北京部分小區治理難題調查

日前《北京市物業管理條例》公佈，並將於5月1日起正式施行。專家認為，條例將為調節業主、業委會、物業服務企業等有關主體間權利義務關係提供更明晰的法律依據，有助於提升城市治理效能。

近日，新華社記者走訪北京多個小區，發現仍存在業主維權難、業委會成立難履職難等情況。

院墻被連夜拆了，業主被“忽悠”懵了

“已入住三年的小區，圍墻怎麼突然就違章了？”家住北京豐台區西宸原著小區的黃女士等多名業主告訴記者，該小區西側圍墻被開發商連夜拆除，直接影響小區安全。

碎磚塊散落滿地、路燈傾倒在路面、電線裸露在外……記者近日探訪西宸原著小區看到，該小區西側圍墻已被拆除，原址豎起了一排鐵藝圍欄。

記者了解到，拆除圍墻的是開發商——北京葛洲壩龍湖置業有限公司。2019年12月13日該公司發佈公告稱，小區西側須退讓7.5米道路對社會進行開放，西側圍墻為臨時圍墻，將按照北京市規劃和自然資源委員會的要求拆除。

據開發商母公司龍湖集團工作人員透露，小區西側圍墻沒有“手續”，是以“臨時圍墻”名義通過規劃驗收。

記者從北京市規自委豐臺分局獲悉，2014年已在該地塊《建設工程規劃許可證》附件特別告知事項中註明，該用地與西側另一地塊間新增城市道路對社會開放使用。2019年6月項目整體驗收時發現龍湖公司擅自加建圍墻，該圍墻未經規劃許可，涉嫌違法建設，因此要求龍湖公司自行拆除。

然而記者發現，業主們對相關資訊卻並不知曉。黃女士等業主反映，購房時的宣傳內容，包括沙盤、平面圖都顯示有西側圍墻存在，並沒有任何銷售人員提示圍墻可能被拆，且入住時圍墻已經存在。“圍墻有四米多高，一百多米長，墻內種有綠植，墻面雕刻有花紋並裝有監控設施，這樣的圍墻誰能看出來是臨時圍墻？”業主黃女士説。

龍湖集團工作人員曲志也承認，公司在銷售過程中並未明確提示西側圍墻相關風險。業主廖先生表示，封閉式小區是業主選擇購房的重要因素，現在拆除圍墻用鐵藝圍欄代替，涉嫌故意隱瞞、“忽悠”業主。

面對業主們重建圍墻的要求，西宸原著小區物業經理王錦瑞稱，此後將通過增設監控設備，加強保安巡邏等方式保障小區安全。

對於小區圍墻是否可以重建，北京市規自委豐臺分局在信訪事項處理意見書中答覆，如該圍墻確需保留，應由項目開發建設主體向市交通行政主管部門申請並取得同意後，再依法申報圍墻建設的相關許可。

截至發稿，該小區業主與開發商、物業仍未就相關問題達成一致。

小區裏“問題”多多，業委會長期難産

“每天提心吊膽，沒有安全感。”家住北京海澱區長河灣小區的李女士車胎在車庫裏被扎，找物業查監控被告知“攝像頭壞了”。

記者從該小區業主處了解到，今年年初，長河灣小區已有多名住戶被盜。多年來，小區內監控設備不全、消防通道長期被佔、公共設施缺少維護，治安消防等問題頻發。

記者發現，長河灣小區物業公司為北京城建福安樓寓物業管理有限公司，據企查查數據提示該企業相關風險達272條，涉及作為被告的訴訟18起。

記者來到北京城建福安樓寓物業管理有限公司長河灣項目部，想向負責人了解業主反映的相關問題。客服經理劉女士拒絕回答，並要求工作人員“不要讓記者進來”。隨後，記者被工作人員推出門外。

此前，長河灣業主曾就物業服務問題向北京12345市民服務熱線反映，海澱區房管局工作人員稱，因該小區業委會無法正常履職，致使無法使用住宅公維金解決監控系統等問題。業主們表示，沒有業委會，業主們拿物業沒辦法。

“小區業委會始終‘難産’。”據長河灣小區業主史健介紹，他在2015年長河灣小區業主大會臨時會議上，被推選為長河灣第二屆業委會主任委員。但海澱區北下關街道辦事處以業主大會臨時會議召集程式不合法、決議無效為由，拒絕為第二屆業委會備案。

2019年10月，北京市第一中級人民法院終審判決“北下關街道辦應當對長河灣業委會的備案變更申請依法履行相應職責”“確認北下關街道辦不履行法定職責的行為違法”。

記者從北下關街道辦事處獲悉，截至發稿，其仍未為長河灣小區第二屆業委會補辦備案，同時拒絕承認在第二屆業委會基礎上産生的第三屆業委會。目前長河灣小區公共區域因長期欠繳水電費用，即將面臨停水停電。

專家：依法處置相關矛盾有效提升治理效能

北京市營建律師事務所高級合夥人王集金錶示，西宸原著小區開發商明知西側圍墻沒有審批手續，仍在售房項目沙盤、平面圖上進行標注，且在業主入住前搭建了實體墻，此外更在商品房買賣合同中將“確定向社會開放”模糊表述為“可能”，致購房者誤解，涉嫌銷售欺詐。

中國消費者協會專家委員會專家邱寶昌指出，商品房買賣合同文本複雜、專業性強，資訊不對稱風險明顯，部分開發商採用格式合同，消費者往往容易陷入被動、遭受損失。依據最高人民法院相關司法解釋，銷售廣告和宣傳資料構成對房屋及相關設施所作的説明和允諾。因此，開發商應當承擔違約責任。

中國人民大學公共管理學院教授王叢虎表示，法院判決明確要求街道辦履行備案職責，拒不執行生效判決屬於違法行為。“長河灣小區業主或業委會可以申請人民法院啟動強制執行程式，督促相關部門履行判決要求。”

“如物業公司未能履行物業服務合同約定，或者不配合做好業委會備案等物業管理相關工作，或者在依法被解聘之後拒不退出物業管理區域的，業委會可以依法提起訴訟。”王集金建議。新華社記者  楊洋