也許是市場反響過於強烈，在《通知》出臺的首日及次日央行主管負責人罕有地兩次出來解讀法規、安撫房地産開發商。中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有更是做出表示，央行的這一政策不是要打壓房地産行業，而是要避免房地産行業的大起大落，促使其健康發展。

    然而，事件的發展遠未如此簡單，某銀行房貸部人士表示，《通知》的出臺意味著他所監控的半數房貸開發商面臨資金斷鏈之憂。

    真相驚人：半數開發商七成資金靠銀行！

    民生銀行房貸部曹磊透露，依照其從事多年房貸工作的經驗，此前多數房地産開發商的項目資金主要包括三大塊，自籌資金、房貸資金和銷售回款幾乎各佔30%，而自籌資金的組成部分變數最大，儘管商業銀行對開發商的自籌資金有過明確規定，但多數自籌資金中還是包括了普通借款和銀行借款，有的借款比例甚至佔到了自籌資金的主要部分，而《通知》中“嚴禁以房地産開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放”的規定無形中造成了開發商的營運資金已然出現的較大的缺口。

    此外，部分銀行信貸部人士表示，在開發商的銷售回款中，一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。與開發商貸款累加，房地産項目中有超過70%的資金是來自於銀行。因此，央行的舉措將有力地抑制部分地區房地産過熱的傾向，這無疑有助於房地産業的持續穩定健康發展；同時，也將抑制商業銀行房地産貸款增長過快的勢頭，有利於防範銀行信貸風險，提高銀行貸款品質。

    “其實最可怕的是，隨著央行對流動貸款的清查，一大批企業將面臨無米下炊的尷尬處境。”一位不願透露姓名的銀行信貸部負責人告訴記者，目前其管理的客戶中有一半面臨著危機，50%絕不是聳人聽聞，這個數字可能僅僅是一個下限。

    1800億貸款如利劍當頭開發商畏懼、銀行憂慮

    面對央行房貸業務突然收口，以及可以想見的房地産開發商在資金運作上的捉襟見肘，商業銀行是否推出催貸計劃頓時成為市場關注的焦點。記者就此問題對三家銀行信貸部負責人進行了緊急採訪，三位負責每人平均表示目前尚未考慮推出該計劃，而且日後推出類似計劃的可能性也不大。

    民生銀行曹磊進一步解釋，由於目前房地産開發商資金鏈中蘊藏著的大量甚至可以説絕大部分的銀行資金，一旦資金鏈斷裂，將直接導致銀行壞賬出現的可能，而且如果操作不慎將引發更大規模的金融風險，顯然這不是央行和各大商業銀行願意看到的結果。不過，沒有催貸計劃並不意味著開發商壓力的減輕，因為流動貸款一般期限較短，未來一年內資金實力不強的中小型開發商還貸壓力會陡然增加。如果把到期貸款比喻成懸在開發商頭頂上的一把利劍，曹磊認為並不過分。

    也許是出於行業內部資訊的壁壘，也許是顧忌自身以及客戶利益受到傷害，銀行信貸部人員極少願意透露《通知》對房貸影響的具體數字。然而這種回避顯然不能代替事實。

    銀行業專家幫助記者算了一筆賬，截至2003年4月，我國商業銀行房地産貸款餘額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%，其中個人住房貸款餘額為9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8.9%。其餘的9000億元幾乎均為開發商貸款，而這其中的15%至20%體現為流動資金貸款，對應以上數據，即1300億至1800億貸款面臨著回籠。對於此前媒體報道的問題貸款數額高達4500億元依據不夠充分，因為本次《通知》矛頭直指房地産開發商，因而個人住房貸款並不在重點監控之列，而隨著源頭問題的解決，下游出現問題的概率也會大為減少。但僅此1800億已經會令一半開發商感到前途渺茫了。

    專家開出自救良方：上市、信託基金將成救命稻草

    非典型性肺炎高峰期剛過，陳朝霞辦公桌上的電話就很少閒下來，作為民生銀行骨幹支行專門負責銀行與信託公司合作的部門經理，時下正在為不斷推出的信託計劃進行籌備工作。據她介紹，近期民生銀行與信託公司推出的多項信託計劃中，房地産項目佔據了相當大的比例，而市場對此也顯得非常認同，其中與中煤信託合作的車公莊經濟適用房項目兩天內便被一搶而光，而正在熱銷的還有三環新城1.6億元信託計劃，顯然部分地産商已經不再把籌集資金的目標僅鎖定在銀行貸款上面。

    不過，她一再向記者表示，對於央行在房貸政策上的收口影響會波及到近半數開發商，但真正能夠享受銀行信託計劃籌集資金的公司遠沒有這麼多。從信託公司審核以及市場熱銷的房地産信託計劃看，多數集中在經濟適用房，以及定價相對較低的房産項目上，由於這些專案安全性高，因而未來還將得到信託公司青睞，這一點恰好也與央行關於鼓勵為中低收入階層供應適用住房的開發提供貸款的方向一致。

    “也許有的公司更適合在資本市場融資，”證券市場觀察員認為，“間接上市也將為房地産開發商打開一條融資通道。”據統計，在我國目前近3萬多家開發企業中，能夠用公開發行股票融資的企業約為300多家，雖然所佔比例不高，但絕對數量遠比目前深滬上市公司中房地産企業規模大的多。其間雖然有監管部門對房地産類上市公司首發新股的限制，但通過在已上市公司中尋覓殼資源，之後借殼上市的成功案例亦不在少數，這其中既包括有政府背景，且坐擁黃金地段的金融街控股(000402.SZ)，也包括民營大鱷上海仲盛集團旗下的天宸股份(600620.SH)，而從其在證券市場上的表現和增資擴股的能力來看均優於單向銀行貸款的模式。

    推倒多米諾骨牌房企購並不可避免

    當記者與金融街控股股份有限公司財務總監李敦嘉溝通時，他正在向董事會起草一份建議書，其主要內容便是希望董事會批准公司在增發新股成功，資本金充足後儘快將較高的資産負債率降下來。金融街應該屬於《通知》出臺的受益一族，李並不掩飾這一既定的事實，而適當降低資産負債率設想，正是他為了應對可能到來的一輪房地産收購熱潮佈下的一個棋子。資産負債率的下降直接意味著公司可支配的資金份額的增長，這將為今後一至二年內收購〃物美價廉〃的資産奠定基礎。顯然作為市場的強者，金融街已經為下一步房地産市場的整合做好了充分準備。

    資深投行家東方高聖的董事經理高磊向記者證實，7月份，國內兩家大型房地産公司合併的消息將會披露，出於當事人利益的考慮，他沒有透露兩家地産公司的具體各稱，只是告訴記者其中一家為A股上市公司。在與記者交流過程中，本次合併談判早在《通知》下發之前便已進行，説明行業整合已現端倪，不過，出於房地産行業的特殊性，企業文化、設計要求的巨大差異均使類似的強強聯手不可能高頻率出現。而鋻於央行《通知》的下達，房地業的吞併與收購將有可能拉開帷幕，最有可能爆發大量收購的時間段在今年末或明年初，屆時會有相當一批中小型房地産企業面臨資金斷鏈的危機，然而這恰好也是行業巨頭們勢力擴張的大好時機。

     《中國經營報》 2003年06月22日