香港樓市自去年8月從谷底反彈以來,持續升溫。但到今年4月份,活躍了近半年的樓市卻開始冷卻下來,交投顯著放緩。
此間觀察家認為,樓市降溫是前一段大幅急升下必要和健康的調整。從經濟環境、供求關係等因素來看,樓市復蘇的勢頭並未改變,相信樓市經過調整後將重拾升軌。
中原地産研究部資料顯示,土地註冊處6月份(反映5月成交)錄得約9010宗買賣合約登記,成交金額為225.7億港元,宗數和金額分別較5月份下跌0.4%、9.9%,是連續兩個月錄得跌幅。中原地産研究部高級經理黃良升預計,7月份合約登記數字將繼續下跌。
而反映樓價走勢的中原地産領先指數顯示,最新的指數(6月27日)為46.81點(1997年10月時為100點),自4月25日錄得46.46點後,一直徘徊在47點附近。
對於未來樓價走勢,發展商和地産代理普遍認為,短期內將繼續調整。香港主要地産發展商長實集團的執行董事趙國雄指出,樓價將在未來兩個月波動,幅度介乎10%至15%,之後才可能重拾升軌。利嘉閣地産執行董事廖偉強也表示,現時樓價已見頂回落,並已進入調整期,相信大型屋苑樓價需在現水準向下調整10%至12%,才能初步見底,重拾升軌。不過地産界人士普遍認為樓價全年將有20%左右的升幅。
中銀香港高級經濟研究員謝國梁指出,樓市從近期的高漲中快速降溫主要是受加息、內地宏觀調控以及油價上升3大週邊因素影響,同時也與前一段的大幅急升有關,反映了由於經濟和市場積弱多年,市民置業信心的恢復仍然頗為脆弱。
謝國梁指出,過去半年各類樓宇售價的升幅比租金大得多,從技術上看,樓市在活躍了半年左右後,消化了相當一部分累積多年的置業購買力,本身有降溫和鞏固消化的需要。他認為,週邊因素是短暫的,在香港經濟和就業持續改善、供應量收縮、需求增加等因素支援下,樓市將可以保持健康的復蘇勢頭。
此間的分析員指出,目前香港市民置業能力也處於極強的水準,供款比率約佔入息中位數的35%,遠低於樓市最高峰時的153%,顯示市民在供樓負擔能力方面完全沒有問題。決定市民入市的主要因素是對樓市的信心。
香港的經濟正在復蘇,日前包括恒生銀行、中銀香港和香港工業總會等機構都上調了香港今年的經濟增長預測。
分析員指出,當普通市民都能分享到經濟增長的成果,對就業前景有信心,而且收入增加的前提下,市民對樓市的需求才能充分釋放出來,樓市的持續穩定復蘇才有堅實的基礎。(記者蘇曉)
新華網2004年7月4日