商品住宅市場：基本走勢和政策選擇

2004年4月以後，在宏觀緊縮的背景下，商品住宅投資作為全社會固定資産投資的一個組成部分，理所當然地受到各個有關方面的關注。與2003年同期相比，2004年2～4月份，房地産投資的增長率分別達到57.1%、41.1%和34.6%，這更進一步證實了房地産投資增長過速。為此，抑制房地産投資成為落實宏觀緊縮和抑制投資過熱的一個重要方面。然而，2004年7月以後，對房地産市場發展的種種擔心和議論，很快從“投資增長過速”轉變為“價格上升過快”，並由此進一步深入到了“房地産泡沫”。這些擔心和議論，嚴重影響到房地産發展政策的取向選擇，影響到房地産市場的未來走勢。由此，需要對2004年的商品住宅發展狀況進行專門分析，探討中國商品住宅市場的未來走勢和政策選擇。

一 房地産市場發展中的緊縮效應分析

在商品住宅價格快速上揚的背景下，一些人強調，這種價格上揚是虛假的，其泡沫遲早要破滅，那麼，該如何解決商品住宅價格上揚問題？

從價格上看，直接可選擇的方案大致有三：其一，全面運用行政機制限定(或規定)商品住宅的價格，以此抑制房價上漲。這種方式的確能夠抑制房價上漲，但其最直接的結果將是幾十年中計劃價格在房地産市場中的復歸，同時，商品住宅供不應求的狀況日益嚴重。其二，部分運用行政機制限定(或規定)部分商品住宅的價格，以平抑商品住宅價格。這種方式實際上是商品住宅價格的“雙軌制”，它能夠抑制住受行政機制控制的那部分住宅價格，但不能抑制住不受行政機制控制的另一部分住宅價格，由此，很容易引致三種現象發生：一是如果行政控制價格與非行政控制價格之間存在明顯差距，那麼，利用職權及其他優勢進行兩種價格之間的“套利”必然發生，與此對應，有關行政部門的“尋租”現象也將大大增加。二是受財政能力、建設成本及其他因素制約，行政控制範疇內住宅建設規模逐步縮減，而需求日益旺盛，由此，引致這部分住宅的供求缺口嚴重擴大，由需求得不到滿足所形成的不滿也將陡升。三是非行政控制範圍內的住宅價格將升至正常市場價格之上，從而使這部分購買者付出更多的資金；如果對此再採取行政控制，則住宅市場的發展將繼續處於扭曲狀態，其結果不僅還要再進行一輪住宅市場的體制改革，而且要達到2020年實現全面小康的城鎮居民住宅目標幾乎不可能。其三，繼續貫徹市場機制，通過價格杠桿調節商品住宅供求，推進商品住宅市場發展。

在供給存在嚴重缺口的條件下，運用市場機制調節商品住宅市場發展，實際上面臨著一個兩難選擇：如果要增大商品住宅供給，一方面就要佔用更多的土地，另一方面，與商品住宅相關的産業部門就可能因商品住宅建設的加快而處於加快發展狀態，由此，投資增大和投資增長率提高是不可避免的；如果緊縮商品住宅投資，雖然有利於抑制相關産業部門的擴張和投資增長率，但隨著商品住宅供給缺口的擴大，需求拉上的商品住宅價格上漲是不可避免的。因此，如何在二者之間選擇比較協調的政策舉措，難度較大。

弄清目前商品住宅供給狀況，是一個基本點。2003年底，全國城鎮52376萬人口、15496萬戶家庭，如果未來20年每戶家庭需要100平方米的住房(即每人平均住房33平方米)，那麼，住宅缺口為64億平方米以上，再加上城鎮建設、危房改造、海外人士購房和農村人口進入城鎮購房，等等，全國城鎮實際需要的住房面積當年應在70億平方米左右，而2003年商品住宅的供給量僅為3.2億平方米左右，供給量佔需要量的比重僅為4.57%。

在這種背景下，繼續緊縮商品住宅建設用地和相關投資，將引致四個方面的不利後果：

第一，消費者的損失。緊縮商品住宅投資，意味著進一步擴大商品住宅的供給缺口，這必然引致商品住宅價格繼續上揚(甚至快速上揚)，由此使消費者面臨三方面損失：一是一部分家庭需要以更高的價格購房，由此資金受到損失；二是一部分本來有能力購房的家庭，因房價上漲，只能推遲購房，由此住房條件改善從而生活條件改善的希望暫時不能實現，時間效用受到損失；三是一部分家庭因推遲購房而老年人的生活時日又已不多，由此這部分人難以享受到住房條件改善帶來的樂趣，從而面臨著感情的損失。

第二，城鎮基礎設施改善的損失。在城鎮建設中，地方政府需要投入大量資金。緊縮商品住宅建設，使城鎮的基礎設施受到三方面影響：一是土地收入減少。城鎮建設需要有大量用地，而用於商品房建設的土地是城鎮政府部門惟一可得到收入的土地，城鎮政府部門投入市政建設的資金有相當大一部分來源於土地出讓金收入。這樣，在商品房建設放緩的背景下，隨著土地出讓金收入的減少，城鎮基礎設施建設所需資金來源減少，城鎮基礎設施改善的步伐也將放緩。二是城鎮基礎設施建設中的相當一部分是隨著商品房建設而展開，一個新的生活小區需要有與其相配套的交通條件、水電氣和通訊管線、文教衛生設施和商業佈局；一旦商品房建設放緩，這些基礎設施建設也必將放緩，由此，本來可在10年內實現的改善，需要用更長的時間來完成。三是城鎮污染狀況改善。城鎮建築是引致城鎮環境污染的一個主要原因。按照發達國家經驗，一個城鎮在按照規劃進行的建築完成後，只需要5～10年的清掃，環境就將明顯改善。只要大規模的樓房建設還在繼續展開，環境污染的改善就相當困難。緊縮商品住宅建設，必然推延市政規劃範圍內的商品住宅建設時間，由此本來可能在10年內停止的環境污染，需要用更長的時間才能實現。

第三，相關産業的損失。在所有消費品中，商品住宅是産業關聯度最高的商品。從建設到家裝再到購置新的家庭用品，涉及到幾十個産業部門、上萬種産品。正是因為商品住宅具有規模大、産業關聯度高和持續時間內長等特點，房地産業才成為國民經濟的一個主導型支柱産業。緊縮商品住宅建設，從兩個方面影響著相關産業的發展：一是緊縮房地産業，通過上下游傳遞，直接緊縮了相關産業的市場，引致相關産業發展速度降低，由此又將引致其他一系列連鎖反應，甚至影響到國民經濟的持續發展。二是鋻於中國加入世貿組織後某些産業保護期即將結束，海外産品將長驅直入地進入中國市場，由此緊縮商品住宅建設實際上為海外資金、機構、産品、技術等大規模進入中國商品房市場提供了時間條件，這同時也就意味著，中國的開發商、建築商、供應商、銷售商等將面臨在缺乏足夠時間來提高自己素質的條件下直接加入國際競爭的嚴重挑戰，因此，時間效能的損失是不可避免的。

第四，實現全面小康的目標將受到影響。住房條件改善，是城鎮居民實現小康的一項基本內容。如前所述，要使每戶三口之家在2025年有100平方米的住房，從2005年起，每年需要建設的住宅需要達到10億平方米，但在商品住宅年供給量僅3億多平方米時，就認為數量過多增速過快，從而選擇緊縮政策的條件下，結果只能有兩個：一是按照緊縮條件下的速度來發展房地産業，每年商品住宅的供給量均不能滿足需求，價格高升，城鎮居民即便有錢購房，也很難再有更多的資金改善生活的其他方面內容；同時，由於商品住宅建設進展較慢，到2020年，供給缺口依然較大，相當一部分城鎮居民的住房條件改善狀況和其他生活條件實際上並沒有進入全面小康，從而使城鎮化和全面小康大打折扣。二是在緊縮條件下，商品住宅建設放慢；若干年後，當發現供給缺口過大而實現每戶三口之家有100平方米住房的目標受到嚴重影響時，猛然放鬆政策，刺激商品住宅建設，促使其在一段時間內超高速增長，可這樣一來，宏觀經濟就要承受前所未有的高速增長壓力，所謂“過熱”、通貨膨脹等問題將接踵而來。

二 未來幾年商品住宅市場的可能走勢

從下述因素的分析來看，估計未來幾年商品住宅的價格就總體而言將呈上升走勢(雖然在某些地方也可能出現短期的微落)。上升的速度將主要取決於供給缺口的大小：

第一，土地價格將繼續呈上升走勢。土地價格走勢主要由以下五方面因素決定：

其一，土地供給價格態勢。在2004年的宏觀緊縮中，為了抑制固定資産投資過速增長，同時，也為了整頓土地轉讓秩序，暫停某些開發區和大學城的土地批租項目，是正確的，也是必要的。在此過程中，商品住宅建設用地的供給也出於減少走勢，由此不僅直接影響到商品住宅建設用地的價格，而且直接影響到商品住宅的建設規模。

在土地供給數量減少的背景下，商品住宅建設用地的價格明顯上升。這種上升既與商品住宅建設用地的減少有關，也與商品住宅價格上漲相關。

其二，城市化進程中土地級差價格的變化。在城市化發展的進程中，隨著基礎設施建設(包括道路、通訊、各種管道等)的擴展和居住環境(包括文教衛生、商業網點、休閒場所、綠化條件等)的改善，不僅城市規模在擴大，而且城市中的土地級差價格也將呈上升走勢。一些原先城市偏遠地區或市郊地區的土地，將因這些地區轉變為市區的一部分而價格上升。幾個突出的實例是，北京的市區在向四環、五環擴展中，隨著基礎設施建設擴展和居住環境改善，這些地區的土地價格明顯上升；上海內環附近的土地價格也在快速上升。

其三，城市改造和危房拆遷。城市改造、危房拆遷涉及到相當數量的住宅拆毀，在實行貨幣補償的條件下，這些拆毀舊房的費用自然計入對應的土地價格之中，由此，不僅推進了這些土地價格的上升，而且推進了同期用於商品住宅建設的其他土地價格的上升。

其四，城市政府的土地供給取向。在城市化建設的各種用地中，商品房建設用地是城市政府惟一可能收取轉讓費的土地。鋻於城市化建設需要鉅額投資，僅僅依靠每年的財政收入遠不足以滿足投資的需求，因此從商品房建設用地批租中獲得一定數額的收入來彌補城市化建設的資金不足，是各城市政府的內在要求。在此背景下，城市政府自然希望維持土地價格在一定幅度內的上升走勢。

其五，土地批租方式。自20世紀80年代以來，商品住宅用地的批租方式基本上採取的是一次性轉讓幾十年的使用權(其中，90年代中期以後，採取的是一次性轉讓50年或70年使用權)。這種方式的好處是，城市政府可一次性獲得較多的土地轉讓費以滿足城市化建設的需要，但它同時增大了商品住宅的建設成本，推進了商品住宅價格上升，也不利於城市政府從土地轉讓中獲得的收入長期持續增長。鋻於此。近年來，一些人提出了以不動産稅(或物業稅)的方式徵收土地轉讓費的設想。如果這種設想能夠轉化為政策，則商品住宅建設用地的價格基準在一段時間內可能下移，但隨後，土地價格在此新基準上還將上行。

第二，建房成本將繼續上升。影響建房成本上升的主要因素包括：

其一，各種建築材料。2003年以來，商品住宅建設所需的各種主要材料(如鋼鐵、有色金屬、水泥等)的價格均呈上升走勢，雖然在2004年的宏觀緊縮中，這些建材的價格有所回落，但一方面國際市場的價格依然居高不下，另一方面，國內市場的價格也有回升動向，由此，在未來一段時間內，建材價格還將在高位運作，這決定了商品住宅的建設成本難以降低。

其二，精裝修。2003年以後，有關部門要求，開發商推出的中低檔商品住宅應進行精裝修。一方面，如果説在2004年尚有相當一部分商品住宅屬於坯房，由此，拉低了中低檔商品住宅的價格總水準的話，那麼，2005年以後，隨著坯房的減少和精裝修房的增加，中低檔商品住宅的價格總水準就將上行。另一方面，各種裝修材料和零部件的價格走勢也將影響精裝修房的價格走勢。

其三，商品住宅的建設標準。在科技進步、新材料和新工藝不斷涌現、環境保護要求日益提高及其他生活條件改善的背景下，商品住宅的建設標準也在不斷調整，其中，既包括對建築材料的調整，也包括對商品住宅規劃和實施的調整。這些變化在增強商品住宅建築品質的同時，也都可能引致建築成本的提高。

其四，人工成本的上升。商品住宅在建設過程中，需要大量人力投入。在2004年以前，鋻於農業生産的收益過低，在缺乏選擇的條件下，民工從事商品住宅的建築工作中只能接受較低的人工報酬。2004年以後，隨著農業生産收入的提高，如果繼續維持原先較低的人工報酬，可能就難以招聘到足夠的民工從事建築工作，這將迫使商品住宅建設中的人工成本提高。

第三，供求缺口將進一步拉上商品住宅價格。從2004年下半年以後的商品住宅市場供求走勢看，一些熱點地區的商品住宅供給出現了兩個具有前示性的變化：一是空置房數量明顯下降，或者説，同期竣工面積小于銷售面積；二是期房的預售率比重明顯上升，北京期房的預售率超過了80%，上海期房的預售率超過了60%，這意味著，在未來一段時間內，現房的需求將嚴重缺乏與其對應的現房供給。受供給缺口增大的影響，商品住宅價格將在需求拉上的影響下進一步呈現上升走勢。

海外機構和個人對商品住宅的需求量，以及國內機構對商品住宅的需求量，也是一個不可忽視的因素。因此，不能僅僅以城鎮居民家庭狀況來考察和衡量商品住宅的需求量。

第四，城市政府的房價取向。商品住宅的供給走勢和價格走勢，受到城市政府取向的重要影響。由於商品住宅的土地出讓金是城市政府進行基礎設施建設的重要資金來源，商品住宅建設直接關係著城市化建設進程，同時也直接關係著城市居民“安居樂業”，所以城市政府並不傾向於通過財政機制(甚至行政機制)來打壓商品住宅價格的上升走勢。如果房價上升過快，城市政府也面臨著一系列社會壓力，因此將商品住宅價格的上升走勢控制在城市居民可接受的範圍內，是一個較為理想的選擇。從某種程度上説，這實際上確立了商品住宅價格上行走勢的基點。

三 推進商品住宅市場發展的政策選擇

商品住宅建設是城鎮化建設的一個基本構成部分，是推進實體經濟發展的一個主要力量，也是實現全面小康目標的一項主要內容。推進商品住宅市場發展，需要解決好如下四個問題：

第一，明確商品住宅建設在國民經濟發展中的基礎性地位。在發達國家中，房地産業已有200多年的發展歷史，迄今依然是國民經濟的一個重要的支柱産業。對中國而言，房地産業起步時間不足20年，商品住宅嚴重供不應求，在此條件下，明確商品住宅建設的基礎性地位至關重要。鋻於多年來，在産業政策中，商品住宅建設的地位並不清晰，相當一些政策實際上不是在支援商品住宅産業的發展，每當遇到商品住宅市場高發展時，擔憂勝於信心，因此明確商品住宅産業的基礎性地位更為重要。從商品住宅産業具有規模大、産業關聯度高和可持續時間長等特點出發，應當將其列入主導型支柱産業範疇，選擇相應的政策措施予以支援。

第二，運用政策機制，有效調節商品住宅的供給結構。商品住宅是有著明顯個性化的商品，如果僅僅供給中高檔商品住宅，眾多低收入群體家庭的住房條件難以有效改善。雖然就供給缺口而言，似乎應當先滿足中高收入群體的購房要求，但如果政策以此為導向，將引致低收入群體的住房長期難以改善，而在相當長一段時間內，中國的商品住宅價格將呈剛性上升走勢，更是讓低收入群體望房興嘆。這種狀況長期延續，不利於解決相關社會問題。可選擇的政策有三：一是加大經濟適用房的建設規模。例如，出臺有關政策規定，限定各個地方經濟適用房建設規模與中高檔房建設規模的最低比例，以滿足低收入家庭購房需求。二是運用財政機制和金融機制支援低收入家庭購買經濟適用房。例如，降低(甚至減免)經濟適用房的購房契稅，提供經濟適用房的購房利率補貼，擴大經濟適用房的公積金貸款力度，發展經濟適用房的按揭保險，等等。三是降低經濟適用房的需求。在不少城市中，經濟適用房的購買者包括了一部分中高收入群體，這不僅增大了經濟適用房的需求量，而且影響了低收入群體的購買需求。要改變這種狀況，除對經濟適用房購買者資格等進行嚴格審核外，還需要採取其他政策措施，如限制經濟適用房每套的建築面積、對冒名者徵收懲罰性稅收，等等。

第三，運用金融機制支援商品住宅的建設。運用金融機制支援商品住宅産業的發展，絕對不是簡單的增加貸款，更重要的是進行金融創新，其中包括：准許開發商、建築商等發行中長期公司債券以增加中長期投資資金，支援開發商、建築商等發股上市以增強商品住宅建設的資本金，實行按揭貸款證券化以降低(或分散)銀行的貸款風險，發展住房信託憑證以支援商品住宅的建設資金增加，推進開發商、建築商等的公司並購、資産重組以提高資産品質和競爭能力。

第四，深化土地制度改革，支援住宅的出租市場發展。土地制度直接制約著商品住宅市場的發展。在發達國家中，城鎮居民購買的商品住宅一般佔商品住宅供給量的60%～70%，有30%以上的商品住宅是以出租方式向城鎮居民供給的。在中國，絕大多數商品住宅都以銷售方式提供給城鎮居民，這種情況之所以發生，固然與開發商的資金狀況、住房出租市場不發展等直接相關，但與土地制度也有密切關聯。從經濟社會發展來看，在一般情況下，商品住宅非但是難以增值的，而且承受著兩項基本損耗(即有形損耗和無形損耗)，真正具有增值潛力的是土地。對一個土地稀缺的國家(尤其是對發展中的城鎮)來説，土地的增長率至少等於經濟增長率加上通貨膨脹率。在中國目前的條件下，商品住宅的土地實行購買使用權制度，不論對住宅開發商來説還是對住宅購買者來説，每過1年就意味著土地使用權的價值減少1份，一旦土地使用權到期，土地增值的收益就被土地所有者獲得。這種狀況嚴重制約著商品住宅的出租市場發展，同時，也迫使開發商和需求者僅僅在住宅銷售市場上見面。要改變這種狀況，使那些一時缺乏購房資金的家庭或由種種因素制約不願購房的家庭能夠居住商品住宅，實現“居者有其屋”的基本目標，必須深化土地制度改革。

在土地制度尚未改革的條件下，應考慮從財政稅收政策方面支援住宅出租市場的發展。其中包括，對用於出租的住宅在土地出讓金、相關市政建設稅費等方面給予適當的優惠，對相關住宅開發商、建築商和仲介機構予以營業稅、所得稅等方面的稅收減免，對這些機構的資金可得性(如申請貸款、發行債券等)方面給予必要的政府支援，等等。（王國剛）（摘自社科院《2005中國金融發展報告》）