堅定走高品質發展之路，首程式控制股長期投資價值顯現

作為中國國際服務貿易交易會（簡稱“服貿會”）“雙會址”之一，首鋼園在高品質發展新征程上發生著深刻變化。首鋼集團相關人士表示，首鋼園將推出服貿會3.0版，其中，配套服務提升，體驗更舒適引起了廣泛關注。跟隨著商業配套點位地圖，我們看到了一個個閃亮的名字：六工匯、制氧創新中心、國際人才社區、首程時代中心、金安科幻廣場，西十筒倉......這其中，首鋼基金旗下基礎設施運營商首程式控制股主導打造了三個基礎設施項目。

作為首鋼集團旗下港股上市公司，首程式控制股以新時代首都發展為統領，形成了以C-REITs為核心，深耕停車及園區等基礎設施領域領域的業務佈局，逐步打通了一二級市場聯動的閉環運作全鏈條，實現“資産運營+資産融通”的自迴圈發展新格局，助力中國基礎設施不動産良性迴圈投資和城市産業迭代升級，有效推動經濟實現高品質發展。

主動作為 堅定走高品質發展之路

從三十年的發展看首程式控制股，更具觀察價值：

30年前，首鋼集團聯合長江實業取得首程式控制股的前身首長國際的控制權。此後，圍繞首鋼集團的産業佈局，首長國際經營鋼鐵相關業務；

15年前，受宏觀經濟週期以及國內産業結構升級的影響，傳統行業進入下行週期，鋼鐵行業産能過剩，首長國際由盛轉衰；

10年前，首鋼集團全面推動在港上市公司的重組和轉型，為其資本係內企業群體實現業務和賽道的全新定位提供新的市場發展空間，首長國際迎來新的發展機遇；

6年前，在首鋼集團的大力支援下，首長國際剝離掉和轉讓掉不良資産開始了全面轉型，並於2020年正式更名為“首程式控制股”。

參與過這6年“自斷經脈”式轉型的首程人最大的感受就是“掉了一層皮，主動選擇了一條最難但是正確的路。”

“整體虧損、幾近資不抵債”，這是當時首程式控制股所面臨的一窮二白困局。但是首程式控制股心無旁騖地堅定執行主業戰略性重構，陸續出售了首長寶佳集團有限公司股權、逐步停止鐵礦石貿易業務，與此同時，將停車出行及基礎設施不動産基金管理資産注入上市公司。

“當時首程式控制股面臨著一邊解決歷史遺留問題，一邊要找錢，一邊又要發展新業務的艱難時刻。”首程式控制股團隊成員還原了公司以“停車”作為新業務切入口時的情形。

但大刀闊斧的轉型成效明顯。首程式控制股在2017年當年就扭虧為盈，實現盈利5728.6萬港元，並在2022年，實現稅前利潤規模11.83億港元，創歷史新高。

當下首程式控制股已完成了主業的重塑，以REITs為基礎，貫通以停車、産業園區為代表的資産管理業務與基礎設施不動産基金管理業務，形成資産融通和資産營運兩大主業，躋身行業頭部，成功實現從傳統週期性産業向跨越經濟週期、現金流良好、運營穩定健康方向轉變，産業發展基礎更為堅實。

産業聚焦 以創新模式增強企業競爭力

根據首程式控制股的經營佈局，我們不難發現，其圍繞大出行生態佈局，尤其是在停車資産領域構建了行業領先優勢，並與首鋼集團旗下環保、産業園區等産業形成協同，展現出了業務轉型升級的“新基建”底色。

在出行領域，公司已服務包括京津冀區域、東南區域、成渝區域、大灣區區域等多個區域中心城市，並且在滿足基本停車需求的基礎上，通過創造和嫁接新服務、新消費、新科技等元素，滿足市民與出行相關的多元化需求，推動停車空間由單一功能向具有多元化屬性的核心城市節點演進，形成以停車為主、集便民服務為一體的智慧停車綜合體。

首程式控制股認為，“大出行領域是發展基建的重要著力點，是暢通國內大迴圈的關鍵環節和重要引擎，同時也事關保障和改善民生。”

在産業園區資産方面，2022年，由首程式控制股打造的首鋼園∙六工匯商業板塊——六工匯購物廣場正式對外亮相，目前已簽約商業品牌77個，總計開業49個，商業品牌截止到7月總計銷售額2.84億元。與此同時，多家涵蓋網際網路、文體、金融等領域的知名大型企業已完成入駐，六工匯産業簽約率已超過 90%，已簽約産業客戶總計53家，73%為優質企業，53%為國高新企業，23%為專精特新企業，20%為瞪羚企業，另包含數家上市企業。一個個知名企業的落戶，代表著這些知名企業和品牌對六工匯作為京西熱門地標的高度認可，更昭示著六工匯的商業實力。正在開發的國際人才社區項目涵蓋公寓、辦公、商業，致力於打造包涵新産業、新生活、新社區在內的高品質城市更新綜合體。在産業方面致力於打造“國際數字經濟與創新中心”，重點吸引龍頭企業，形成上下游産業生態圈，加速數字經濟發展，締造京西産業新地標，目前項目儲備企業超200家。今年年底陸續開始交付的首程時代中心，共有19座高品質總部樓宇，面向航空航太、綠色雙碳、數字經濟三大産業，以産業頭部企業為龍頭，聚集上下游産業，形成科技創新高地、産業創新生態圈，在商務部等國家部委的支援下，北京市委市政府支援石景山區以首程時代中心為先導區，推動打造立足中新合作、面向“一帶一路”國家、放眼全球更大區域、以現代服務業為特色的國際開放合作區，目前項目已儲備了一批大型優質客戶。

在綠色基礎設施資産方面，首程式控制股底層資産“首鋼魯家山生物質能源”項目，是北京市實現垃圾“資源化、減量化、無害化”利用的重要基礎設施工程。首程式控制股在資産端發揮優勢，助推了中國能源轉型進程的加快。

釋放REITs價值創造高品質、可持續增長新路徑

作為中國REITs道路的引領者，首程式控制股自2017年起開始重點佈局REITs領域。經過六年深耕細作，公司已做到基本全覆蓋內地上市的公募REITs産品主要品類。

首程式控制股認為，通過公募REITs等創新金融工具，推動首都基礎設施資源資産證券化，進一步盤活存量資産，拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險，是當下支援實體經濟發展的一種有力途徑。

市場分析人士指出：“自2021年，內地REITs試點工作鋪開以來，首程式控制股的表現就極為亮眼，助力首鋼綠能 REIT成功上市，募集資金 13.38億元人民幣，是全國首單上市發行的綠色能源REIT項目，在首批全部 9隻 REITs申報過程中一路領跑、首支獲得批文。這也奠定了其在REITs賽道的先發優勢。”

但首程式控制股不止步于先發優勢，而是創新性地探索出産融結合的新模式，將先發優勢轉化為領先優勢。截至2022年底，首程式控制股已搭建7支園區發展基金，與中國人壽搭建首期規模45億元的綠色基礎設施發展基金，為超過20個合作夥伴分享首鋼綠能的發行經驗並協助其籌備REITs的發行，對應的標的資産盤活規模超過1000億元人民幣。

據公開資料顯示，自通過戰略配售切入基礎設施資産管理領域以來，首程式控制股已經構建出規劃設計、投資建設、管理運營、創新增值的全週期、全鏈條的解決方案。結合前期資産管理經驗，首程式控制股探索出以智慧化手段賦能資産管理質效提升的科技模式，助推底層資産更好更快地以REITs手段實現退出，為基礎設施資産高效運營保駕護航。具體而言，資産管理效能提升模式是指以基礎設施資産作為基礎，通過空間提效、跨界整合增值以及數據分析、智慧演算法等前沿科技手段賦能資産管理，以優質的退出途徑（包括REITs發行退出在內的特有退出途徑）對旗下資産進行全鏈條提質增效。

過去6年成功的戰略轉型開啟了首程式控制股新的創業歷程，為公司注入了新的活力。未來，首程式控制股將通過與頭部金融機構、産業資本在REITs産業基金領域持續佈局，擬搭建覆蓋停車、保障性租賃住房、産業園、新能源等細分領域Pre-REITs投資基金，推進老舊廠房、公共空間更新，推動城市更新降本增效，為基礎設施公募REITs培育優質資産，盤活巨量存量資産，助力産業高品質長效發展，服務保障首都更高水準發展。