蘭州市檢察院：口頭承諾不算數了，商戶權益如何維護？

張先生經營的軌道賽車店在疫情期間遭遇困境，按商管公司口頭承諾的“交一免一”政策交納了租金和物業費。後來，商管公司否認承諾，起訴張先生補交費用。二審法院判令張先生補交相應費用。面對這樣的結果，張先生既困惑又無助，他想不通為何自己已依約交費，還要再支付4萬餘元。

蛇年新春前夕，張先生發了這樣一條微信朋友圈：奔波了一年的冤屈，被一位檢察官化解了。還附上了一張自己在甘肅省蘭州市檢察院12309檢察服務中心的照片。一時間，親朋好友紛紛點讚。

“交一免一”減輕商戶負擔

80後創業者張先生從小就喜歡賽車。自2014年起，他陸續在蘭州的兩個商場開店經營“卡雷拉”數位路軌賽車。這種深受孩子們喜愛的遊戲項目讓他的生意蒸蒸日上。2019年，張先生在蘭州市某商業廣場的購物中心租下一間107平方米的商鋪，投資50余萬元開了第三家門店，租期三年。然而，讓張先生始料不及的是，門店剛開業便遭遇疫情，苦撐了一年，幾乎沒有收入。疫情期間，他的三個店舖都被迫關門，之前創業掙的錢差不多也全賠光了。

張先生第三家門店所在的商業廣場自2019年開始由某商管公司招商運營。此前，該公司與商戶在租賃合同中約定，商業廣場定於2019年12月25日開業，但實際直到2020年8月29日才正式開業。開業後，因經營狀況不佳，商管公司為督促商戶交納租金等費用，口頭承諾對租金等實行“交一免一”（即交一個月免一個月）等優惠減免政策，商戶們欣然接受並按此交費。

作為眾多商戶中的一員，儘管資金週轉困難，張先生仍交齊了2020年9月的租金和物業費共計1.7萬元。此後，依照“交一免一”優惠方案，張先生交納租金及物業費，並收到發票。

口頭承諾背後的合同爭議

2022年2月，商管公司以張先生未按租賃合同支付租金等費用為由，向其發了合同解除通知函。

2023年2月，商管公司以商戶違約為由訴至法院，要求商戶們按最初簽訂的租賃合同補交欠付的商鋪租金、物業費等，並支付違約金。一審法院審理後認為，張先生按“交一免一”優惠政策交納了租金等費用，不能認定其違約，判決駁回原告商管公司的全部訴訟請求。

商管公司不服，提起上訴。二審法院審理後認為，案件證據能夠證明雙方當事人在履行租賃合同過程中對案涉房屋原租金約定進行了變更，商管公司給張先生“交一免一”的租金優惠；但關於物業費，缺乏充分證據證明雙方達成了“交一免一”的一致意思表示，故應當繼續依合同約定交納。於是，二審法院撤銷了一審判決，改判張先生還應向商管公司支付剩餘物業費等費用4萬餘元。

張先生認為自己已依約交納了所有費用，遂向甘肅省高級法院申請再審，卻收到了駁回再審申請的民事裁定。

原本只是想好好做生意，張先生實在想不通為什麼還要多交4萬餘元？於是，2024年4月1日，他向蘭州市檢察院申請了民事訴訟監督。

推動多起案件獲得公正裁判

接到監督申請後，蘭州市檢察院民事檢察部檢察官屈靜立即開展調查。她調取了2022年以來該商管公司起訴多名商戶的一、二審卷宗40余冊並詳細審查，發現該商管公司以各商戶未按期交納租金、物業費等陸續提起了30多起民事訴訟。在訴訟中，商管公司一概否認曾作出過“交一免一”等口頭承諾，還請求法院確認提前解除與各商戶簽訂的租賃合同，並判令各商戶按合同約定向其支付欠付的租金、物業費、違約金、房屋佔用費等，涉案金額共計1400余萬元。屈靜還發現，在涉訴的30多起案件中，部分是通過調解處理的，剩餘案件因由不同審判人員審理，對交免政策的認定出現了分歧，導致最終的生效判決出現了多起“類案不同判”的情況。在生效判決中，大多數商戶敗訴，被法院判令向商管公司支付租金、物業費和違約金等。

屈靜（中）在購物中心實地走訪調查商鋪租賃情況

屈靜對“類案不同判”案件進行了細緻梳理和歸類，並多次前往購物中心走訪調查，詢問相關證人。她注意到，政府在疫情期間出臺了大量幫扶服務業、小微企業和個體工商戶的相關政策，鼓勵出租人在雙方平等協商的基礎上，減免或延期收取房屋租金。此外，在長達一年的時間內，商管公司收取張先生支付的租金和物業費並出具發票，且始終未提出異議，應視為同意兩項費用都享受“交一免一”政策。經過反覆審查，蘭州市檢察院認為該案符合監督條件，遂向法院提出了再審檢察建議。

法院經審查後採納了檢察建議，裁定對該案再審。再審中，張先生與商管公司達成民事調解協議，商管公司自願放棄全部訴訟請求，並承擔一、二審案件受理費。

在依法對該案開展監督的同時，屈靜對其他相關類案進行全面梳理，依法履行檢察監督職責，使另一起類案當事人在申請再審環節啟動審判監督程式時獲得改判。同時，其他多起正在訴訟中的類案在一審階段即獲得公正裁判。

再次回訪張先生時，陽光透過櫥窗灑進新店內，孩子們的歡笑聲此起彼伏，他蹲在孩子們中間教他們如何遙控駕駛賽車……（文、圖/徐潔）