中國證券報記者日前對北京地區新房、二手房市場進行走訪發現，近期，北京地區二手房市場延續11月以來的“暖冬”跡象，成交量仍然維持高位。以學區房、臨近地鐵次新房為代表的部分樓盤價格出現小幅攀升。相比之下，以限競房為代表的新房市場普遍存在較大的去化難題，有些項目由於入市時間比較長，預售證已經過期，不得不由期房轉入現房銷售。

對此，多位房産觀察人士指出，相比深圳、上海等熱點一線地區，北京地區樓市已連續多年呈現平穩態勢，隨著北京地區不限價地塊出讓增加，北京未來房地産市場仍存在較大機遇。

“暖冬”特徵明顯

“從去年11月開始，整個北京地區的二手房成交量就上來了，這種現象已經持續了很多年。門店12月成交量和11月基本持平，大概是10月及之前月份的1.5倍。最近，門店基本每週都有2-4套的成交。”位於豐台區4號線地鐵站附近某次新樓盤底商仲介人員李強（化名）對中國證券報記者表示，“元旦假期期間，門店經紀人帶看量非常大，因為受到疫情影響，很多業主在假期期間取消了往年旅遊等出行計劃，看房比較方便。帶看量上來對成交量肯定有好處。”

據李強介紹，該小區由於建成時間比較新，且臨近地鐵，周圍配套設施都比較全，屬於較為優質的剛需型樓盤。“金九銀十”期間，北京地區二手房市場整體不太景氣，但是當時假期期間該樓盤帶看量較高，這些帶看量在此後的幾個月很快轉化成了真實成交，帶動去年11月、12月以及新年開年成交量的增加。

此外，中國證券報記者走訪發現，西城區、海澱區兩大主流學區房價格近期都有小幅走高的趨勢。

對此，中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，受疫情影響，出國留學的需求受到較大抑制，留學回流是學區房價格走高的主要因素。此外，受春節前賣房回收資金的人群增加，北京地區稀缺小戶型學區房掛牌和成交量均有明顯攀升跡象。而小戶型成交量增加，也帶動了學區房均價的整體走高。

從機構近期發佈的2020年二手房成交情況看，“暖冬”特徵也較為明顯。中原地産研究中心統計數據顯示，2020年12月，二手房網簽套數達到2.09萬套，同比、環比均上漲明顯。2020年，北京共簽約二手房16.88萬套，刷新近4年成交紀錄。2017年至2020年，北京地區二手房分別成交套數為13.62萬套、15.35萬套、14.5萬套和16.88萬套；成交面積分別為1230.82萬平方米、1343.31萬平方米、1281.28萬平方米和1516.34萬平方米。

新房仍存去化難題

相比之下，新房市場仍然面臨較大的去化難題。中國證券報記者走訪發現，最近幾年，遠離市區的大興、房山等地區密集推出低價限競房産品，但銷售情況整體不容樂觀。不少項目經過多年的建設和預售，目前已經全部建成，2021年這些項目預售證到期，期房不得不變成現房銷售。

中國證券報記者了解到，由於在期房換成現房的銷售過程中，住建等部門允許開發商對售價進行適當調整。不少開發商借此宣稱，新年銷售壓力較小，有意對剩餘轉成現房的樓盤進行調高價格出售。

有開發商銷售人員稱，樓盤剩餘房源不多，開發商回款壓力不大。總部允許項目樓盤採取高價銷售策略，不會為了促銷而降價。

“2018年以來，北京地區新房市場以限競房為主，受地理位置不佳、周圍配套跟不上、開發商利潤空間小導致産品吸引力不足等多重因素影響，項目前期去化率普遍不高。很多項目銷售時間橫跨了4個年頭依然在售。2020年底很多開發商為了衝刺2020年度銷售業績，借助‘雙十二’等節點大力促銷，取得了較好的效果。新年之後，很多項目取消了之前的優惠活動，新的行銷策略要根據開發商新年定的銷售指標看。”有樓盤資深銷售人員對中國證券報記者表示。

中原地産研究中心統計數據顯示，2020年12月新建住宅網簽6681套，全年合計實現新建住宅網簽49189套，同樣刷新近年來北京地區的成交紀錄。

不限價地塊增多

針對北京地區“暖冬”行情的出現，多位市場觀察人士指出，近年來，以深圳、上海為代表的一線城市樓市價格普遍上漲，北京已經連續跌了3-4年，加之“金九銀十”期間北京地區並未出現其他地區的旺季現象，導致多數樓盤性價比很高。隨著年底售房者回款需求增加，掛牌房源量也出現攀升，導致成交量出現“暖冬”跡象。此外，新房市場經過了2018年以來的先滯銷後促銷，限競房被市場消化後，逐漸變得稀缺。大量不限價土地入市，使得後期市場預期發生了改變。

對此，張大偉指出，2020年以來，大部分新出讓的地塊不限價，不限價項目將成為市場主流。

機構數據顯示，2020年，北京地區不限價商品房住宅數量達到37塊，限競房地塊數量僅為8塊。而在2019年之前，限競房地塊出讓佔據北京地區土地市場的絕對主流。2017年至2019年，北京地區不限價地塊數量分別為0塊、1塊、14塊，而限競房地塊出讓數量分別為44塊、41塊和21塊。

針對北京地區未來市場的發展機遇，空白研究院創始人楊現領指出，從市場容量看，我國房地産存量市場總規模超過25萬億元。其中，新房為16萬億元，二手房為7萬億元，租賃房為3萬億元，是目前全球最大的市場。中國房地産市場規模是日本的8倍，大概是美國的1.6倍，房地産行業存量時代的黃金期才剛開始。房地産是當前及未來五年內最大的市場，未來還有很多可能性。其中，人口的流動是催生需求的核心動力，資金的限制導致住房需求在時空上的轉換，催生了今天買房市場整體巨大的需求。比如，資金充裕的買房者會選擇在城市群核心區買房，買不起核心區房産的人，會去城市群周邊地帶買房，進而帶動城市群周邊房地産市場的興起。