4月下旬,香港最大的地産代理行“美聯物業”高調宣佈,公開招聘500名新員工,最高職位年薪達到100萬港元。與此同時,其對手“中原地産”已先行一步,新增了200多名前線員工。春江水暖鴨先知,在眾多企業忙於“瘦身”之際,地産代理業大舉擴軍,反映出香港樓市經歷了金融風暴和“9 11”事件的衝擊之後正逐步“回暖”。
成交轉旺,是地産代理業擴軍的直接原因。3月份以來,香港新樓市場、二手市場的成交顯著增加,不少樓盤成交量上漲近5成。豪宅市場出人意料地活躍,西半山、深水灣等傳統豪宅市場明顯升溫。香港首富李嘉誠精心打造的“紅地産王國”,年初推出全球最高住宅“海名軒”———樓高300米、可將港島北岸景色盡收眼底,受到市場熱烈追捧。交易資料顯示,這一豪宅在短短時間內已賣出50套,成功套現約10億港元,而香港“玩具大王”竟斥資8000萬港元一口氣買下兩套複式單位,每平方米高達12萬港元!
不僅買家增多,賣家也表現積極。4月16日,港府本財政年度首次賣地,成績十分理想,總成交價高達29.7億港元,超過去年全年的賣地收入。令人注目的是,這次賣地競投場面格外熱烈,長江實業、信和置業、恒基地産等香港著名地産公司的老闆紛紛出席,連闊別拍賣場多年的華懋集團主席龔如心也親自到場督陣。業內人士指出,首次賣地“丁財兩旺”,顯示地産發展商信心增強,香港樓市已處於轉捩點。
樓、股聯動,是香港經濟的一大特色。配合樓市成交,地産股近期的表現也相當出色。儘管港股目前整體仍處於牛熊分界線——250天平均線之下,但是恒生地産分類指數在過去半個月內已上升超過13%,站在了250天平均線之上。
香港樓市出現“回暖”,絕非偶然。業內人士分析指出,主要原因是樓市大環境正在改善。首先,樓市的供應量在去年達到高峰——公營房屋加商業樓盤合計10萬套住房,而從今年開始逐步回落。供求逐漸趨於平衡,樓市自然走出低谷。其次,港府改變房屋政策,更是一個重要利好因素。港府正在精簡公營房屋管理架構,避免與商家爭奪市場,港府下屬的房屋委員會未來將不再是香港最大的地産商。
房地産業在香港經濟的發展中具有舉足輕重的地位。樓價在九十年代步步升高,與當時的港英政府實行“三高”政策(高地價、高通脹、高GDP增長率)密切相關。1997年8月,積聚已久的樓市泡沫被金融風暴刺穿,香港樓市從此步入低谷,近5年來樓價已經大跌超過60%,並對香港經濟産生了一系列的負作用。在高峰期貸款買入住宅的港人,不僅30%首期化為烏有,有些甚至倒欠銀行款項,成為“負資産”一族。負債的市民,消費慾望自然減弱,而租金跟隨樓價下跌,也拖累消費物價指數持續走低,通縮情況已經持續40個月。而作為政府最重要收入來源的賣地收入銳減,是港府出現嚴重財政赤字的一個主要原因。
雖然樓市出現“回暖”,但是經濟界人士分析認為,樓價不會再像回歸前那樣不合理地大幅飚升,因為土地供應顯著增加,樓價已經失去上升動力。目前,特區政府致力完善全港的交通網路,進一步發展新市鎮,令香港市區範圍逐漸擴大,“高地價”政策的影響越來越淡。
業內人士指出,樓價這幾年的大幅下跌,其實是重新回到一個合理水準。用1997年30多平方米住宅的款額,現在可以買到80平方米的居所。隨著新市鎮的建設,市區的擴展,港人的居住面積逐漸擴大,今後100平方米的住宅將不再是豪宅,而是中産階級可以負擔得起的居所。
地産業曾經是香港經濟的火車頭。回歸之後,香港已經告別傳統的資産升值型經濟,逐步向知識型經濟轉型,並加快與珠江三角洲地區的經濟融合。但樓市的穩定依然至關重要,它有利於刺激市民消費,活躍香港的內部經濟,促進經濟的平穩轉型。(陳少波)
《人民日報.華南新聞》2002年04月28日