳面積

    從被訪者的選擇來看選擇20～30平方米的人數最多，佔35%，其次分別是15～20平方米，佔26%，30～40平方米，佔23%，選擇40平方米以上大客廳的也有相當比例，佔14%。

    餐廳面積

    接近一半的人選擇10～20平方米的餐廳，其次是10平方米以下的餐廳，有30%的人選擇。另外有14%的人選擇15～20平方米的餐廳，選擇20以上平方米餐廳的人很少，只有7%。

    廚房面積

    68%的人選擇5～10平方米的廚房，有18%的人選擇10～15平方米的廚房。在現代生活中，廚房的作用和地位已大大減弱，不同戶型和面積的住宅對廚房的面積要求差別不大，只要滿足一定的功能即可。

    衛生間面積

    從衛生間面積的選擇來看，絕大多數的人選擇3～6平方米的衛生間，佔61%；27%的人選擇6～10平方米的衛生間；選擇3平方米以下和10平方米以上衛生間的人數都較少。

    主臥室面積

    當前的住宅開發中，對主臥室的設計越來越重視，主臥室衛生間、陽臺、衣帽間等都成為需求者關注的地方，那麼主臥室的面積大小應該如何選擇呢？從調查結果看，選擇前三位的分別是15～20平方米，10～15平方米，20～30平方米，分別佔36%，27%，26%。在選擇雙衛的人群中，60%的人選擇3～6平方米的主臥衛生間，24%的人選擇6～10平方米的主臥衛生間。

    消費者對房價的承受能力：單價4000～5000元／平方米

    消費者能夠承受的總價集中在30～40萬和40～60萬兩個區域內，分別佔調查人數的31%和29%。

    為了了解消費者對現今住宅價格的承受能力，我們對消費者能承受的套房總價和單價進行了調查。消費者能夠承受的總價集中在30～40萬和40～60萬兩個區域內，分別佔調查人數的31%和29%，選擇30萬以下的佔17%，能承受60～80萬元總價的佔14%，有8%的人選擇80～120萬元，能承受120萬元以上的略微超過1%。

    從消費者對能承受單價的選擇來看，與總價的選擇分佈類似，選擇最多的是4000～5000元／平方米，佔29%，其次是5000～6000元／平方米，佔26%。選擇3000～4000元／平方米的佔23%，選擇3000元／平方米以下的佔11%，6000～8000元／平方米佔9%，能承受8000元／平方米以上房價的為2%。通過分析消費者能承受的套房總價和家庭年收入，表明消費者能夠承受的套房總價和單價主要與其家庭年收入有關。消費者家庭實際收入反映了消費者的實際承受能力，而消費者可承受的套房總價和單價則反映了消費者的心理承受能力和對房價的期望。從分析結果來看，消費者的實際承受能力和心理承受能力存在關聯，但人們的實際承受能力和心理承受能力還是有一定距離的，故在制定房屋價格時應考慮這個差異。

    消費者主要樓盤資訊渠道：報紙與電視

    根據調查，報紙是人們第一次了解樓盤資訊最主要的媒介，有60%的人是通過報紙第一次了解到樓盤資訊。

    為了使消費者了解樓盤資訊，開發商可謂想盡了辦法：報紙、電視、雜誌、各種戶外廣告、印刷精美的樓書以及網路等工具都被用到。那麼消費者究竟通過何種渠道第一次了解到樓盤資訊呢？根據調查，報紙是人們第一次了解樓盤資訊最主要的媒介，有60%的人是通過報紙第一次了解到樓盤資訊。電視佔第二位，有26%的人提及；戶外廣告則佔第三位，有23%的提及率。通過樓書第一次了解樓盤的佔則佔16%。另外也有一些人是在展會第一次接觸到樓盤。消費者對房地産業評價：硬體好于軟體。

    從消費者對房地産業的評價來看，廣告的可信度、物業管理以及房産證辦理等是消費者不滿意的主要問題，比較滿意的是城市規劃，小區園林和建築外觀，分別有76.2%，79.6%，75.9%的人認為好或者很好。調查表明，消費者對於硬體設施的滿意程度較高，不滿意的地方主要是在服務等軟體方面。服務落後一直是房地産開發業的軟肋，房地産開發商要提高水準，增強競爭力，就必須從提高服務品質方面著手，創出品牌。同時政府部門也需要立法管理，加強對仲介行業的規範，提高辦事效率。

     深圳商報 2002年06月25日