今天，中國消費者協會發佈了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權，減免責任巧設計，模糊標的好圈錢，面積誤差設陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。
對於普通百姓而言，商品房是大額消費品，有些人甚至要傾其一生甚至兩代人的積蓄圓了“喬遷”夢。目前，商品房市場中存在諸多不規範行為，中消協提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而後行。一是要了解有關商品房買賣方面的法律法規，做到心中有數；二是要關注開發商的商業信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證，建設工程用地許可證，建設工程規劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協議、附件、雙方約定的內容要認真閱研，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關，對於顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
保護消費者權益是全社會共同的責任，中消協正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支援，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個省，條款183條。其中，關於商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點評只從中選擇了九個方面的問題。下一階段中消協點評的內容是物業、金融、保險、仲介服務等。
第二階段格式條款點評意見(商品房領域)
點評線索一（認購定金難歸還）
問題：目前，消費者在選購商品房時，常常被開發商要求籤訂“認購書” 、“訂購協議”之類的認購協議，即由開發商事先準備好的格式合同，主要就消費者所選定的房屋位置、面積、單價、優惠比例、付款方式等幾方面進行簡單約定。其核心是要求消費者必須交納少則千元多則幾萬元的定金，並限定在短時間內簽訂《商品房買賣（預售）合同》。而在簽認購協議之前，開發商往往不向消費者提供《商品房買賣（預售）合同》等相關資料，使消費者無從了解自已的權利、義務，卻在種種誘導下被套上了具有懲罰性的定金枷索。
條款1：天津市《××花園商品房認購協議書》中規定：“乙方（消費者）清楚並認可甲方提供的有關本認購協議書所指商品房的各項事宜，包括小區整體規劃、小區平面佈局、房屋建築形式、房屋建材及裝修標準、設備配置、交屋時間、建築面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補充協議中所列各項條款及物業管理的有關規定等相關內容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關部門最終批准文件為準。乙方自願與甲方就如下內容達成一致協議。”
消費者反映，在簽認購書時，甲方並未提供《天津市商品房買賣合同》及其補充協議中所列各項條款及物業管理的有關規定等相關內容，卻要求消費者違心簽字，認可協議中所列的內容，並交付定金2萬元。
條款2：本協議簽訂後，如乙方要求終止認購，需向甲方提出書面申請並經甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認購協議書同時失效。
條款3：四川省消委會反映，成都《´´花園商品房認購書》中關於定金問題規定如下：“認購方應在2003年×月×日之前攜帶本認購協議、認購金收據、簽約應付款項及欲登記産權名義人身份證原件、印章一枚，前往´´售樓部簽訂《成都市商品房買賣（預售）合同》，逾期者視同違約，……所繳認購定金不退還。
認購方選擇一次性付款的，應在簽定上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉為房款，逾期者所繳認購定金不退還。”
點評：
1、法律依據：
《消費者權益保護法》第八條、第九條、第十條規定：消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。
第十九條規定：“經營者應當向消費者提供有關商品和服務的真實資訊，不得作引人誤解的虛假宣傳。”
《商品房銷售管理辦法》第二十三條規定：“房地産開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”
《合同法》第四十二條：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任（一）……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況。”
第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法律或者仲裁機構變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時顯失公平的……”
第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。
2、點評意見：
（1）條款中需政府批准的只有小區整體規劃、小區平面佈局、房屋建築形式三項，其餘均不需政府批准。經營者混淆政府批准的項目內容，並稱“甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關部門最終批准文件為準。”目的無非是以政府作擋箭牌，逃避自己的締約責任。
（2）在簽訂《認購協議書》前，由於經營者未提供《商品房買賣（預售）合同》作參考，使消費者不能全面了解自已交付定金的擔保內容。正式簽約時，由於已交定金，迫於不退定金的壓力，消費者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂“認購協議”的做法對消費者天然不利，加重了消費者的弱勢地位，顯失公平。經營者用“消費者清楚知道等字樣”將自己的意志強加於人，更是嚴重侵犯消費者知情權、公平交易權的不法行為。
（3）經營者通過認購協議向消費者收取的定金在法律上稱為“立約定金”，這種定金又稱為“猶豫定金”，是以該定金作為今後訂立合同的擔保，在一定時期內購房合同未訂立，有過錯的當事人要承擔定金責任。對於認購協議，消費者一定要慎重對待，簽訂之前，務必認真研究購房合同等相關文件。對拒不提供合同內容、五證等必要資訊或只讓看、不讓帶回去研究的經營者，應立即放棄購買其房屋的意向。
（4）消費者要求終止認購或沒有按時簽約可能基於多種原因，如果是由於經營者責任，如：經營者隱瞞真實情況，不向消費者提供重要事實；或單方變更承諾等導致消費者不簽訂購房合同的，定金應當雙倍返還。如果是因為不可歸責于消費者、經營者的事由導致未能簽約的，如：因不可抗力或意外事件所 致無法簽約；或因政府原因原已批准的規劃、佈局、建築形式變更，消費者不同意簽約的，雙方均無過錯，經營者應當將定金退還給消費者。籠統地約定終止認購或沒有按時簽約就不返還定金，明顯加重了消費者責任。
3、有關建議：
商品房買賣是一項大宗消費，經營者不僅有義務將有關商品房買賣的所有情況事先告知消費者，還應為消費者留有一個合理的“猶豫期”，以便消費者深入研究有關資料，全面理解自己的權利、義務，自主決定是否購房。“猶豫期”內要求退定金的，不適用定金罰則。
點評線索二（單方擴大解約權）
條款1、天津《××花園商品房認購協議書》規定：“若乙方違反協議書中約定之任何條款，甲方有權解除本協議書，並有權將本協議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。”
條款2、廣東省消委會反映，廣州市《×××××居商品房認購書》中規定：“若乙方支付定金之日起十天內未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權單方面解除本商品房認購書，並不退還定金。”
條款3、四川省消委會反映：《××花園商品房認購協議》中規定，“認購方應在2003年×月×日之前……前往簽定《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發商不另行催告，本協議自然作廢……。”
點評：
1、法律依據：
《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”
第十四條：“要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體明確。……”
第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效”。
第七十七條第一款規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”
第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理的期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”
最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百二十二條：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則”。
最高人民法院《關於〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律〉若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。”
2、點評意見：
（1）訂立或解除合同必須在當事人自願前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務，出賣人要進行催告，催告後，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內仍未履約，方可解約。
（2）經營者擬定條款要求消費者簽定，是一種要約行為，要約內容應當具體明確。條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”內容都不具體，也不明確。當事一方遲延履行債務可能基於各種原因，不是所有違反協議的情況都必然導致經營者有權解除合同、不退定金。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經營者自身責任等，故意排除了消費者與經營者協商或經催告履行債務的可能，為經營者逃避責任、私吞定金預埋了伏筆。
上述格式條款加重了消費者責任，單方擴大了經營者解除合同的權利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利，侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。
條款4、廣州´´房地産開發總公司制定的《´´認購書》第二條第4款規定：“如在上述期限內（簽認購書十天內），認購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認購方所付之款項沒收外，並有權將該物業另行出售，無需事前告知認購方”。
點評：
1、法律依據：
《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款規定：“公民的合法財産受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”
《合同法》第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”
第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定；”
第八條、第九十四條、第九十六條同上。
2、點評意見：
“沒收”屬強制性措施，是國家有關行政機關、司法機關依照其所具職能、法定程式方可行使的權力。任何組織和個人無權“沒收”公民合法財産。消費交易雙方是平等的主體，一方不得將自已的意志強加給另一方。當事一方主張解除合同的，應當通知對方，不得擅自變更或者解除合同。該條款非法增加了經營者的權利，侵犯了公民的基本權利，屬違法、無效條款。
點評線索三（減免責任巧設計）
條款1、廣州´´房地産開發總公司制定的《´´認購書》第二條第2款規定：“在未簽署正式預售契約前，若因出售方原因致使該物業不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償”。
點評：
1、法律依據：
《民法通則》第八十九條第三款：“當事人一方在法律規定的範圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”
《擔保法》第八十九條：“當事人一方可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。
《合同法》第一百一十五條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。
2、點評意見：
按法律規定，收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。某房地産開發總公司利用消費者無經驗，不了解法律規定，自製不公平條款，明目張膽地把《民法通則》、《合同法》、《擔保法》的有關規定拋在一邊。這一條款意味著開發商有過錯時，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費者承擔，是違法、無效條款。
條款2、廈門´´房地産有限公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：
第四條：（三）非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯後、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。
第十四條：關於産權登記：出賣人應當在商品房交付使用、取得《綜合驗收備案表》後360日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報産權登記機關備案。（一）如因測繪單位成果滯後或因房地産主管部門對測繪成果審核滯後或政府有關部門（含壟斷性行業）原因，造成出賣人提供備案資料延期，則出賣人按合同第十條提供備案的時間相應順延，買受人對此不持異議。（二）如因出賣人原因逾期提供産權登記資料而造成逾期辦理産權登記的，買受人不退房，除雙方約定的順延履行條件及買受人自身原因造成的延誤以外，出賣人按逾期時間分別處理（不作累加）；逾期三個月以內（含三個月）的，按已付房款的0.1‰向買受人支付違約金；逾期三個月以上的，按已付房價款的0.2‰向買受人支付違約金。
條款3、廣東消委會反映，東莞市´´房地産開發總公司開發的《´´花園》樓宇買賣合同中，極力減輕或免除開發商所應承擔的責任，使其違約不必受到任何懲罰。
《合同》第八條規定：除以下第九條規定之情況下延期或終止合同而不視作違約外，甲方應于1995年6月30日之前將該商品樓宇單位交付予乙方。
第九條規定：上述第八條所提及之情況將包括以下各項：（1）人力不可抗拒的自然災害；（2）人力不可抗拒的其他事故；（3）在施工中因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決之延誤；（4）因技術上而需要更改圖則；（5）政府部門延遲有關文件批准；（6）市政配套批准及安裝之延誤；（7）承建商之誤期；（8）政府修改、增加法例而令施工延遲或沒法完成。若發生上述任何一種或多種情況，上述第八條規定的交付使用日期將按實際影響天數而相應延遲，但必須經東莞市或´´´鎮有關部門的證明文件為依據。
點評：
1、法律依據：
《消費者權益保護法》第二十四條規定：經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。
《合同法》第一百二十一條：“當事人一方因第三人原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”
第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。……本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”
第一百一十八條：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理的期限內提供證明。”
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地産開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地産行政主管部門。”
最高人民法院《關於〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律〉若干問題的解釋》第十八條：“由於出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地産開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限界滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。”
《城市房地産開發經營管理條例》第三十三條：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地産開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。”
2、點評意見：
條款2第四條中，有些內容是開發商可以預料並提前做好準備的（如高考期間停工、辦證行為滯後等），不能作為免責事由；有些問題則是第三人原因造成（如施工單位工期延誤、施工期間停水停電、第三人破壞等），開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責範圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。
條款2第十四條中，開發商私自將國家明文規定的辦理權屬登記需由其提供資料的報送時間由60日延長至360日；同時，隨意擴大自己的免責範圍，將第三方原因造成的逾期風險（測繪單位成果滯後、主管部門審核滯後）轉嫁給消費者；對因開發商原因造成的逾期辦理權屬登記的違約金規定極低，即按總額的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院採用的中國人民銀行規定的逾期貸款利息則為按每日0.21‰的標準支付。條款還剝奪了消費者的退房權利，侵犯了消費者的公平交易權。
條款3中開發商將各種可能造成延誤的原因一一列舉，全部作為自己免責的事由，從而免除了開發商所有可能的違約責任。在這些原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況，部分或全部免責；有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。
條款4、天津市兩家開發企業共同籌建的××別墅在其制定的商品房補充合同中規定：
“二、房屋採用空心磚建造，而這種空心磚容易産生裂縫。房屋交付使用時，梁、板、墻體等如出現裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。”
點評：
1、法律依據：
《合同法》第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效”。
《消費者權益保護法》第十一條規定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身財産損害的，享有依法獲得賠償的權利。”
2、點評意見：
該格式條款把應由建築商對開發商承擔的風險轉嫁到消費者身上，以模糊的語言概括地免除開發商的建築品質責任，同時非法剝奪消費者的訴訟權、索賠權，為無效條款。
點評線索四(模糊標的好圈錢)
問題：在商品房銷售中，有的開發商採用模糊條款，對房屋情況作不確切的意思表示，使消費者無從了解真實情況，為開發商逃避本應承擔的法定責任大開方便之門。如：廈門´´房地産有限公司在預售房屋時，並未講明所售房屋是精裝修房，《商品房買賣合同》等相關資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補充協議》中卻加入了不明確的有關精裝修房的條款，並強迫消費者與開發商的兄弟公司──´´裝飾工程有限責任公司簽訂裝修合同。而且，開發商在與消費者簽訂《商品房買賣合同》時，完全按照自己的意思選擇和填寫合同的可協商部分，消費者唯有照抄和簽名，否則開發商就以交易不成扣留定金相威脅。
條款：《商品房買賣補充協議》第九條 如出賣人交付的房屋為精裝修房屋，雙方約定（交付的房屋不是精裝修房屋的不適用本條）：1、買受人應在簽訂本合同之日起 日內與´´裝飾工程有限責任公司另行簽定《裝修合同》，與裝修相關的權利、義務按《裝修合同》約定；
第十六條不是精裝修房屋的不適用本條。如買受人不按時履行簽訂《裝修合同》義務，出賣人有權選擇：1、按毛坯房交付房屋，買受人向出賣人支付總房價款10%的違約金。2、解除合同並將該套房屋另行銷售，買受人向出賣人支付總房價款10%的違約金以及因本合同産生的稅費、手續費等，餘款返還買受人（不計利息）。
點評：
1、法律依據：
《民法通則》第七十一條財産所有權是指所有人依法對自己的財産享有佔有、 使用、 收益和處分的權利。
《合同法》第三條：“合同人法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”
第四條：“當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《商品房銷售管理辦法》第二十三條：“房地産開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”
《城市商品房預售管理辦法》第七條：“開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（複印件）資料：……（四）商品房預售方案。預售方案應當説明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。”
2、點評意見：
（1）簽訂合同前，開發商有義務告知消費者有關售出房屋真實、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標準。該開發商不僅未盡告知義務，而且還在上述補充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標的，實質是想套取消費者的裝修款。
（2）如果開發商交付的是精裝修房，就不應要求消費者與裝修公司再行簽約。消費者所購房屋由開發商提供，裝修標準應與開發商商定，不用直接與裝修公司發生關係。裝修公司與開發商之間是經營者與經營者之間的關係，裝修公司對開發商負責，開發商對消費者負責。消費者所購房屋出現問題應由開發商承擔責任。補充協議中要求消費者與裝飾公司簽約的方式，實際上將應由開發商承擔的風險轉嫁到消費者身上。
（3）如果要求消費者與裝修公司簽約，就意味著開發商交付的是毛坯房，而房屋的處置權歸消費者，消費者有權選擇由誰、花多少錢進行怎樣的裝修。此時，開發商不是《裝修合同》的主體，卻要求消費者在未與裝修公司協商，不知道《裝修合同》具體內容的情況下，必須承擔按時與裝修公司簽約的義務，並自定高額違約金比例，強迫消費者接受。簽署這種條款，意味著消費者不能按自己的意志處置自己的房屋，卻必須承擔裝修風險和支付違約金或裝修款的義務，而開放商只有收錢的權利，不必承擔任何風險和義務。即使是裝修公司被登出，或提出不合理的合同條件，或拒絕簽署裝修合同，消費者也要簽約，否則就要為此向開發商支付總房價款10%的違約金。這是一種明顯的強制交易行為，完全違背了合同的平等、自願原則，是對消費者自主選擇權的公然侵犯。而且，此時極可能發生裝修公司與開發商惡意串通，騙取購房人違約金的情況。消費者要堅決拒絕簽署這種條款，如已簽署，可依法申請撤銷或變更該條款。
（4）對於合同中可選擇和協商的內容，消費者要認真審閱，仔細權衡利弊，提出自己的主張，如消費者提出合理要求，因經營者原因未能訂立商品房買賣合同，經營者應雙倍返還定金。
點評線索五（面積誤差設陷阱）
問題：對於面積誤差的處理，有關法律法規已有明文規定，但一些開發商卻採取各種方法（如簽訂不用備案的補充協議、附件等），假借雙方約定，強迫消費者同意自己單方制定的規矩，以逃避本應承擔的法律責任。
條款1、廈門××房地産有限公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：
第六條（一）：面積誤差時，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據實結算房價款。（二）買受人因為面積異議而委託房屋測繪機構測繪時，應委託買賣雙方共同選定的經産權登記機關認可的有房屋測繪資格的合法機構進行測繪。測繪結果與産權面積誤差比絕對值在1%以下（含1%）的，買受人自行承擔測繪費用；測繪結果與産權面積誤差比絕對值在1%以上的，測繪費用由出賣人承擔；經測繪後，面積誤差的處理方式按本條第一項約定。
條款2、天津××發展有限公司制訂的《商品房買賣合同》第七條規定：“商品房建築面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建築面積與甲方銷售建築面積差異不超過+-3%（包括+-3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建築面積與銷售建築面積的差異多退少補。面積差異超過+-3%的雙方約定如下：1、見附件六。 ”
“附件六：1、商品房建築面積小于甲方銷售面積且超過3%時，則每平方米價格保持不變，房價款總額按實際面積調整，甲方應將多收乙方之房款于可最終確定房屋所有權證記載面積之政府文件送達于甲方之日起90日內退還乙方，甲方無需支付利息和其他補償金。
2、商品房建築面積大於甲方銷售面積且超過3%時，面積差異在3%以內（含3%）部分的房價款，由乙方于可最終確定房屋所有權證記載面積之政府文件送達于甲方之日起30日內按原每平方米之銷售價補予甲方，超出3%部分的房價款由甲方承擔，産權歸乙方。”
條款3、天津××房地産開發有限公司制訂的商品房買賣合同中規定：
第七條：商品房建築面積與銷售建築面積差異的處理：商品房建築面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建築面積與甲方銷售建築面積差異不超過+3%（包括+3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建築面積與銷售建築面積的差異多退少補。面積差異超過+3%的，雙方約定如下：每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整，多退少補，並由甲（乙）方按差額價款于30日內退還給乙（甲）方。
消費者來信反映，關於面積差異處理問題，開發商堅決不同意按國家有關規定簽訂合同，只同意按自己的單方意思辦理，並將此內容刻成印章蓋在合同上。且合同中其餘需雙方商議約定的內容，均不與買方商量，必須按開發商的意圖填寫。
點評：
1、法律依據：
《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十條：“按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與産權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地産開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，産權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地産開發企業承擔，産權歸買受人。産權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地産開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還買受人”。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支援；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支援。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
2、點評意見：
房屋面積出現誤差時，選擇退房、要求賠償、據實結算等是消費者的主要權利，消費者應當特別注意合同中對這種權利的約定。上述條款以雙方約定的名義，為開發商免除、減輕自己的責任提供了方便，如：不論誤差多少，只按多退少補、據實結算；發生面積誤差時，雙方給付時限不對等，消費者必須在30日內補齊差額，開發商的寬限期則長達90日，且不需支付利息、賠償金；不執行房屋實際面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還買受人的規定；特別是將消費者在面積誤差比絕對值超出3%時所應享有的退房權利一筆勾銷。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。如果條款的內容是一方事先準備好的，在實踐中又不容協商，不論這種條款以何種面目出現，其實質仍屬於格式條款。上述條款雖以附件、補充協議、雙方約定的名義出現，實際則是開發商將自己的意志強加於人，使消費者在違背自己真實意思的情況下被迫簽約，違反了民法的基本原則，侵犯了消費者的自主選擇權、公平交易權，是最為典型的顯失公平條款。
點評線索六(違約責任不對等)
問題：合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。但在商品房買賣中，開發商往往利用不容協商的格式條款減輕自己的責任，加重消費者責任。
條款1、天津××村《購房協議書》中規定：
第四條：乙方逾期付款的違約責任 乙方如未按本協議第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息，自本協議規定的應付款期限次日起至實際付款之日止，月利息按1%計算。逾期超過10天后，即視為乙方不履行本協議，屆時，甲方有權收回本房屋另作出售，並扣除乙方人民幣參仟元作為違約金。
第六條：甲方逾期交付房屋的違約責任 除本協議第五條規定的特殊情況外，甲方若未按本協議規定的日期將該房交付乙方，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本協議第六條規定的最後交付日期次日起至實際交付之日止，按日萬分之一利息計算。
條款2、吉林省消協反映，某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內容：“（1）甲方須于××年×月×日前將房産交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。（2）乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續。”
點評：
1、法律依據：
《民法通則》第四條規定“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則”。
《合同法》第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……。（二）在訂立合同時顯失公平的。
第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效”。
2、點評意見：
上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。
條款1中，消費者逾期付款，違約利息按月1%計算，且超過10天后，開發商就可以收回房屋另行出售，還要扣除消費者人民幣參仟元作為違約金；而開發商逾期交房，只承擔按日萬分之一的違約利息（即月利息3‰），且不承擔其他任何責任，也無違約期限的限制。該條款還特地採用了按月和按日兩種對利息的表述方式，以期掩蓋這種責任的不對等。
條款2中，經營者延期交房必須等一個月後方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，並扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由於商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。
上述條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。
點評線索七（一房二賣搞欺詐）
條款：天津××村《購房協議書》第七條規定
雙方簽定協議後，任何一方不得違約，若甲方將乙方購房另轉賣給他人，甲方應付給乙方已付房款3%作為對乙方的經濟賠償；若乙方中途無任何正當理由終止協議，視為乙方違約，乙方應付甲方總房款的3%作為違約金，並扣乙方定金人民幣參仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日內將乙方所購房款退清。
點評：
1、法律依據：
《合同法》第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效”。
《消費者權益保護法》第四十九條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
2、點評意見：
一房二賣是典型的欺詐行為，經營者應當承擔雙倍賠償責任。該條款利用消費者不懂法律，免除了經營者責任，剝奪了消費者的主要權利。屬違法、無效條款。
點評線索八（虛假宣傳不負責）
條款：廈門´´房地産有限公司制訂的《商品房買賣補充協議》第十九條：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數據、説明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節均以政府最終批准的法律文件及雙方的約定為依據。
點評：
1、法律依據：
《消費者權益保護法》第八條、第九條、第十條規定：消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。
《合同法》第十五條：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股説明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
2、點評意見：
該條款排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細節均以政府批准為依據，堂而皇之地逃避自己的責任。其內容與法律規定相抵觸，為無效條款。
點評線索九（購房簽約先交錢）
條款：廣州市××房地産開發有限公司制訂的《××居商品房認購書》中規定，“在乙方交清首期房款以及本條第5款所列的有關綜合費用時，甲方應與乙方簽署《商品房買賣合同》”。
點評：
1、法律依據：
《民法通則》第四條規定“民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則”。
《合同法》第三十九條規定：“採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定各自的權利和義務……。”
《消費者權益保護法》第二十四條規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”
2、點評意見
在簽認購書時，購房者已交付了定金，提供了立約擔保。該條款又規定購房者必須先交清首期房款及有關綜合費用，才能簽署商品房買賣合同，實際上顛倒了簽約與付款的順序。此時，如果消費者選擇不簽約，不但損失定金，而且還要為要回首期房款和相關費用付出成本。這種條款把購房者置於非常不利的境地，侵犯了消費者的公平交易權，屬不公平、不合理的條款，消費者應堅決拒絕簽署這樣的條款。
中國網 2003年10月27日
