最近，有5位著名專家就拆遷問題聯名發表了給某市政府的建議書，建議書説：近年來全國各地掀起了大規模的舊城改造和擴張運動，拆遷因此成為政府工作的重點之一，但由於行政權力與開發商利益的結合，造成拆遷糾紛急劇增加和激化。被拆遷的居民不斷增多，遷居的地段離市區越來越遠，給這些居民上班、上學、就醫等經常性的生活需要和經濟狀況帶來了不少困難，對於低收入者更是難於承受的。這樣，一項為民解困的德政就逐漸演變為以營利為目的，著眼于土地炒賣，壓低甚至侵吞城鎮拆遷費，與民爭利的“擾民工程”了。

專家指出：現行拆遷補償過低，是所有糾紛的焦點，提高標準是當務之急。

中國經濟時報記者半年來採訪的拆遷糾紛絕大部分是由於補償偏低引起的，補償款讓大多數中低收入階層的居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活品質的房屋。專家認為，很多拆遷已基本遠離了它改善居民生活條件的初衷，而變成了對廣大工薪階層的一種壓榨、掠奪和驅逐，同時成為了一些地方政府的“形象工程”和開發商的“暴利工程”。

本報記者採訪的一些房地産界的評估師、律師和專家都認為，市場評估的公正合理是最重要的，要遵循國際原則，提高補償標準

中國房地産估價師學會的王學髮指出，拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，是根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地産市場評估的辦法確定；“産權調換”是指拆遷人用自己建造或購買的産權房屋與被拆遷房屋進行調換産權，並按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換的行為。

王學發説，為了保證評估的公正性，房地産市場評估價格應當由取得國家或省房地産估價資質的機構，以當地人民政府上一年度公佈的貨幣補償基準價為依據評估確定。對拆遷房屋進行房地産市場價評估的機構可由拆遷人和被拆遷人共同選定，評估費用由拆遷人支付。

被拆遷人對評估結果有異議的，可自行委託其他有資質的房地産價格評估機構進行評估，並持其他評估機構出具的評估報告向區、縣國土房管局提出申請，由區、縣國土房管局指定有資質的房地産價格評估機構復核，並按復核結果補償。復核的費用由過失方承擔。

應該強調的是，有資質的房地産價格評估機構不按照規定進行評估的，市和區、縣國土房管局可依照國家有關規定對其進行責令停止仲介服務、收回資格證書、罰款等行政處罰；責任人構成犯罪的，依法追究刑事責任。

北京市律師協會房地産專業委員會陳旭律師分析，北京市對被拆遷房屋的具體補償計算公式為：房屋拆遷補償價＝(基準地價×Ｋ＋基準房價)×被拆遷房屋建築面積＋被拆遷房屋重置成新價。住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別範圍，由市國土資源和房屋管理局制定並定期公佈。“K”為容積率修正系數，應當按照被拆遷房屋建築面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建築面積和土地面積，應該按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率應按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算。

另外，危改區內被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，採用市場比較法進行評估。機關、企事業單位的自管公房，都應當按照房改政策出售給房屋承租人；公有住宅平房、筒子樓以及簡易樓房的承租人應當購買這些樓房後，成為房屋所有權人，然後再按照房屋所有權人的補償方式進行安置補償。對於拆遷執行本市規定租金標準的私有出租房屋，拆遷人對被拆遷人也應當給予補償，在具體解決過程中，應當採取政府資助、單位補貼和個人三方共同承擔的方式。

陳旭表示，在以上的補償方式中，如果嚴格執行各種補償標準，在一定程度上還是可以保證居民的合法權益的，但由於各種基準價格隨意浮動的很大，所以現實中拆遷方都想盡辦法把市場評估價格和房屋拆遷補償總價降低，以牟取更多利益，這就使原本就已經比較低的拆遷補償金額更低。

隆安律師事務所秦兵律師認為，從目前的情況來看，我們的拆遷補償金額確實過低。等值、及時、有效應該成為拆遷補償安置工作的三個基本原則，這也是遵循國際原則。從等值角度講，拆遷方在補償被拆遷方的土地使用權時，要充分考慮到地理位置；而在房屋補償中，一般住宅按照重置價格加上房屋陳新程度進行補償，而具有文物價值如一些高檔四合院等的要進行文物價格評估，由拆遷方與被拆遷方共同聘請評估部門進行評估估價，進行合理補償。

從及時角度講，拆遷方應該提前半年時間對被拆遷方進行補償，這樣給被拆遷方留出找居處、搬遷的時間和成本。從有效角度講，拆遷方補償給被拆遷方的金額，必須能使被拆遷方在相同地段和不降低生活水準的情況下，購買到相同的房屋，而且，要拆遷地段的土地使用權必須進行補償。

首都經貿大學房地産研究所所長張躍慶告訴記者，目前我們的拆遷補償金額確實太少，但少下的這部分到底應該由誰來補，補多少，怎麼補，目前還沒有非常好的方案。我想，是不是政府出一部分、開發商出一部分會好一些？

經濟學家茅于軾則開出了一個現實的處方。他認為提高現行的拆遷補償標準是必須的。他建議補償標準應該是在市場價格的基礎上再加上一個增量，他個人認為，10%較合適。

也有專家認為，儘快修改現行的拆遷法規或者建立一部符合國家法律和民意的新拆遷條例，是解決愈演愈烈的拆遷糾紛所十分迫切需要的。（王小霞）

《中國經濟時報》2003年11月12日