智慧停車管理的新風向標

發佈時間:2018-07-23 09:25:45 | 來源:中國網 | 作者:佚名 | 責任編輯:肖寒

編者按:近年來,伴隨“停車難”問題日益凸顯,一些小區物業不認真執行停車收費相關規定,收費不公示或公示不規範、超標準收取機動車停車費等違規問題時有發生,停車收費亂象已成為社會關注的熱點,同時也成為小區停車的一個痛點。本文從物業管理和智慧停車兩大角度出發,深刻分析了智慧停車項目在物業管理下的新模式與新風向標。


摘要:本文提出在車輛身份識別高準確率基礎上,結合管理模式的升級,以“無非不集”為特徵可以實現高效率停車服務;同時,通過對比不同管理模式應用效果,分析産生的經濟效益,指出停車管理將從低水準人工服務走向高效率自動服務,無人化是物業停車服務的發展方向,“無非不集”的全自動化停車運營模式將成為智慧停車管理的新風向標。


關鍵詞:停車管理,無非不集,管理模式,自動化,減員增效


一、高效率是物業停車服務發展的趨勢


(一)新經濟背景下物業管理的轉型升級


我國正處在發展模式從高速走向高品質的轉變過程中。在當下的新經濟時代,互聯網技術已日趨成熟,為物業管理行業的轉型升級帶來了契機。根據對深圳地區物業的調查,大多數物業公司的人工成本支出都佔到了總支出的50%以上,是物業公司的第一大支出。人工費的上漲、招工難、管理難,導致物業公司的勞動成本不斷增長。


問題

星河發展中心

花園城

天安數位

Co

Co

Pa

rk

華僑城

市民中心

科技大廈

振業花園

第三空間

創業壹號

科技大廈一期

世貿廣場

陽光棕櫚園

人工費越來越貴

招工難,願意做保安和收費員的人越來越少



90後員工越來越難管理









在2017人工智慧與物業技術革命論壇上,中國物業管理協會會長沈建忠提到:“人工智慧將是物業行業科技化深度發展的必然方向”,物業管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯網發展起來的智慧社區、設備遠程監控、智慧停車系統等,徹底顛覆原有的服務模式,在用戶體驗、管理效率上給物業服務帶來顛覆式的影響。


(二)“無非不集”是物業停車管理的發展方向


與此同時,移動互聯網、人工智慧等新興技術的迅猛發展,為未來智慧停車管理注入了新的生機,對其發展方向有著深遠的影響。一方面,停車收費管理將逐步實現機器代替人工,自動化代替手工和半自動化。另一方面,識別和支付緊密結合,提高通行效率,降低人工成本。這種物業行業的轉型升級與新技術相遇,將帶來停車行業的大變革與大商機。


在交通與物業服務深層需求改變的背景下,面對傳統停車場服務體驗不佳、物業管理單位的效益差、停車服務效率低等一系列問題,站在物業運營角度,需要轉變目前的停車管理模式,逐步淘汰人工為主的管理方式,從低水準人工服務走向高效率自動服務,使用機器替代人工,推廣非現金繳費和自動化停車服務,提升物業管理效率,降低運營成本,提升客戶服務滿意度。


停車繳費管理模式的發展方向:


無人化:出入口無人值守,提升運營效率、降低運營成本。

非現金:立足於電子支付,實現便捷、快速繳費,減少貪污,降低現金管控成本、風險。

不停車通行:自動識別車輛身份,執行通行管控,無需停車,提高出入口通行效率,提升用戶體驗。

集中管理:通過網路對出入口和車位進行集中監控服務,實現交易和異常情況的全電子化管理。



結合“無非不集”的發展方向,通過停車場出入自動化、管理標準化、服務聯網化,實現管理效率和服務品質的提高,為停車場經營步入良性發展鋪平道路。


從國內外發展來看,停車服務聯網化、支付非現金化、ETC不停車化服務是大勢所趨。以贏得亞洲最具競爭力經濟體稱號的新加坡為例,在ERP城市交通擁堵電子收費系統大平臺基礎上,借助ETC在停車系統的廣泛運用,實現動態、靜態交通管理服務無縫聯網融合。以金融信用為後盾,停車場管理在政府搭臺、市場跟進的雙線推動下,已基本實現了無人值守、非現金支付、不停車通行和集中管理的“無非不集”式管理,極大地提高了管理效率、節約了管理成本,産生了良好的社會與經濟效益,同時也促進了物業管理向人工智慧應用時代邁進,實現物業停車服務的彎道超車。


二、新經濟背景下的模式探索


(一)識別技術的選擇


停車場管理需要解決兩個基本問題,一是如何準確識別車輛身份,二是提供安全、便捷的收費服務。管理方的需求是:封堵漏洞,增加收入,降低成本,節約開支;提供安全、高效的通行服務,提升服務品質。而車主的核心需求是通行及繳費過程安全、方便、快速。



在國內停車場繳費領域,缺乏統一的停車支付類技術標準和運營體系。以車輛身份識別技術為核心特徵,停車場系統方案可劃分為以下三種: ETC、車牌識別及自助取卡。


車牌識別技術具備無介質、低成本、安裝施工簡單等優勢,尤其是低成本迎合了大部分物業的低利潤經營狀況現實,因此而得到市場認可。但車牌識別技術的識別率受天氣及環境影響較大,識別差錯容易導致用戶體驗下降、運營成本增加。同時,車牌識別自身沒有防偽能力,不帶支付功能,仍需借助人工收費及第三方支付手段完成繳費,屬於半自動應用技術方案。因此是過渡性質的停車場管理手段。



ETC電子不停車收費技術是基於交通運輸部推行的GB/T20851系列國家標準,利用基於5.8GHz微波頻段的專用短程通信(DSRC)和PBOC電子支付規範的技術實現。ETC採用實名制管理,一車一卡一標簽,車輛身份資訊受到金融級別密鑰保護,全國通用;且DSRC通信不受環境影響,可全天候運行,識別準確率可達99%以上,比車牌識別更可靠、更穩定,為全自動車道系統打下了堅實的技術基礎。同時,隨著ETC全國聯網格局的形成,OBU的裝車率越來越高,依託6000萬的ETC用戶量,也將為ETC進入停車場收費實現“一卡多用”奠定基礎。



ETC+車牌識別雙模識別技術是將ETC和車牌識別兩種識別技術進行組合,集合兩種模式的優點,採用雙重識別、優勢互補的思路,將ETC讀到的車牌號與攝像機識別到的車牌號做對位匹配,大大提高了車輛身份識別準確率,同時實現了防偽和交易安全。以提高車輛身份識別準確率為核心,同時為了實現停車場車輛的全覆蓋,集合車牌識別技術和ETC電子不停車收費技術的優點,採用ETC+車牌識別雙模識別技術,提供更高效全面的服務,為逐步乃至最終過渡為無人值守創造條件。



具有CNAS資質認證的深圳華耀檢測機構對ETC+車牌識別雙模識別技術的識別準確率,在實際項目環境下進行了嚴格的現場檢測,檢測結果如下:


檢測時段

識別車輛數

識別準確車輛數

識別錯誤車輛數

識別準確率

白天(8:00~17:30)

1283

1278

5

99.767%

夜晚(18:00~4:30)

856

852

4

99.53%

(數據來源:泊時捷ETC停車管理系統檢驗報告)


檢測結果顯示,ETC+車牌識別雙模識別技術的識別準確率顯著提高,接近100%,保證了系統運行效果。


(二)配套服務模式的改變


在車輛身份識別高準確率的基礎上,還需配套改變現有的停車服務管理模式,最終全面實現停車場出入自動化、管理標準化、服務聯網化的“無非不集”式服務模式。


集中式監管:以停車場管理業務流程為導向,依託互聯網雲計算、大數據等前沿技術,為管理人員提供統一的停車場管理監管平臺,實現管理中心對停車場的實時監控、遠程式控制制、設備遠程維護等集中式監管。



安保流動崗位制:在高識別準確率的保障下,出入口車道可取消入口值守,將固定收費崗改成流動崗,日常的出入、繳費管理交給設備7x24小時全天候自動處理,流動安保崗位負責日常巡檢及應急事件處理。管理模式的升級換代,能夠大幅降低物業管理的人工成本,同時,車道管理實現無人值守,也在很大程度上規避了跑冒滴漏等管理漏洞。


實時線上服務:車主通過車道緊急呼叫按鈕及24小時400服務熱線等渠道,可實時連線管理中心,管理中心進行遠程視頻查看、資訊確認及異常處理,為實現停車場無人值守服務模式提供堅實的後盾支援。


綜上所述,在ETC+車牌識別雙模識別技術高識別準確率的基礎上,配套實現遠程集中監管、流動安保制以及實時線上服務等管理手段,最終可全面實現停車場“無非不集”的管理模式。



三、運營效益分析


對物業而言,停車繳費管理系統是賴以提供運營服務的生産力工具,在車流量,費率、産出確定的情況下,方案的取捨,必須從建設投入、運營成本、管理效率、安全保障等角度進行全方位評價。


“無非不集”模式與傳統模式的比較

功能作用

“無非不集”模式

傳統模式

通行效率

不停車通行為2秒/輛,全面緩解停車場擁堵現狀

停車刷卡通行為8~12秒,效率較低

通行安全

免停車,駕駛安全

存在因卡片滑落、停車不到位等原因引起的安全隱患

用戶體驗

優越的通行體驗

用戶體驗較差

資金安全

ETC電子扣費、微信支付、支付寶支付等非現金支付方式,規避現金管控風險

現金收費,存在資金漏洞

車輛安全

ETC+車牌識別多模識別技術,確保車輛安全

一卡多用、車輛安全無保障

人工成本

可實現停車場車道的無人值守,大大降低人工成本

各個環節均需人工參與,需投入大量的人工成本

管理效率

自動化程度高,停車場運營報表清晰明瞭,全面提高物業管理方的管理效率

傳統模式,管理效率較低

集中化管理

集團用戶可通過停車運維管理雲平臺,對所轄停車場資源進行集中管理、遠程監控

資源分散,無法進行集中管理

物業形象

不停車貴族式服務,提升物業形象

傳統模式,不利於提升物業形象

以下借常見的兩入兩齣停車場系統建設進行對比。


建設階段,直接投入成本:

(1)設備投資(2進口,2齣口,500車位):¥400,000

(2)每年運營費用:¥240,000 

設備年維護費用(約每年10%):¥40,000

收費員工資待遇(每崗4人,1崗,¥50000.0*4*1):¥200,000

(3)全生命週期成本(5年):¥1,600,000


同樣規模條件下,可將固定收費崗改成流動崗,日常的出入、繳費管理交給設備7x24小時全天候自動處理。以每崗20萬/年計,計算表明,正常可縮減一半的人力運營成本,運營成本優勢非常明顯。


預計5年全生命週期內,總體運營成本可以節省72.5萬,比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時,還能夠提升服務品質,提高業主服務滿意度,挖掘運營增值,即實現減員增效、精準服務、持續增值。



四、小結


智慧停車領域的發展趨勢,表現在以下方面:


第一,未來的趨勢,用機器代替人工,自動化淘汰手工和半自動化。

第二,發展以無人值守、非現金支付為中心的“無非不集”管理模式,對內挖潛,高效服務,降低成本,堵住管理漏洞。

第三,停車與靜態交通管理服務融合,通過統一的城市停車運營管理雲平臺,提供交通需求調節、集中監管、遠程運維服務,提升交通系統整體服務效率。

第四,依託互聯網+,整合共用單車、共用汽車等其他交通出行方式,為社會公眾提供出行預定、交通換乘、資訊查詢等增值服務。


未來,依託日益普及的大數據技術,隨著人工智慧技術的不斷優化,使用機器替代人工簡單勞動,從低水準人工管理走向高效率自動服務,終將以“無非不集”運營實現停車管理模式升級換代。

 

五、參考文獻


1.沈建忠,人工智慧將是物業行業科技化發展的必然方向,中國物業管理協會,2017;

2.深圳市華耀檢測機構,泊時捷ETC停車服務管理系統檢測報告,2017-10;

3.深圳市金溢科技,不停車進出管理系統(ETC)商業調研報告,2013-02