築營共生 智慧未來——第五屆中國城市(鎮)運營商大會
11月1日,“第五屆中國城市(鎮)運營商大會暨2019中國城市運營商百強推介活動”在北京隆重舉行。此次大會由中國網際網路新聞中心、中國網主辦,全聯房地産商會協辦,中國網地産承辦。
2019/11/1 18:16:08

除了揭曉"運營商百強"名單中的代表企業,更全面的百強企業名單我們將在大會結束後的全面發佈,還請各位關注中國網地産接下來的系列報道。

中國城市化和城市崛起不僅徹底改變了中國,也深刻改變了世界。中國告別鄉村中國,邁入城市中國,重塑了世界城市體系。未來,中國城市發展必將進入新的歷史階段,書寫中國城市發展新的輝煌!

2019第五屆中國城市(鎮)運營商大會到此閉幕!感謝大家在百忙之中蒞臨現場!我們明年再相會!
2019/11/1 18:13:24

第二批2019年第五屆中國城市鎮運營商百強企業名單也已經揭曉 他們分別是:

鴻坤産業集團、佳兆業美好集團、世茂集團、北京城建地産、華潤置地、碧桂園服務、大悅城控股、祥生地産集團、ETCP集團。

中國網地産常務副總經理馮偉先生為獲獎企業頒獎。
2019/11/1 18:12:43

最後,我們將迎來本次大會的重要時刻,第五屆中國城市鎮運營商百強企業名單即將揭曉。本屆城市鎮運營商大會歷時數月、按照嚴格標準體系,甄選了"2019中國城市鎮運營商百強"企業名單,旨在對過去一年來在城市運營領域最具代表性的運營商企業進行梳理、樹立行業樣本。接下來我們將揭曉"運營商百強"名單中的代表企業。

第一批2019年第五屆中國城市鎮運營商百強企業名單已經揭曉 他們分別是:

華夏幸福、華僑城北方集團、中國葛洲壩地産、佳兆業集團、榮盛發展、當代置業、福晟集團、鑫創科技、億達中國、富龍控股。

中國網地産總經理牟雲靜女士為獲獎企業頒獎。
2019/11/1 18:09:02


"中國城市鎮運營商聯盟"成立!啟動儀式嘉賓如下:

中國網地産總經理 牟雲靜

富龍控股集團黨委書記、董事長 王誠

當代置業執行董事兼總裁 張鵬

碧桂園服務首席市場官 汪英武

啟迪智慧總裁 魏明
2019/11/1 18:01:49

蔡鴻岩:陳總是唯一來自網際網路企業,也乾大數據,這是地産的論壇,你來的目的是什麼,是想給我們地産開發企業賦能,還是跟他們直接做交易,還是讓他們在市場上幫你做什麼呢?

陳慧菱:真的問我真實的目的我真的很希望京東雲可以為大家賦能,做雲計算是很貴的,投入要非常多,要很多的機房、機櫃,多少人運維,也是苦、臟、累的活,我們公司有多少IT的人,頂級的資源非常多的時候可以做。像您説的DNA的問題,我們就是IT的DNA。京東雲自詡為有産業屬性的雲智慧服務商,我們很願意跟各個産業,不管怎麼貼近産業屬性,對於産業我們要有敬畏之心,大家各行各業之中都有積累,我們懂IT,怎麼從雲計算、大數據、AI,現在不是所謂的網際網路時代了,我覺得應該進入所謂的物聯網時代。APP的問題在網際網路時代要抓到最多客戶的時間,就是贏家。

蔡鴻岩:跟這幾位可以做什麼生意?

陳慧菱:張總有自己運營的雲和相關東西,雲不是那麼好運營的,我們可以做。雲分好幾個階層,從Iaas層、SaaS層、PaaS層,我們可以做服務。你跟比較靠譜的雲計算平臺在一塊兒合作,我們真的可以幫你們做非常多的事情。地産商有你們的專業在,可以做比較顛覆性的事兒,行業中的小創新沒有辦法開出燦爛的花朵。如果今天能夠做顛覆,沒準兒地産行業在技術轉型過程中有一些新概念、新思維,新的風口我相信就會來臨。

蔡鴻岩:APP每個地産商都想賣大米、油、旅遊、租車,其實地産商應該抱著開放的心態,把你的數據跟京東、阿裏、淘寶合作就完了,沒有必要自己做。

陳慧菱:我們一直都有做相關的産業合作,我們在每個城市都有基地。

蔡鴻岩:地産都是你的客群,都是你未來的市場,資訊化時代一定是開放的,地産商是場景資源,幹物聯網、雲是科技企業,大家合作可以共贏。在認知上首先大家得有認識,這也是今天在這裡的目的。接下來我們會跟全聯房地産商會、北郵經管學院敲定做第一期5G智慧化高級研修班,希望通過系統化培訓讓地産業對整個資訊化有更系統性的認知,特別在應用領域裏怎麼跟自己産業運營結合。
感謝幾位嘉賓的分享,也感謝在座的各位。
2019/11/1 18:01:12

鄭錚:我們也有APP,作為一個購物中心有APP的不多。朝陽大悅城APP2015年、2016年開始做的,現在裝機量超過50萬,DAU大概1.2萬-1.5萬,我們認為目前就一個單體購物中心APP只服務於我這個購物中心,數據還算比較穩定的,我們過程中有一些經驗和心得,從第一天做APP的時候就定義O2O,要做服務,應用的場景,而不是做電商。那時候有一些購物中心做APP是為了把自己貨搬到APP上賣貨,最後跟馬雲、京東競爭,但最後這些嘗試都失敗了。我們一直還是服務為導向做,尋找高頻的場景,比如停車、積分、找車、會員上的課程,這些有一些比較穩定的數據。

但是現在過幾年以後再看,市場上有一些新的變化,這一兩年又有一些購物中心的APP或者小程式開始碰電商了,比如銀泰、漢光,也都有不錯的數據,這也是一個趨勢。

蔡鴻岩:就商業來説,房地産跟APP我認為是最大的悖論,APP本質就是黏性,而房地産黏性就商業來説它是黏性最強的,如果從寫字樓、居住業態來説,我買了你房子,咱倆已經完成交易了,後面是你給我的服務。地産商和物業公司老認為APP可以把客戶攔住,消費的電商可以跟我發生關係,他沒有把場景找對,就不具備。大悅城下面奶茶恨不得一開門就排隊,就會成為噱頭,是形成黏性的一個基礎。王健林萬達做電商的時候,他被馬雲給下了套,為了逗趣説咱倆打賭,第二天把預算從3億加到10億,王健林一定想你有什麼了不起的,我一定能幹比你還牛的電商。商業地産的本質就是租金,租金是靠人流,你就想好這個邏輯,電商是把你線下商業人流線上上吸引走,你怎麼把人流留住,這就是本質。不往這方面想,做更牛的電商,你的基因不對。商業地産在這裡是能有很大文章,能製造出黏性的。
2019/11/1 17:58:43

蔡鴻岩:我們請於總説説我們葛洲壩,你們有app嗎?

于昌勇:我們有。剛才主持人幾位老總談的是我們地産的感覺,我很認同,也有感受。很多時候都想自己做,無所不能,從我們的工作或者是目前我們自己考慮來看,因為市場到行業到資源,發展到這個程度,確實是做所擅長的事情,這是該做好自己的定位,像我們既沒有像有的地産公司要養一大幫開發,也沒有像張總這邊有孵化,也沒有到這種程度,我們還是回歸到老老實實的研究我們的業主、研究我們的房子。在這個場景之下,怎麼來去跟科技的、時代的、數字的進步結合。

前幾年的時候我們在考慮我們自己app,後來我們決定還是要做自己的app,因為自己的app畢竟是一個門戶,是所有的業主的一個門戶,包括品牌地産,所有的形象也好,實現的功能、願景也好,這個app是個載體,當然app還是一個小程式還是一個什麼界面還是什麼,那是個載體問題,但這個門戶肯定是有的。

過程當中,我們其實就要考慮到,因為我們也做了當時很多市場的調研,跟幾個市場上已經出了很多app的,看下來大部分的反映是除了交物業費和開門要用到,其他的不是剛需,或者存在感不強。其實開門也不是剛需,把兜裏這張卡替代掉很難,現在用人臉識別、二維碼等等,必要性還強了一點。
我們當時在想,這個情況之下,怎麼讓我們的業主能夠有黏性,這是一直持續的話題,一直持續我們的努力的方向,但是我們找到很好的答案了嗎?我們知道這個問題,但是在努力。現在我們看下來,我們所有的app當中,我們是以服務為載體的,不是像原來的流量或者是一些通過服務來做一些增值那個盈利為目的的,因為這個可能跟我們目前的定位是我要服務於我的業主,因為中高端的業主當中更多的要講究服務。服務反過來就需要我們沉下心來做一些有必要的服務放在上面,而不是給你弄了很多開放的介面,你就去找吧,所以可能要再下一個層次。

比如我們小區當中的配套服務當中,可能我們是不是因為都要減輕一些物業的運營壓力、人員壓力,這是一方面。另一方面,小區的業主當中怎麼便捷,是不是用一些簡單的手段通過app就能實現?比如我們的健身、游泳的預約、指導、教練,能不能給他服務這個。包括醫療方面,能不能通過一些介質,能夠在醫療的服務上面,當然不是説到大醫院去掛號通道,這是一方面,但是另外一方面,我們日常的健康方面,能不能有一些貼心的服務,因為它是個載體。

再有一些,比如作為葛洲壩的業主能夠享受到整個資源下的所有的服務,比如酒店服務等等,帶來的歸屬感。

比如我們跟張總都是做綠色科技住宅的,住宅當中的很多環境、很多設備設施、很多操控其實是給這個app有一些賦能的,有一些增加的,那能不能有一些通過比如遠端的就把家裏的溫濕度做一些很好的控制、很好的開啟,不用我回家在那等著,能不能有一些這種方面的實用價值。

我們想還是在下沉一些層面上,讓很多功能變成剛需,剛需不是低層次的需求,而是慢慢他習慣了,覺得這個東西方便。為什麼我們現在像其他的商業,像美團、衣食住行當中的攜程等等,大家覺得很好用,因為它還解決了很多問題。我們小區裏面能不能解決實際問題呢?這是一個大文章,但是沒有太好的,大家想得很明白。我們只是在探索,也沒有形成很好的效果。因為最近這兩年才在摸索、在做,有一些基礎的功能在做,但是我們的目標是這樣的考慮。

蔡鴻岩:明白,我給您個建議,我們最近幾年在投物聯網,有很多心得。我們發現很多在做app的,包括傳統的網際網路的一些app,還是基於網際網路的思維邏輯去開發app,如果基於物聯網智慧化去做app的話,我個人的建議是一定要以應用場景為先導,而不是以資訊的傳送為主導。因為資訊其實是網際網路,大數據是物聯網,場景是物聯網,地産是場景資源物聯之鑰,能夠把小區裏的探頭變成收費模式,怎麼收費呢?比如把停車場和兒童樂園的攝像頭給願意付費的業主媽媽,讓他在手機app上能看到,這就是場景。場景想通了,邏輯就有了,黏性就有了。這是我個人的建議。
2019/11/1 17:57:10

蔡鴻岩:下面我們請陳總,鑫苑集團是很有科技標簽的開發企業,説説你們。

陳立洋:介紹介紹我們鑫苑在地産數字化方面的一些實踐。首先剛才我介紹了一下我們企業的願景,是想致力於成為國際化的科技地産生態引領者,我們就一定要在科技方面發一些力。剛才説一個角度是在原有的地産業務上我們通過科技的手段把它重新重構,就是我們已經完成了基本業務的重構,正在走向數據驅動路上,這是原有的地産業務。地産業務之外,我們又做了大量的與科技,尤其是與地産主業相關的一些科技地産的投資,比如説像我們的産城運營業務,我們就投了很多科技企業,包括科技園、科技小鎮等物理空間。其次我們還投了一些像泛地産的,比如地産的雲ERP,包括網上賣房子的原點互聯,包括我們投的區塊鏈企業,專門聚焦于我們的不動産的數字化等等。

其實我們在探索地産數字化的過程中,我記得我們4月份一起在深圳參加華為的地産數字化峰會的時候,我很有體會,基本上TOP30的頭部企業都在佈局,而且都在探索,我們可能董事長因為他有一顆科技的心,有這個情懷,大概從2015年就開始投資AI,投資機器人,投資區塊鏈,應該説中國最早的一批投資科技的地産企業。

剛才説我們也幹了三年多,快四年的時間了,為什麼我們的客戶或者我們的用戶對我們的黏性沒有預想的那麼高呢?我覺得這裡頭很大的一個問題就是我們角色的轉變。我們過去做地産商的時候,我們面臨的是客戶,基本上我們跟我們的業主是一次性交易,買完房子再見,甚至交給物業公司了,物業公司提供的服務也是基礎性服務,所以我們更注重於産品,我們過去是産品開發商。現在轉向做服務的時候,有一個過程,就是服務能力的培育,我認為也需要一定的時間。

尤其是我們投到一個陌生的産業,比如我們到了科技企業,我剛才聽張總講,他們有一個60人的新三板的公司,我介紹一下我們的經驗,蘇博士那個團隊,我們投了一個科技公司,現在大概有將近300人,這是從人數上。我們還有一個公司是做區塊鏈的,現在區塊鏈非常火,我這幾天接到很多城市市長和副市長的電話,希望我們能把區塊鏈的企業引到他們那,這個概念現在很熱。我們投了一個區塊鏈企業,天使輪就投了將近一個億,一個IBM的團隊,兩年多,目前這個企業專利保有量已經達到80幾件,全球專利,目前排名全球第五。

但是儘管這樣,我們在科技領域的回報還非常非常的有限,有回報,但是從長線上看,還是現金流沒有回正。我們也在探索,張總也給我們一個啟發,我們在研究投資在科技裏的邊界是什麼,或者創新業務投資的邊界是什麼,剛才張總給我們一個數據,是利潤的1%,但是我想鑫苑在這方面的投入應該不止,我剛才算了算,我們應該在10%左右。所以應該説我們不論是從投資的維度還是從實踐的維度,都在積極踐行著我們的願景,就是往科技地産生態上面探索。

蔡鴻岩:剛才張總和陳總説的都是幹貨,數字都是有實際參考意義價值的。我個人意見,我看這麼多做智慧化地産的,我認為當代張總他們的邏輯是對的,我知道有的地産商光IT的人養著上千人,每年數億的人員成員開支,我認為這樣起碼從感官上直觀感覺是有bug的。張總這兒現在最得意的是51VR,而不是新三板公司。地産商我認為要想幹成科技的東西,必須得是孵化機制,不是孵化機制,要是用開發去養著它的方式的話,一定做不成。而且你的投入不可能都你自己幹,而且基因的問題是不是能夠幹成,比如碧桂園的老闆楊國強要幹機器人,王首富要幹電商,跟馬雲打了個賭,回去把電商投入一下子擴大了三倍,幹了一段時間團隊解散。説句最實際的話,幹這個事最大問題在於你有錢。
2019/11/1 17:53:58

蔡鴻岩:張總,當代置業在科技化方面幹了這麼多年,當初你們幹綠建、綠色節能地産和現在的資訊化是什麼關係?

張鵬:其實特別湊巧,因為聶會長準備籌建數字分會的時候最早找的是我們,説你們當代做綠色科技,你們能不能牽頭做?我説做不了,為什麼呢?因為真的要把最後一公里擊穿,因為我們很清楚,科技一定是貫穿建築建設的全週期的,也是會貫穿所有業主的全生命週期的,我説我做不了,只能靠我們的一畝三分地,先做充分了再説。在這個過程中,我們也曾經嘗試把自己當成一個平臺是解決客戶的衣食住行的問題,後來發現不行,還要回歸初心,所以我們做了兩個路線,把資訊化也好、物聯網也好、數字孿生也好,跟建築充分的結合,現在我們發現這條路越走越深。

一個路徑是,不管你做數字化也好,科技化也好,最終客戶感受是最重要的,如果他沒有感覺到這些東西給他提高了生活效率、人體舒適度高,就不能産生商業變現嗎?所以綠建的四節一環保,為什麼之前大家對四節一環保説我要增加成本,我不能幹這個事,但是如果你一轉化到能夠屋子裏的溫度、濕度、霧霾、凈化、氧氣、二氧化碳降低等等,跟健康結合起來,這時候科技就産生了商業變現的能力了。

第二,我們現在做的一件事就是,我講幾個我們現在的理解,資訊化的過程一定是C端建模,B端我們要把它的應用和連結完整的呈現出來,到了第三城市的時候,就是跨部門、跨功能的數字整合的過程。所以我們現在幹的是什麼事呢?在本部建了一個雲平臺,所有涉及到的水電、煤氣、污染源、交通,甚至一個快遞小哥進到這個小區裏,最遠的地方15分鐘,他要不出社區,就立即報警、立即把這個資訊回傳到call center了,先從提高客戶的舒適度、便捷度開始,沒有一桿子插到解決他的衣食住行問題,買飯、衣物等等,我們都不做,我們先從這件事開始做,我們認為已經形成了大量的數據的積累。

蔡鴻岩:你們當代置業在資訊化這兒,自己直接投入的人力大概有多少?

張鵬:人力不高,我們有一個新三板公司,大約60個人,但是凈利潤的1%每年要拿出來投入進去,地産凈利潤的1%。

蔡鴻岩:我想多説兩句我個人的意見。剛才張總説他們做的做法我是特別認同的,就是作為地産商來説,一定要可為可不為,有為有所不為,就是做資訊化京東方老總有一句話我銘記深刻,叫場景資源物聯之鑰,你是場景的資源方,不要所有科技的東西都要自己去做,可能啟迪有這個能力,至於你們體制怎麼劃分的,因為你實際上已經有到雲的能力,但是因為你是背靠著清華大學這個平臺。
2019/11/1 17:50:07

主持人蔡鴻岩:剛才説到關於科技地産大家的認知的問題,我們都知道從2014年萬科提出了地産進入了白銀時代,那會兒就提出了一個口號,我們業界人都知道這個口號,叫“社區是金礦”,我跟聶會長6月份我們幫助全聯商會成立了數字社區分會,聶會長一直的理念是,為什麼定義叫數字社區,因為我一直提的是智慧地産,聶會長説數字社區是從數字中國引申來的,這個社區是一個廣義的概念,不但指的居住社區,有更廣泛的含義。作為我們地産來説,還是基於物業空間,無論是園區、寫字樓還是居住社區,無論是商業、購物中心,都是一個社區的概念。

但是這個社區是金礦,後面應該加一句,社區是金礦,金礦在雲裏,雲裏是數據。其實我們地産商都在幹的事是什麼呢?都在做app,但是行業的一個最大的問題是,我到現在為止還沒有看到一個真正有黏性的房地産的app,無論是地産商建的,還是物業公司、物業企業做的app,沒有黏性,這個問題是什麼原因呢?我想就你們的自己的認知,在自己的崗位,因為不同的業態、不同的定位、企業的經營定位、包括對app的認知,我想知道你們對這事結合你們自己在做的科技,怎麼去看app?app的本質和你所做的開發和運營、物業空間的管控,是什麼關係?

魏明:我簡單談談我的感受。首先我們啟迪科技城更像是中國最大的創新性網路,大家所説的地産,只是我們創新的物理空間而已。所以作為創新來説,更多是服務於企業在科技創新上面所做的事情。
您問的問題app為什麼使用率不高?我想原因可能是因為,使用高頻的都是消費類或者日常類使用的情況,那麼對於園區來説,這種企業的服務其實不是特別的高頻,這個問題其實在我們啟迪這二三十個園區裏面也存在,所以我們在十幾年前就已經開始很多這種資訊化的建設了,包括最近的app也是資訊化建設的一部分。但是如何能夠真正把這個資訊化的建設轉變成為園區的真正的創新的抓手,還是需要把這種C端的感受和它日常的一些場景能更多的融合起來,同時把場景和場景之間的孤島打通起來。我覺得這樣會解決。

蔡鴻岩:現在業內包括像科技圈裏頭有很多説法是啟迪是做産業園的,但是啟迪現在更多是跟房地産的結合很高,産業這塊你們現在帶動的産業核心有哪些呢?

魏明:可能大家很多看啟迪是看到我們的表面,好像我們蓋了很多園子,其實我們真正的內涵不是這樣的,我們整個啟迪有將近十大板塊,從高科技到能源,像我們知道的高科技、電子、清潔能源、物聯網、機器人,還有我們自己的孵化器,包括産業的創新,還有金融以及我們的産學研結合的一些方面的領域。我們啟迪更多的是希望能夠把這些産業在園區裏面産生集群式的創新,能夠讓大家在園區裏面更加專業化、服務化的體驗。
2019/11/1 17:48:09

主持人蔡鴻岩:我們講的話題是科技時代,運營模式的變革與創新,科技剛才張平總講的我也很同意,但是我有一個觀點,現在的所謂的科技其實是一個挺好玩的事,不要想得太枯燥,也不要太多去想這些負面的東西,負面的東西一定是有,但是科技未來的趨勢大家一定要幹、一定要做,是一個必然的趨勢,你必須得主動迎合,在過程當中去除bug,只能採取這種方式、這種心態。

簡單介紹一下我自己,我的title是用中電物聯,因為我現在個人標簽是做物聯網智慧化這個領域的,樓市傳媒是過去時,現在還有這個業務,但不是我的主業了,所以我的標簽必須是中電物聯。
開頭先請幾位先説一下自己的標簽。

魏明:大家好,非常高興有機會在這裡跟大家見面,我們啟迪智慧主要是啟迪科技城下面專門做園區智慧化建設落地的一家公司,專注于把現在最新的一些科技跟園區的實際運營相結合,把科技的優勢能夠儘量的發揮出來,把科技的一些短板和困難儘量解決。

我在我們公司什麼都不負責,就是哪塊業務出問題了,我就把科技和業務的結合,主要是盯科技和業務的結合。

張鵬:當代置業是一家20年來一直致力於綠色科技,並且把綠色科技全面應用到綠色建築、綠色社區和綠色城市的一家企業,所有的工作都是推動綠色科技在城市裏的落地。

陳立洋:大家下午好,我是鑫苑集團副總裁、鑫創科技總裁陳立洋,我們集團是目前唯一一家在紐交所上市的中國地産公司,我們集團的願景是致力於成為國際化的科技地産生態引領者,我們主打的産品是科技城市的産品。我在集團主要負責科技地産的産城運營的業務,包括産業園、科技小鎮和科技城等等。

于昌勇:我是來自中國葛洲壩地産的于昌勇,中國葛洲壩地産是央企,中國葛洲壩地産的主要定位就是做高價值地産、高品質地産的引領者。我們把科技、綠色、健康都是作為企業的戰略,我本人是在企業裏面負責科技創新和智慧化的,就是負責這塊的工作。

鄭錚:大家好,我是來自於大悅城控股,大悅城控股是隸屬於中糧集團,都屬於央企,能做地産的央企。大悅城控股做的是城市綜合體的開發和運營商,做的是年輕人的生意,18-35歲年輕人的生活方式。我自己是朝陽大悅城和長風大悅城兩個大悅城裏分管商業的副總經理。

陳慧菱:我來自於京東雲,我在京東雲負責整體的市場傳播、品牌等所有的東西,同時我也是一個比較多年經驗是在行銷的領域。

主持人蔡鴻岩:剛才幾位都做了自我介紹,我給歸納總結一下,啟迪和鑫苑的陳總他們是做以科技帶動地産開發定位的企業,當代的從一開始定義的標簽就是科技地産,包括綠色科技是他們的主題,是做開發的。大悅城是一個在商業地産運營領域最有代表性的企業,突出運營,可能你們科技和運營這塊更關注。葛洲壩是做包括康養、高端的居住的服務,在科技方面希望能夠給我們的業主、客戶提供賦能,帶來物業的更高的品質的溢價。京東雲是這裡頭唯一的一個真正的網際網路企業,網際網路+物聯網,雲、大數據,我知道京東雲在這方面也是跟地産、跟地方政府有很多合作,我也跟京東很多部門有合作、交際。
2019/11/1 17:44:56

接下來我們將進入本次大會的第二場論壇環節,本次論壇討論的主題為:科技時代 運營模式的變革與創新。

本場論壇將由中電物聯創始人 蔡鴻岩先生主持,參與本場論壇的特邀嘉賓有:

當代置業執行董事兼總裁 張鵬先生

啟迪智慧總裁 魏明先生

鑫苑集團副總裁兼鑫創科技總裁 陳立洋先生

葛洲壩地産總經理助理 于昌勇先生

大悅城控股朝陽大悅城、長風大悅城副總經理 鄭錚先生

京東雲高級總監、市場傳播負責人 陳慧菱女士
2019/11/1 17:27:14

主持人:請大家結合自己在管理和運營過程中有沒有好的做法。

張平:我覺得做法可能大家都是不一樣的,很難説讓同行去借鑒我們什麼樣的做法。但是我覺得資本是逐利的,資本的本質就是為了資産價值的提升,所以做法是多元化的,避免我剛才説的所謂的這些風險,所以我覺得聽聽後面幾位嘉賓的建議吧。謝謝。

王誠:文旅運營是勞動密集型的産業,最關鍵的就是把人用好。富龍是一個半軍事化管理的企業,這是我們的一些制度。另外,我們對我們的員工從專業度是請進來、送出去,結合著這種半軍事化進行全方位的管理的,提質提效,把服務理念放在第一位。謝謝。

朱江:我覺得一句話概括就是,打造創新型的産業生態圈,應該是最行之有效的方式,相當於做一個擴展性的服務平臺,讓各方資源都在平臺上嫁接,共生、共贏的模式。

王亞平:我建議如果説在座還有其他的地産企業,一定應該做這麼一個工作,不要把你的商業條線或者寫字樓、酒店這些幾個條線讓它各自為政,應該整合成泛商業的運營。因為我們遇到很多狀況,不同城市對資産訴求不一樣,比如北京現在是二環、三環邊上的寫字樓資産是最優質的資産,到西安的話,有可能自選假日、亞朵酒店是最好的資産,所以要是泛商業的組合的話,這裡面會有很多靈活切換的可能。再一個是要在這個領域鼓勵創新,比如説像重創空間、長租公寓,雖然説這些目前看還遇到了種種阻力,但是這些新型的空間形態,我們也需要創新,每一個創新都是值得鼓勵的。

汪英武:我順著張總説了一句話,不要迷信科技化,就是寫字樓裏邊的人臉識別,最後到工位上有發信用卡的推銷的,其實我覺得這也不是科技的原罪,可能你讓一個保安去管,有三個人發,有人臉識別的話有一個人發。現在都在談科技化,因為人太貴了,人工成本在不斷上漲,但是物業費單價不太漲。所以我們的做法有什麼值得同行學習呢?碧桂園這幾年一直在做這件事情,也印證了張總剛才説的話,關注C端客戶的感受,過去從物的管理向人的轉型,碧桂園在做的事情是利用科技化去打造平臺,然後用一體化運營,最後回到我們今天大會的主題,就是城市大物業模式的一體化運營,這一點值得我們同行去借鑒。謝謝。

張平:我補充一句,不要給大家誤解,我其實並不是説不支援智慧運營、不支援科技,而是提醒大家,不要為了科技而科技,因為好的科技能給我們提升效率,但是應該注重的是用戶體驗,就是user的用戶體驗,用科技來助力用戶體驗。謝謝。

主持人:因為我們離不開科技,但是科技後面的人文關懷還是要的。今天這場圓桌對話其實五位嘉賓來自不同領域,也分享了他們自己的經驗、看法、好的做法,也提醒了哪些要回避的坑,有助於提升我們整個運營效率,取得更好的收益。謝謝幾位嘉賓,謝謝大家。
2019/11/1 17:24:35

主持人:資金回報的要求從商業運營提出來的,要達到8%-10%蠻難的,您覺得怎麼樣達到這個?

張平:資金成本的回報8-10就是8-10,我剛才説的是針對不同資金來源,假如這些資金來源説的是境外的主權基金、養老基金、保險機構,當它投資核心型房地産的時候,回報要求8-10,是行規。但是投資價值增值型可能是12-15,如果機會型可能是15-18,或者更高。資金來源不同,就決定了適合他的投資偏好不同,進而決定了你的投資策略是不同的,並不是資金成本就是我剛才提到這兩個不同的概念,這不是具有可比性的。但剛才幾位嘉賓有從服務的視角,有從資金成本的視角,從産業運營的視角,從文旅運營的視角都談了在這個過程中遇到的風險和挑戰,也可能是坑。

我們房地産這塊投資的重點是在持有型物業,就是以商業地産,現金流物業為主的持有物業這塊。從資本方視角的一些所謂的痛點或者運營端的風險。

兩個資産類別:一個是購物中心,大家也看到購物中心是持有型物業裏非常重要的一個投資類別,但它並不好做,高風險、高收益,比寫字樓難,運營管理要求的能力更高。大悅城做得非常好的。中信資本在2011年收購了長沙一個爛尾樓,2012年改造開業,2013年-2017年做到了NOI(凈現金流)年複合增長率30.9%,基於這個2017年10月發了中國首單美元基金類REITs,這個嘗試是前無古人,後有沒有來者不知道,它是基於無主體徵信的,我們用美元資金投的這個資産標的,所以在沒有主體徵信的情況下,完成憑藉穩定現金流做了類REITs。這想説明從資本方的角度來講,雖然退出有非常多的退出方式,尤其是大宗交易是我們最常見的類別。但我們作為一個基金仍然在不斷探索,不斷創新,通過我剛才説運營能力,打造我們自己的核心競爭力,通過運營能力的提升,實現了NOI的提升,進而實現了資産價值的提升,我們才可以通過這種方式退出。並不是説這種方式是適合所有人的方式,大家不要為了做REITs而做REITs,也不要為了完成一個閉環,在貼錢的情況下還做所謂的類REITs。這是怎麼看待投融管退産業鏈資本的角度。

一個是寫字樓,看歷年的大宗交易會發現,可以説一半以上,有的年甚至九成以上都是寫字樓最受機構投資者青睞的,最好的資産類別是寫字樓。近幾年看到商業地産,所謂的購物中心這個狹義的商業地産的資産類別佔比多了,是因為有一些拿過來改了寫字樓,是寫字樓大家覺得最簡單的資産類別。這裡面現在科技進步了,很多開使用科技運營寫字樓提升管理效率,這裡面往往就有一個坑,就是科技是助力了寫字樓運營效率的提升,還是給你的用戶體驗造成了負面的影響。

有一個100多年曆史的協會,就是波曼(音),擔任中國區研究部的主席,每年會幫它們發佈租戶滿意度的報告,發現很多租戶都在抱怨原來可以刷卡的,現在人臉識別,反而識別的不好,甚至有一些是外來人員從閘機鑽過去,或者跟著別人跑過去。甚至某個人工位上出現了信用卡推銷人員,是在比較好的寫字樓裏。説明大家都在追求從物業管理到智慧運營,十年前我們就已經關注物業管理了,關注B端的租戶組合了。十年後的今天我們應該關注的一個是智慧運營,但是不要被科技束縛,科技不是為了科技而科技。我們用科技不僅僅是為了B端把面積租出去,科技有利於面積的經營型提升。還有一點最重要的是現在租戶需求也發生了變化,我們更應該從運營角度重視最終使用者,比如寫字樓每個白領真切的需求是什麼,所以是生態重構的概念。從原來只注重B端企業需求,到十年後的今天和未來應該注重C端的需求,讓科技助力科技運營,而不是被科技束縛。

主持人:不要迷信科技,不要被科技束縛。可以期望,但是不要過高期望。
2019/11/1 17:22:59

主持人:説到設計服務,我們都是自己有小區,最早是從物業管理再到物業服務,現在已經叫運營了。規模化帶來的效率提升已經有錢可掙了。

五位嘉賓從上游資本到最下游的設計服務,囊括了比較大的産業鏈,這其中有什麼問題值得警惕的,運營有哪些問題是值得警惕的。

汪英武:不能説坑,我們的困惑是碧桂園的特點是我們站線非常長,在全國除了澳門和台灣沒有項目,從南到香港,從北到新疆、西藏都有項目,從一線城市覆蓋到五線城市。要注意的坑可能就是流程運作體系上,如何將跨全國的運營體系,能把它無縫對接,實現一體化的運營,包括流程中的一些創新和重塑,這是我們應該注意的問題。

主持人:只有發現問題,才會有解決問題的方法。

王亞平:做商業資産,尤其存量時代,制約這個行業發展最重要的點是資金成本太高,中國的存量市場目前錢進得去,出不來。現在大宗交易是活躍一點了,佔這個行業的比例,存量規模還是在百分之幾。這就導致中國存量資産很難進行資本的證券化,現在經濟不好的時候,消費還是很強勁,我管轄的業務裏有電影院,在剛剛過去的一個月完成了預算的173%,當出口和製造有問題的時候,國內消費市場是足以支撐很多資産達到穩定的回報,但是這種穩定回報絕對達不到8%-10%,也沒有一個經濟體能夠長期給資金提供這麼高的成本。目前這個行業坑也好,困難也好,非常期望看到國家無風險利率下行,整個社會對資金回報趨於理性。

主持人:問題和困惑是整個行業運營面臨的,資産證券化有試點,但是離全面開放還遠著呢,國家頂層設計的法律法規都還沒有影子,這是制約整個運營效率,也就是利潤率非常關鍵的瓶頸。

朱江:今年經濟形勢非常差,各個區域政府都有一些政策出臺,這些政策出臺有些東西對産業運營的影響是很深遠的。比如有些産業是原來招進來的,需要騰退,這對運營商都是頭疼的問題,怎麼解決。這些問題的解決更加要求産業運營商裏有需要非常專業的團隊,需要隨時根據政府政策的動態,即時性做出正確的決定。鴻坤每個園區都是一個特色園區,這特色園區是專注的1-2個産業集群的,這要求我們對這些産業集群的産業方向的政策要非常深度的了解和理解,結合政府給出的高精尖政策、人才補貼政策,適時把高精尖的産業導進來,這是目前最需要解決的一大困境。

主持人:王倩聊到的城市更新、項目更新、單體建築的更新,朱江園區業態産業形態的更新,這跟市場環境和政策環境相關的。

王誠:富龍是一家文旅運營商,我們在崇禮,2022年冬奧會滑雪舉辦地崇禮投資了小鎮,投資文旅做運營最關鍵是産業要均衡,它互補性必須要非常強的。做文旅週期比較長,對客群真正前端要進行大數據分析和精準的産業引導定位,如果有一些産業不均衡、不協同,在未來跟整個的運營産生大量的成本,而且會讓自己走得很艱難。也歡迎大家到崇禮去富龍四季小鎮,到富龍滑雪場滑雪。

主持人:王總講的這個問題是文旅運營商,文旅運營是所有産業運營裏蠻難的,資金體量大,週期長,王總的問題是産業結構的均衡問題,不能有明顯的短板,有明顯的短板,解決問題要五年時間,就會對發展形成很大的障礙。
2019/11/1 17:19:16

主持人:汪英武總,在提升運營效率方面有什麼因素,哪個最重要?

汪英武:我是跟地産無關的,很多人認為我是地産的,其實我是服務的,我是碧桂園集團下屬的12個業務板塊,3家上市公司的其中之一,我們是服務,用物業起家的一家上市公司。

要説管理資産和管理規模上是比較大的,全國管了將近6個億的管理面積,為上千萬業主提供服務。我們在發展過程中就談到了效率的問題,這些年有很多的變化。我們現在在全國管了將近5000個項目,分佈在400個城市裏,如果按傳統的物業管理做的話,就面臨在每個項目設一個服務機構。

北上廣深的城市,在北京的四大城市,一個城市管理的項目上百個。在今天勞動力成本不斷上升的時代,如果按傳統的物業機構做的話,我在每個項目設一個管理機構,成本是居高不下的。所以從去年開始我們做一件事情,我們在5000個項目、400個城市,一個城市平均管理項目十幾個,我們慢慢地把過去傳統的社區的物業服務機構,變成一個城市的運營中心。

我們利用網際網路和數字化技術,包括智慧化技術,把這個城市所有管理項目通過平臺接入到這個城市運營中心,其中規模化和集中化的管控,運營效率我們算過,大概可以節省到百分之十幾。未來我希望我們碧桂園現在管的400個城市的項目,未來希望我們管理和服務400個城市。這是模式創新。

機制創新,碧桂園的特點是大盤出身,我們在很多項目裏面,一個項目面積是上千萬平方,服務人口最多的有40多萬。在內地相當於一個縣級城市。這個大盤裏除了計劃生育和徵兵不幹,政府所管的其他事兒我們都在管。套用今天主題,去年開始做機制創新,在大盤具備了城市運營的服務經驗,我們何不去在服務大盤的同時,也服務這個城市。我們去年提出了“城市共生計劃”,慢慢跟我們所在的城市的市政管理部門溝通一件事,把這個城市的一體化運營服務拿下來,最後出現一種結果,用城市的公共一體化服務+社區化服務,慢慢把這個城市管理規模和管理面積全覆蓋,這樣我們運營成本又降低10%。

技術創新,碧桂園也在做數字化社區,機器人産業,會長講的建築機器人碧桂園已經非常成熟了,砌墻。我們慢慢借用數字化技術、網際網路AI技術,打造的數字化城市運營平臺,將城市的服務,再加上社區的智慧運營,再加上在這個平臺上多主體的協作和多業態的協同,來提升效率,降低運營成本。
通過模式、機制、技術的創新,今天碧桂園服務在中國,包括港股和A股所有的物業上市公司中,現在16家上市公司,我們市值是最高,達到700億。碧桂園服務正在做一件事,從過去社區服務運營商慢慢地向城市運營服務商在轉變,為這個城市的硬環境和投資軟環境貢獻自己的力量。

主持人:碧桂園服務的幾大創新帶來的運營效率的提升,這是做社區運營服務的體會。
2019/11/1 17:17:16

主持人:在提升相率有什麼核心的東西是離不開的?

王亞平:從商業的角度,很多的産業運營到最後就變成商業運營了,都是靠持有的商業在發揮效應。但是我們遇到的情況是,這個行業效率的提升首先要解決資源的錯配,要進行空間的革命。看國外很多國家,商業很難用傳統概念理解,有的國家會把學校和商業非常有機結合在一起,甚至去日本看的時候,屋頂可以做成兒童的遊樂場。

但是中國現在有很多問題,兒童業態既不能到地下,也不能超過三層,這樣的規定多了以後,就事實上造成很多資産運營非常地僵化,千店一面。這後面就造成資産利用無效。最後租金收益就會很低,這個問題的解決應該是這樣子,一方面各個企業需要做相應的創新,另一方面我們也需要引導行業或者引導政府做相應的突破。

商業或者産業很多時候就是一個房子,這個房子需要什麼我們就讓它呈現什麼,甚至在很多環節都需要做突破。在中國的舊城改造,更多想的是增加容積率,取得回報,但很多國家做存量更新的時候,是要降容積率,降的時候,企業都要盈利,相應的財稅政策有沒有機制出來。

行業的效率提升首先要解決好資源合理適配,解決資源錯配。

主持人:解決錯配問題。東西弄錯了再退是沒有退的,這是商業運營很重要的因素。
2019/11/1 17:15:54

主持人:朱總,鴻坤住宅做得也還不錯,幾大産業集團,您認為脫離鴻坤住宅産業,您自己産業運營的體會是什麼?

朱江:這是非常實際的問題。鴻坤旗下四大集團:産業、地産、資本、文旅,現在産業集團獨立運營,自負盈虧的,不靠住宅養活。怎麼做到的?回到您問的問題,整個園區運營的效率,除了效率之外,還有效益的問題,更關注的是效益和效率。在效益的獲取上有幾個點:

一個是最開始拿項目,鴻坤産業集團是重資産持有比例非常高的,在北京11個園區有10個全部是持有運營,只有一個對外銷售的。這些項目的獲取從最開始的做城市更新的産業。之前有些做服裝的園區收回來之後,通過我的改造、設計,調整成別的。之前做低端製造的,我們收購過來調整成智慧製造。這是有産業附加值在的。

一個是實際運營,強調的是一比一戰略。從資本方來説要求的回報在8%-10,産業運營本身來説,完全靠租金回報是很難達到8-10,所以我們提了一比一,就是50%來自於租金,另外50%是除租金之外的多种經營收入合成的50%。這裡含了很多産業運營的各類服務項,我們為園區企業提供的服務項有340種,把所有的服務種類基本都涵蓋進來了。很難有一個一錘定音的,某一個服務項能佔大比例的,基本都是長尾效應獲取的。強調了整個運營裏是精耕細作獲取收益。

一個是效率,更多是智慧化園區的建設,提高線上服務和線下運營的結合。搭建産業生態圈,作為自主運營團隊和外部渠道相結合。通過對自主團隊合理的分佈,輕重項目相結合,重資産的區域裏再獲取幾個輕資産項目,從資源高效使用上是很好的結合。

主持人:您覺得只有租金不夠,必須綜合運營。
2019/11/1 17:14:41

主持人:産業運營最重要的她認為是找到長情的錢,其實錢本身也需要運營,它是全過程的運營。

主持人:最核心的運營因素是什麼。

王誠:從整個項目的定位,産業的導入,開始從策劃、規劃到未來的面向消費人群的定位,再到大數據的設定,跟一些高科技的結合,是作為運營商一開始得想明白的。

我們要真正把過去的地産商的做法觀念轉變過來,地産商蓋房子的過程中講速度、流量。但是現在我們要搞運營,就得下工夫。我們産品的定制和採購的落地,都需要思考未來5-10年運營的回收,同時要給消費者帶來舒適感。我們真正的運營商來自於走心和核心産品真正的落地,這樣會支撐運營商不斷産生黏性和流量,只有産業選對了,這是核心。

主持人:走心,用心選擇核心産品。
2019/11/1 16:56:55

張平:袁老師提的這個問題在座的幾位都是開發商的視角,我來自中信資本,我們是一家基金管理公司,資産管理規模是290億美金。我所在的部門是中信資本房地産部,我們就是基金募投管退的全過程,擔任基金經理人的角色,資産管理規模超過400萬方,涉及到很多資産類別,總市值將近100億美金。

提到企業運營的效率,從我們資本方視角看,過去管理的十幾支計盡力,一半以上都是美元基金,美元基金我們更注重的是長錢,或者是長情資本。美元基金投資人一般有一個投資策略的時候,盲持進行的投資,怎麼能夠在募投管退的全流程,自始至終按照投資策略給LP,給背後大的投資人交待募投管退嚴格執行原來的投資策略,這時候能不能找到長情的錢,鍾情于長情資本的錢。相比其他而言,基金相對是效率非常高的,因為人員結構非常扁平。我們貫穿投資人的投資策略,尤其是類似于保險公司、養老基金、主權基金這類往往是長錢的提供者,資金來源方如果是這類長錢的話,可能對於資産的安全性、穩定性要求更高,就是剛才前面提到所謂的核心型的資産,核心型投資策略,就是不追求高收益,但是追求基於安全性相對穩定的收益。一一般這類的收益水準,ROI在8%-10%就能符合投資要求了,安全性是第一位,不能有本金的損失。

我們是以股權投資為主,股權投資更要看重基金管理人的眼光和能力。我們一方面在做股權投資,但另一方面我們也在打造自己的主動管理,投融管退的全能力。基金管理人不是投就好了,而是投的第一天想到風險控制和如何退出。這個角度來講,我們很重視全環節。因為有資産價值嚴重被低估的機會你發掘到了,你才能找到資産端溢價的起點。

但是通過運營管理,或者説是資産管理,其實才能把資産價值最大化的放大,放大到一定的時候,其實就是實現超額收益的時候才是退出的過程。資本端的視角,我們在募投管退裏,通過資産管理提高運營效率放大資産價值,最後退出,給投資人最良好的回報。

主持人:産業運營最重要的她認為是找到長情的錢,其實錢本身也需要運營,它是全過程的運營。
2019/11/1 16:55:54

主持人:聽了這麼多嘉賓的演講應該都很有收穫,第一個對話環節來自不同領域,這個環節是集大成的環節。我們的話題比較宏觀,在這個大的主題之下可以聊的稍微細一點、平實一點。

今天主題是城市運營,帶著大的環境總是要跟房地産相關聯,但是從去年下半年以來,房地産進入整體調整期,我個人覺得這個調整遲早要到來的,整個國家流量經濟,就是要流量紅利已經衰退以後必然的調整。房地産的調整恰恰是産業運營的機會來了,因為過去大家都賣房子賣得那麼好,就沒有人想著做苦活累活,産業運營就是最累的。賣房子利潤那麼高,産業運營那麼累,利潤還挺低,所以沒有人願意做。現在哪怕是各大城市想像過去以産業地産拿地,還是通過物業來養産業。到現在一二線城市很難以這個名義圈地了,現在政府也聰明的很,想以産業園區名義圈地,以過去傳統的模式已經很難了,考驗真本事的時代馬上要到來了。億達園區運營,在座做園區服務的該登場了。

城市運營也好,園區運營也好,項目運營也好,核心關鍵詞兒是産業、資本、服務,其中最重要是産業落地與後期服務、運營。我們今天主題是落腳在做運營企業怎麼提高效率的問題。在産業運營的時候,所有的經濟體總是要講利潤,要提升效益各個環節必須提升,做産業運營要整合各類資源。你覺得最重要的最核心的要素是什麼?
2019/11/1 16:47:58

接下來我們將進入到今天大會的第一個論壇環節,本次論壇討論的主題為:新型城鎮化時代,運營企業如何提高運營效率。該論壇將由21世紀經濟報道編委袁一泓先生主持,參與本場論壇的特邀嘉賓有:

中信資本房地産部執行董事 張平

富龍控股集團黨委書記、董事長 王誠

鴻坤産業集團執行總裁 朱江

盈懷商業總裁 王亞平

碧桂園服務首席市場官 汪英武
2019/11/1 16:39:38

數字化轉型的理想以及它現在所産生的現實,因為大家都覺得數字化轉型,我們要數字化,我們要上雲,我們整體要往這個方面去發展。我們當然會有很多很多的想法,但是有的時候是這樣子的,理想非常豐滿,但現實非常骨感。數字化轉型來説,數字化主要是關乎于用戶體驗,像現在都在搞雙11大促,京東也在做,對於用戶體驗就非常重要。數字這個東西真的只有對於外部的用戶體驗嗎?對於我們內部的一些生産力,以及對於員工的杠桿來講,是不是也存在一些機會點呢?

還有一件事情是比較有趣的,我們都會覺得做一個數字化轉型,最好是從下而上,把它給做成功,整個公司從根本開始就做整體的數字化轉型。但是其實事實上來講,數字化轉型真的要做到説老實話從下而上是比較困難,必須要從上方,由它的決策者開始往下面去執行,這種痛點才會稍微比較小一點點。所以説以數字化轉型的方方面面,所以不只是考慮到IT而已,數字化轉型這件事情是一定要發生的,但是以現實來講,IT會是一個引導,IT還是關鍵,IT在這個過程當中還是會扮演比較重要的角色。

那麼我們講了這麼多問題,可以看一下數字化轉型的三大阻力到底在什麼地方呢?我們可以從三個維度來看,一個是從團隊來看,一個是從技術來看,一個是從流程來看。當我們要做數字化轉型的時候,大家都會説,團隊裏面的人到底能不能做這件事,目前團隊裏的人才是不是能支撐這件事情。這是外國的報告,他們認為目前21%的人認為他們有合適的團隊來做這個事,今天我們以合適的技術來做這個事的話,一樣大家都在想,我們的技術可能不夠先進,可能技術還需要新的開發。對於流程來講,大家認為流程可能也是都跟不太上的。

因此來講,根據剛剛三大痛點,可以根據這三個P的方式去化解阻力。第一,從企業人員的轉型著手,然後是數字化對産品、對business model、對你行業的影響,還有要重新梳理出一個適合你的流程。

這是我梳理出來的突破數字化的十大原則,我想直接講一下,事實上每一個企業都有數字化轉型的需求,但是其實不管是大企業還是小企業,非常難以去找到在很多時間內組建以及找到一個完全適合最新的技術、最新的狀況,去把它做整體的數字化轉型。這個時候就要以彼之道還彼之身,因為科技非常發達的時代,有很多一些已經成熟的技術可以來使用,例如目前雲計算行業,雲計算行業除了提供基礎的雲架構的服務之外,上面會有很多應用的解決方案,所以雲計算比較類似于分享租用的一些概念,這時候其實大家不需要在團隊裏面擺這麼多的非常非常資深或者非常專業的人,而是有一個非常明確的business的決策者,就可以達到想達到的目的。
2019/11/1 16:37:59

下面由京東雲高級總監、市場傳播負責人陳慧菱女士發表演講:數字化勢在必行 傳統企業如何化解轉型阻力。

首先想跟大家分享的是關於科技的趨勢,我們看到最早的時候,科技的發展史就是一個合久必分、分久必合的狀況,一開始是大型的主機,在80年代還不多,接下來到了PC的階段,比爾蓋茨説希望每個家庭都有一台PC,慢慢從總的階段到了分的階段。接下來開始出現瀏覽器這個東西,大家把內容放在一塊,後來很好玩,又回去了,又開始做集中了,在集中之後又開始智慧手機,在2000年初的時候開始慢慢産生智慧手機,因此大家把好多計算又放在智慧手機端了。

2006年開啟了雲計算的時代,現在對我們來講是什麼時代呢?我們現在進入的時代是邊緣智慧計算時代,在未來來講,預估可能是量子計算的時代,但是它在什麼時候,我們還不知道。這就是合久必分,分久必合,因為這些科技的東西跟我們行業真的有很大的相關。

數字經濟蓬勃發展,我今天來得比較晚,我跟一些嘉賓稍微聊了一下,發現大家都圍繞在數字轉型,大家都在説數字經濟,聯合國最近發佈了一個數字經濟的報告,美國跟中國整體的數字經濟加在一塊,以頭部來講,佔了全世界90%。在2018年底,我國的數字經濟已經到達數字經濟規模全球第二,但是我們GDP佔比是34.4%,現在又變了,因為現在已經將近2019年底了,我這裡是比較舊的資料,大家還是可以看一下的。

這個數字不是單純的數字,它有一個很有趣的指標,從數字可以看到很多事,比如美國,這個數字是他們的GDP在他們整體經濟的佔比是58.3%,德國是59%,儘管日本稍微少一點,他們都是將近50個百分點的比例,就是佔他們的GDP。2019年中國的GDP佔比肯定會上升,但是我們還存在很大的機會,各行各業還有巨大地往數字化轉型的空間。你一旦進行了數字化轉型,就代表著有很大的上升的增量市場。

企業做數字化轉型的狀況是怎麼樣呢?分成:入門階段、探索階段、組織實施、轉型成功、顛覆創新。大家都已經知道數字化轉型很重要,但是具體該怎麼做呢,還處於探索和摸索的狀態。

數字化轉型在各個行業有不同的理解和解讀,可能我們會有對於整個業務的business model的數字化轉型,我們常常説去顛覆一個事情,有時候一個新的東西出來就會顛覆掉原本的行業,舉一個例子,像Airbnb出來了,可能對於酒店行業會造成一定的衝擊,就是顛覆。像Uber出來了,全球最大的計程車公司,當然它一台車都沒有,它也顛覆了車的行業。還有特斯拉,它是在做汽車還是在做電腦?應該説它是一台帶著輪子的電腦。所以怎樣能抓住在數字化重構和數字化顛覆創新的階段,就能夠在這個行業中找出一個新的方向。所以不管是從連接、從創新、從自動化、從決策來講,數字化轉型是在企業的方方面面的。

我借鑒了一個國外的報告,它指出像數字化的轉型會有一個框架,可以從用戶體驗、從運營流程以及從商業模式去看這個東西,但是其實這個框架我覺得遠遠超過,現實社會中的整體的企業的數字化轉型不會只有這幾個項目,這只是一個歸納整理結果,當我們看到比較偏用戶體驗這一塊來講,可能要考驗的是大家對於數據的匯總、流程和分析能力,但是如果比較偏向商業模式來説,比較重要的可能就是一些商業的整合,甚至於是一些生態的整合,以及一些整體的解決方案的交付的狀況。
2019/11/1 16:32:30

我之前一直在美國的華平(音)工作。境外可以有不同類型基金,國內沒有那麼多資金的分層,收益要求又非常高,LP也非常不成熟,往往是高凈值個人,第三方財務為主。事實上LP越來越多特別願意干涉基金具體運作,中國境內,尤其以管理人為主的基金管理人面臨相當大的困難。在城市更新的角度大多數的玩家都是國企、開發商,或者是境外的投資機構。

我是2015年帶著華平(音)整建制團隊從美國基金出來,成立我們自己的管理公司。主要還是專注于房地産産業鏈的投資,剛開始和高和做了一個股權基金,也是中國第一直專注于輕資産運營商的投資基金,也投了很多運營型企業。從2017年開始,我們開始專注在城市更新的領域,兩年時間已經在北京和上海完成了8個商辦類資産的並購,最難得的是在市場特別難的情況下退出4個項目,收益高的有50幾、60幾的年化收益率,收益低的也十幾,也超過市場上平均回報,尤其從流動性角度講。

合作夥伴講,和房地産領域,包括外資、中資,最最活躍、最最專業的投資機構來合作。

我們有城市更新的品牌叫NEO,NEO是拉丁文詞根,是更新、新生的概念。我們希望適應城市核心區原有人文的機理,但是我們用創新的設計語言和運營方式給城市帶來新的活力。包括針對年輕人的新的生活方式,給他帶來自然、環保、有機的生活方式。我們現在8個項目裏,有2個算非標,因為不是獨棟物業,也沒有進行整體改造,其他是在北京、上海陸續面試了很多NEO的産品。

我們最喜歡的是位於北上核心商業區或者高新産業區的商業綜合體或者辦公建築,覆蓋了各種各樣的資産類別,有辦公、商業、公寓、輕奢酒店,其實並不局限于某個資産類別,而是以投資人收益最大化,以及退出流動性作為業態規劃的前提。

事實上我們退出的4個項目,短的8個月,長的20個月,的確是為投資人創造了超過市場預期平均的回報,退出的買家裏包括國際頂級PE基金,包括最專業的國際級地産開發商,也包括我們在海外上市的本土知名的地産公司,全部都是專業的機構,也是一定程度上證明了我們做操盤策劃的能力。
2019/11/1 16:29:27

下面由翰同資本創始人王倩帶來主題演講:城市更新面臨的困境與機遇。

城市更新的機會不用多説,增量到存量,城市中心有那麼多物業,沒有滿足應有的功能,隨著電商的興起和消費升級,有新的業態和運營方式是衝擊著我們的市場。

北上城市更新跟廣深有不同,北上是點裝存量市場的改造和運營,這兩個城市流動性最好,退出機遇更大,增值空間更大。廣深是城中村的改造,不是完全是一個概念。

從去年開始比較特殊的經濟形勢講講從地産投資的角度面臨的一些困難,還有我們自己實操的一些探索和體驗。

從去年開始,全球的所有經濟體、投資方式(股票、債券、地産),唯一賺錢的就是買低息的國債,其他的投資基本全都不賺錢。在經濟形勢不好的時候,反而房地産變成了最能穩定保值增值的投資類型,而且資産價格變成了回落的業態,很多業主出於流動性的考慮,我們也見到了越來越多的優質的收購機會,但實際上的確是從我們作為基金管理人的角度,募資越來越困難,銀行都在縮表,高凈值的人群財富都縮水了,上市企業去年因為流動性不足,財務出現了很多困難,再加上資産新規,中國本土的地産基金是面臨非常大的困難,而且資金成本非常之高。我們拿到銀行並購貸基本是8%-9%,利用中間級信託的貸款,明股實債的信託成本都在12%-13%。事實上,中國現在很難有任何一個産業能夠支撐這麼高的資本金要求的回報。

我們缺少REITs,包括核心型基金退出渠道,我們城市更新方興未艾,每年城市更新大會都變成千人大會,現在有大量城市更新物業完成了改造,運營穩定,但是並沒有退出的通道。存量資産的改造,因為涉及到諸多的歷史問題,往往有訴訟、清租、設計、改造、運營等等長週期,也對基金管理人募投管退操盤能力有極大的挑戰和壓力。

十幾年前,很多外資進入中國,在北京、上海,華貿中心非常典型的案例買兩棟寫字樓交給五大行,甚至基金都不需要任何資管人員,他派一個律師聯絡就完全可以完成。但是今天對基金管理人的要求就完全不一樣了。

境外的基金年限可以長達10-12年,管理費只要承諾就會付,而且只要你需要出資就會出資。境內的錢時間短,往往是承諾的時候有,但是不靠就沒有了,説王總不好意思,最近我們企業有點困難,承諾的資金到不了位了,這是非常常見的現象。國外的基金因為是盲持,對管理人的要求就更高。管理人覺得認為好的項目我們就可以決策,但是境內更多是項目制基金,每個項目對應一個基金,任何一個項目可能都承擔不了崩盤的風險,也不利於基金分散風險和現金流的組織。
2019/11/1 16:21:02

金融工具多元化,是因為我們做産業地産沒有不缺錢的,要把握一個很高的産業準入門檻,就需要大量的持有物業,而不是簡單的銷售。在這個過程當中,後續的滾動發展資金是需要有多元化的金融工具來支援,但是目前我們國家在REITs、ABS等等創新金融工具的政策方面還存在一些瓶頸和障礙,也需要政府和金融機構和所有參與者共同能夠在這些方面,能夠為産業地産商創造更好的金融環境。

産業投資的主業化,這是因為我們有創投界的大咖和我講,大概有一半我投的企業一年沒去見它一面,我説這恰恰是我們億達的優勢,因為我們把這些企業引進到我們園區來,我們365天24小時和他們在一起,所以我們在投前決策、投後管理等各個方面都具有先天的優勢,這也是所謂的羊毛出在豬身上的概念,如果再單純的靠蓋房子、招商、收租,是解決不了我們的問題的。所以産業投資,特別是我們結合各個城市不同的園區去聯合省財政、市財政、區財政,共同打造專項的資金,支援我們的園區和某一個特定産業的客戶。

城市更新的規模化,在我們看來一個是低效閒置物業如何賦予新的生命力,二是類似于北京這樣的城市,首都功能定位出臺之後,有大量的産業轉移和市場機會,所以目前我們億達的城市更新的業務主要是集中在北京和上海,還沒有進入其他的一些二線城市。

輕資産運營的品牌化,是我們2014年上市之後就提出了“輕重並舉、以輕帶重、以重促輕”的發展理念,我們輕資産的發展,對於快速集聚産業團隊、對於進一步豐富和擴大我們的客戶資源池,特別是對於我們對一個城市要進行重投決策之前,能夠對這個城市有著深刻、準確的把握,降低投資的風險,各個方面都起到了非常好的作用。

産城功能的融合化,因為隨著中國城市化的發展進程加快,我們發現城市中心區乃至於近郊,大宗的可供産城融合開發的土地已經沒有了,在遠郊發展高科技的産業園又有很大的難度,所以未來我們判斷也是目前我們現在在很多城市單純做産業園區的做法,就是能夠敢於、善於去做純産業園,而不是通過産城融合去平衡現金流,這個是考驗産業地産商和運營商一個核心能力的很重要的標誌。那就是我們怎麼樣能夠很好的去巧妙運用項目周邊已經形成的良好的城市環境和氛圍,為我們的園區做好服務和配套。

産業資源的國際化,不僅是客戶資源、規劃設計資源,更重要的是21年來我們在發展産業的過程當中,每一年都要拿出一定的時間和精力到國際上去看不同的國家、城市和園區的發展水準,去學習他們的發展理念。我十一之前剛剛帶隊考察了瑞典、丹麥、德國的一些國家的園區,有一些園區很多次去,但是每一次去都會有新的不同的認識。特別是他們對一些創新理念的挖掘,並且為之配備人才、團隊、資金,最後形成一個市場化的産品,這的確是值得我們國內的産業運營人去學習的。謝謝大家!
2019/11/1 16:20:24

第四,我們評價它為“項目複製的理念化”,建築可以複製,還是可以複製的還有我們發展産業的一些理念和體系,包括從産業定位、規劃設計、施工建造、招商運營、物業管理等等,我們可以提煉和形成一套標準化的理念,把這套理念特別是這種産業優先、客戶第一的思想能夠複製到異地的項目當中,從而更好的結合各個城市的不同特點,去服務於不同的産業方向。

第五,行業痛點政策化。主要是我們在一個城市深耕一些産業園區之後,我們發現除了我們作為房東可以做的基本的收租的收益、運營的收益之外,其實我們這個園區對於一個城市常年以來在拉動産業經濟、稅收、GDP、就業各個方面的貢獻,很難和産業地産商、運營商去理性掛鉤,這也需要下一步政府進一步開放心態,能夠更好的支援産業地産商的一些發展成果和我們付出之間的關係,能夠做一些理性的聯繫,從而避免我們現在一些傳統的地産商轉型之後,以住宅地産的思維去開發産業地産。

第六,招商手段資訊化。招商工作對我們來説就是資訊+人相結合,我們目前已經不再通過一些單純的傳統,比如政府和我們共同聯合招商,我們點對點的招商等等,這是我們20多年前開發大連軟體園的時候,我們是全世界的跑,去敲那些陌生的世界500強的門去招商,現在我們已經有精準定位目標産業客群到底在哪,相應的建立這種産業資源庫,從而更直接、有效的找到我們的客群。同時也要發揮人在這方面能夠起到的作用。

第七,園區運營的智慧化。園區的運營過去我們説包括像人力資源、政策申報、資金支援等等這些方面,已經是很傳統的一些套路。億達有著20多年的産業運營的基礎和線下的資源,所以我們也在深圳專門成立了億達雲圖科技服務公司,就是要成為中國智慧園區全場景解決方案的提供商,通過整合線上線下的資源,去幫助政府提升産業活力,幫助園區豐富運營管理,幫助企業客戶實現快速發展,幫助企業人去實現美好生活。在這樣一個過程當中,大數據、物聯網、雲計算等科技手段的運用是我們的基礎,加上我們的運營的理念和方法相結合,不僅是對我們億達內部進行服務,也廣泛的對社會各界有需要的政府和園區提供服務。

第八,産業服務的跨界化,也是我們深刻的感受,我們大概在15、16年前就已經開始在我們的園區裏廣泛的開始搭建一些多元、跨界的産業資源池和産業生態圈,讓所有參與其中的包括我們的客戶、潛在客戶、上下游的企業、行業的精英和企業的員工,都能夠在這樣一個開放、共用、多元的環境當中獲取自己所需要的資源和服務,從而使我們以一個平臺組織者的身份來幫助這個行業發展,幫助企業發展。

第九,産城融合的人文化,這是我一直講招商工作並不玄妙,一定要解決好企業的需求和企業人的需求。企業的需求就是落地到這個園區、來到這個城市所需要的土壤、條件和政策,還有很重要的一個方面,就是要做出選址決策的這些企業人,我們要優先滿足他們的一些需求。只有人文化的發展,才能更好的促進産城之間的融合,也有很多人問我為什麼億達做軟體園是3平方公里,生態科技創新城的起步區是2.98平方公里,武漢軟體新城3.4平方公里,你們的長沙製造小鎮是2.8平方公里,你們為什麼對3平方公里這麼感興趣?其實我們是要打造1公里半徑、3平方公里面積的這樣一個15分鐘步行的工作和生活圈。
2019/11/1 16:16:42


下面由億達中國高級副總裁 于大海帶來主題演講:産業運營未來發展趨勢研判。

于大海:今天我想借助這個機會探討一個細分領域的運營問題,那就是我們億達中國21年來一直在深耕的産業園區方面的運營,這些方面的一些思考。

今天考慮到大家看的文字比較多,我都是以我們億達開發建設運營的一些園區這些圖片來向大家介紹我們在産業運營方面的一些思考。比如説開發主體的多元化,因為大型産城融合的項目,無論在內容、業態、形態各個方面都是非常複雜和多元的,這就需要我們作為一個産業的運營商,能夠非常好的去整合社會各個方面的有利要素,包括傳統的産業地産商、住宅地産商、商業地産商、政府、大學、教育機構、金融機構等等,共同來打造這樣一個園區。所以我們在目前新一輪的開發、建設和運營的過程當中,我們的心態比20年前更加開放,就是需要社會各個方面的重要的力量一起來參與。

另一個叫政企博弈的理性化。我們深刻地感受到,億達在35年的創業歷程當中,從創辦、發展、轉型到再發展,這個過程當中都離不開中國改革開放這樣大的歷史時代和機遇,所有和我們億達合作過的政府也充分感受到找一家有著豐厚的實力和經驗的産業地産的開發商和運營商,來打造産業載體,發展産業經濟,是填補一個城市的産業空白,做産業轉型的一個非常直接、有效的抓手。

一個城市的産業發展,特別是一個新的産業的發展,絕對離不開歷屆和各級政府“一張藍圖繪到底”,以及“功成不必在我”這樣的態度,我們和政府之間良好的互動,包括政策上的博弈,也趨為更加理性。

第三,我們把它概括成拓展佈局的圈層化。這裡面所説的“圈”就是都市圈,“層”就是分層推進。我們重點關注的是環渤海、京津冀,特別是長三角、大灣區,還有目前我們投資比重最大的長江中游城市帶、成渝都市群、中原都市群,這樣十個以內的熱點區域。這些熱點區域當中的中心城市是我們首要發展的目標,因為我們做的是國家戰略新興型的産業,需要相對高的經濟發達程度和很好的人力資源的支撐,所以這些中心城市是具備我們選址的要求。

同時,分層的推進又要求我們能夠樂觀、相對前瞻的去看待一些副中心城市和衛星城的發展,我們注意到包括長三角,也包括珠三角的個別行政級別比較低的城市,他們GDP已經遠遠超過了一些省份的省會城市,這就需要我們做一些前瞻性的佈局。
2019/11/1 16:01:31

主題演講:佳兆業集團控股首席戰略官 劉策:新型城鎮化中 城市運營的創新嘗試。

城市運營所謂的創新未來就是地産+城市更新+産業,三架馬車驅動的。城市更新對整個空間價值的重塑,讓我們單位平方的土地怎麼樣能夠更有價值,更有産出。産業是整個空間的內容,也是我們最後發展的落腳點。

我從三方面跟大家做方向,為什麼是地産+更新+産業,三架馬車是我們對城市運營的理解。

第一,要做城市運營得有實力、規模,地産是基礎,能夠給我們提供現金流,提供基礎的資金保證。我們是大灣區的,以大灣區為例分享一下。整體判斷,接下來10-15年仍然是中國房地産發展的戰略機遇期,增量市場未來10-15年還是穩定的,也會是企業發展的黃金機遇期。整個大灣區不僅僅是局部的概念,它對全國的人口的吸納、市場的吸納都是有很強的效應,而且大灣區現在不僅僅是空間的單元,都市圈的概念,它更多是世界級的彎曲的概念,它的定位是要參與世界級的競爭,是中國改革開放既是經濟名片,也是政治地標。

地産是基礎,給我們提供資金,所以我們接下來也會在這塊聚精會神提升我們的排名和規模,爭取能夠以較快的速度,在比較短的時間內進入到行業前列。

第二,城市更新為什麼是重要增長級,城市運營我們要理解運營最核心是運營城市的土地,特別是核心城市核心地段的土地,在這塊我們經過這麼多年城市化建設,已經由過去很多年的土地目前利用狀態是低效的,需要通過更新的模式提升土地的價值,能夠讓單純的土地功能更加綜合多元,承載的不僅僅是居住的功能,應該是居住、商業、經濟、文化、産業、稅收各個方面一體的。而要實現這個目標,城市更新是一個特別重要的模式。

今年以來,整個國家對城市更新政策是特別大的利好,各個城市都在做。特別對大灣區,對核心的一二線城市而言,整個存量市場規模是在不斷上行的。全國2016年只有10個城市進入到存量市場,二手房交易量大於新房。2017年發現10個提升到了18,這個趨勢目前仍然在增長。18個城市裏有5個是大灣區城市,整個存量的盤活會是接下來的新的增長點。

為什麼説城市更新跟城市運營關係這麼重大。

(一)做好城市運營核心要做好頂層設計,我們這個項目是在20年前搞的,當時推動了深圳城市更新政策完善的,起了奠基性作用的。

(二)城市運營運營的不僅僅是空間,而要運營人,怎麼能夠把這麼多人的訴求和利益體現出來,這個項目是非常典型的,相當於有幾萬人的項目,能夠實現異地的搬遷,背後考慮的因素已經不是單純的項目開發的概念,背後更多有城市運營的概念。

第三,産業,地産是空間的載體,城市更新是對空間價值的功能性的重新劃分,而産業是落腳點,也是空間最重要的內容。

我們現在做的所有事情都跟城市的産業是耦合在一起的,比如説在中山做城市更新項目,我們為了一方面吻合行業轉型升級的需求,另一方面給地産和空間植入更多的內容。在産業這塊我們也積極開展,包括行業也是如此。

我們認為,地産是城市運營的基礎和空間的載體,城市更新是城市運營的重點內容,也是空間價值的一次重塑。産業是城市運營的落腳點,也是空間內容最重要的支撐。
2019/11/1 15:54:00

聶梅生表示,臨界點就是要翻篇,翻篇以後會以新的形式出現,主要體現在四個方面:一是房住不炒,這是一個長效機制;二是銀根肯定不會放鬆,保證經濟轉型;三是地根方面,土地財政的沒落和土地資源釋放的新興同時並舉;四是稅收方面,新的稅制肯定是C端的權重加強,B端要減稅。

房地産怎麼翻篇?聶梅生認為,一是投資轉消費。以前從GDP方面考慮得比較多,現在考慮美好生活指數,考慮國民幸福指數,這就是一個很大的轉變,從投資轉到消費,轉到美好生活,轉到城市運營。城市運營到最後,得把住在城市裏的人運營得美好才行。最後你的指數是什麼,恐怕都要重新架構;二是增量轉存量。從房地産的銷售額、銷售面積轉到存量資産的價值,怎麼把它運營起來。城市運營當中非常重要的不是運營增量,而是運營存量;三是開發轉服務。從短期開發轉長期持有的運營服務。
2019/11/1 15:46:51

在聶梅生看來,産業融合是經濟發展的大趨勢。根據國家統計局數據估算,截至2017年底,全國城鎮常住人口81347萬人,全國城鎮住房總計298億平方米,城鎮每人平均居住建築面積為36.65平方米,全國房地産總市值為300-400萬億元,盤活使用拉動內需消費,將激發一個巨大的市場。

聶梅生認為,在存量資産端,數字社區是存量資産異軍突起的抓手;在開發建設端,5G技術支援下的物聯網將提供産業升級的機遇,AI技術不僅改變製造業,還將改變建造業,長期徘徊不前的住宅産業化將找到全新的突破口,如施工機器人的研發。

另外,聶梅生還指出,綠色建築,健康住宅等必將和智慧化、數字化相結合才能升級、普及、普惠,而以物聯網為基礎的智慧家居已初步形成,全裝修、高品質住宅的整合不應該是材料、系統的堆積,應該是設定品質目標後的物聯過程。
2019/11/1 15:46:01

下面是由全聯房地産商會創始會長聶梅生發表主題演講:2019 房地産未來已來。

聶梅生表示,2019年是不尋常的一年,尤其是四季度,傳統概念將被數字重新定義,房地産也將被數字化。

G20 《大阪數字經濟宣言》出現數字經濟,習近平總書記提出:審時度勢精心策劃超前佈局力爭主動實施國家大數據戰略,加快建設數字中國。

提及數字貨幣,聶梅生表示,金本位到美元霸權形成用了100多年,美國網際網路金融PayPal2009年支援了25種貨幣結算,到現在Facebook 數字貨幣的提出(Libra )只用了不到10年。中國網際網路金融元年被認為是2013年,6年時間,餘額寶至今已發展到5000多億規模。

數字化將引起全球政治、經濟、社會和人民生活的巨大變化。
2019/11/1 15:16:38

賈康表示主要是建設現代化的包括三産的中心區,同時對已建中心區進行美化改造,以“第一推動力”啟動滾動開發,這是對接市場的創新、超常規的發展。

同時,賈康非常看重城鎮化推進過程中的PPP模式與其中的連片打包綜合開發,這更是“守正出奇”,政府、市場主體以PPP“夥伴關係”,在法治和契約保障下,專業機構參與下,超常規“改天換地”發展,是“經營城市”的升級版。

據了解,2014年至2016年,PPP模式經歷了大發展,此後兩年,立項逐漸強調規範化。賈康指出,這是大發展之後的“穩一穩”,是為了PPP模式的長效健康發展,在嚴峻形勢下亟須注重“有效投融資機制”與其可觀、可用、可貴的潛力空間等問題。

2014年至2016年,PPP模式經歷了大發展,此後兩年,立項逐漸強調規範化。賈康指出,這是大發展之後的“穩一穩”,是為了PPP模式的長效健康發展。在嚴峻形勢下,亟須注重“有效投融資機制”與其可觀、可用、可貴的潛力空間等問題,著力PPP高水準發展,勢在必行。

如今,財政部正加快推動PPP條例出臺,探索PPP與專項債結合。賈康表示,希望以此提供連帶效應,推動PPP發展,“繼續以城市開發運營模式支援中國的高品質發展是硬道理。”
2019/11/1 15:10:59

下面是華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長 賈康的主題演講:聚焦中國城市運營模式創新。

據賈康介紹,城鎮化率的演進軌跡有三個階段:初期起步發展階段、中期快速發展階段及後期穩定發展階段。

“從初期過渡至中期時,城鎮化率會進入加速期,當進入到中期階段的中後段時,城鎮化速度將減慢,進入減速期,直至邁入後期階段。這即是城鎮化指標的‘納瑟姆曲線’”,賈康解釋稱。

中國目前的接近60%的城鎮化率,從數據上看已進入中後期階段。賈康認為,中國的城鎮化位於加速期向減速期轉換的區間,未來還有20幾個百分點的增長空間。

賈康表示,“大踏步跟上時代”的中國現代化,實為工業化、城鎮化、市場化、國際化以及法治化民主化的“合流”,城鎮化進入高速發展期,合乎邏輯地成為彌合“二元經濟”強有力的經濟增長引擎。

同時,中國的“追趕—趕超”現代化戰略內在地要求實現新型城鎮化:以“市民化”為核心,有效地促進社會和諧;以城鄉統籌、“一體化”為特徵,使民眾共用改革開放成果;以綠色低碳環保為品質保證,形成可持續的高品質發展。

賈康還指出,中國城鎮化的發展挑戰與機遇並存,為防止、克服“貧民窟”、“城市病”和發展失調,客觀要求以供給側結構性改革為主線,創新發展必須“守正出奇”。
2019/11/1 15:02:38

數據顯示,2019年三季度房地産銷售額從6.2%到了7.1%,房地産銷售面積同比下降1%,説明整個房價現在還是溫和上漲,房地産産業目前處在平穩狀態。

姚景源表示,滿足人民群眾美好生活需要,最重要的就是解決住,“我一直認為中國房地産到現在還處在數量階段,還沒有到美好階段。”

姚景源認為,房地産應當也是面臨著由數量向品質轉型,去滿足人民群眾對美好生活日益增長的需要。這方面中國確確實實還有相當大的差距。

“經濟學不怕講差距,經濟學始終堅持差距就是增長空間,問題就是增長潛力,所以我們在一起探討某一個領域的差距,探討這個領域的問題,實際上還是探討這個領域的增長潛力,探索它的增長空間”,姚景源表示。
2019/11/1 14:59:37

未來中國經濟面臨的挑戰機遇,可以用“一下一上”形容。

“一下”:經濟增長速度下行

近日,國家統計局公佈的前三季度經濟數據顯示:初步核算,前三季度國內生産總值(GDP)697798億元,按可比價格計算,同比增長6.2%。

姚景源認為,今年中國經濟外部形勢錯綜複雜,整個世界增長率和貿易的都在下降。而在這種狀況下,中國經濟還能保持在6.2%,應當説在整個世界經濟當中,中國經濟還是一個亮點。
前三季度,工業經濟增長速度下行,數據顯示截至9月底,工業增長速度5.0%,工業增長速度是2008年以來的最低位。2019年,鋼鐵煤炭行業利潤下降40%,而從産能過剩,再到供給側改革,通過淘汰落後産能,使得鋼鐵利潤上升。

“一上”:物價上漲

今年物價上漲最典型的代表就是豬肉價格上漲。

對此,姚景源表示,它不是貨幣問題,更重要的還是豬肉問題,因為豬肉這一項價格上漲,佔到整個物價上漲的百分之六七十。而且豬肉九月當月上漲了69.3%,這確實是件大事,豬肉又事關千家萬戶,所以它又影響民生。

關於豬肉價格為什麼上漲呢?姚景源認為,第一,因為非洲豬瘟,導致我們被迫地捕殺一定數量的豬,防止瘟疫蔓延。第二,部分地方管理實施“一刀切”,對生豬禁養、限養,導致豬的供給量減少,所以全國50頭以下的散養戶基本上消失了。
2019/11/1 14:42:41

下面是主題演講環節,首先有請國務院參事室特約研究員、原國家統計局總經濟師 姚景源先生上臺,姚老師為我們帶來了【解讀2019年中國經濟發展與新型城鎮化】為主題的演講。

姚景源:我來談談大家非常關心的當下中國經濟。

中國經濟應當講今年以來我們遇到的是前所未有的困難和挑戰。大家知道中國經濟現在是面對兩個戰。一個是外部,我們把它叫中美貿易戰。一個是我們內部,我們把它叫轉型升級的攻堅戰。中央經濟工作會議曾經分別用四個字來表述這兩個戰,外部中美貿易戰用了錯綜複雜四個字,我們內部轉型升級攻堅戰用了艱巨繁重四個字。在這種錯綜複雜、艱巨繁重的困難與挑戰面前,各位知道黨中央國務院提出穩中求進這是基調,就是我們要按照穩中求進這樣的總基調去部署我們方方面面的經濟工作任務。

現在看來,我們已經走過了10個月了,應當説中國經濟取得了來之不易的成就。首先我們是穩住了就業。老百姓有了就業才有收入,有了收入才有民生的改善。以往我們談宏觀政策的時候主要談財政政策和貨幣政策,現在增加一個就是積極的就業政策。現在到9月底,我們全國實現新增就業1097萬,實現了全年新增就業計劃目標的97%。我們年初總理確定的就是把我們今年調查失業率控制在5.5%以內,調查失業率因為我們過去一直用的是叫做登記失業率。調查失業率有三項標準。第一是你在我調查期間沒有工作。第二是這個期間沒工作,但是你具備工作能力,住院的不算。第三是你正在以各種方式謀求工作,而又沒有工作。同時具備三條叫失業。我們現在全國的調查失業率是5.2%,在我們年初設定的目標之下。

應當講,我們今年以來在面對這麼困難的情況下,我們在就業上取得了來之不易的積極的成就。這是一,穩住了就業。

第二是穩住了金融。黨中央始終把防範系統性金融風險放到一個非常重要的位置,今年以來,我們現在看銀行不良貸款率在同比下降,方方面面整個金融貨幣的狀況應當説是穩健。

第三是穩住了外貿,由於中美貿易戰,很多人擔心中國的外貿。我們前9個月,就是前三個季度,中國進出口貿易同比增長2.8%,其中出口增長5.2%,我們出口減進口貿易順差兩萬億人民幣。應當講這個成就在去年年底和今年年初我們不少同志沒有預料到,這是一個非常來之不易的成就。

第四是我們穩住了外資。我們有人擔心中美貿易戰會使我們一些外資不再流入中國,或者在我們國內的一些外資要走。時間上看,我們前9個月中國是新增加的外商投資企業兩萬家,實際流入的外資同比增長6.9%,這個成就也是我們去年年底和今年年初不少同志沒有預料到的。

第五是我們穩住了投資。儘管投資政府不高,但是投資當中出現一個很重要的結構性變化,一個就是我們在工業投資當中,我們更多是通過技術改造上去,就是説當工業投資以技術改造為主的時候,我們這個工業的增長放棄了過去那種鋪攤子、上項目,追求外延和數量的模式。這是一。第二是投資當中和民生領域息息相關的領域,比如説教育、醫療、環境保護等等,凡是和民生關聯度高的領域,我們這個投資額都是大幅度增長。

應當説我們穩住就業、穩住外資、穩住金融、穩住外貿、穩住投資,這在整個今年以來這麼一個複雜局面下是來之不易的成就。
2019/11/1 14:12:28

下面是中國網地産總經理牟雲靜女士發表致辭。

牟雲靜:尊敬的各位領導、各位來賓、各位媒體的朋友們:大家下午好!

非常榮幸請大家相聚于“第五屆中國城市(鎮)運營商大會”的活動現場。

中國網地産一直以來都聚焦行業趨勢,緊跟行業變化。在城鎮化發展過程中誕生的城市運營商,本質是強調運營管理。運營商對産業的載入和植入,將是最核心的能力之一。如果我們要給城市運營商一個定義,那就是它必須是一個擁有城市全局視野的專業化企業,能以市場化手段進行城市資源優化配置和整合,能平衡商業價值和社會價值的獲得。

如今,中國城鎮化進入城市群和都市圈時代,並成為支撐經濟增長的主陣地,可以預見,未來城市群和都市圈仍將是推動城市經濟增長的重要引擎。隨著中國城鎮化建設的繼續深入,城市之間的競爭也日益加劇,各地政府不僅對城市發展的要求越來越迫切,城市經營的水準也越來越高。

近日,隨著國內首個5G設備進網許可證的頒發,未來各個行業的數字化、智慧化水準將再次邁上新的臺階。5G的到來,將影響到城市運營的方方面面,成為城市運營商的新機遇。振聾發聵的時代先聲裏,我們聽到了中國城市的發展號角!中國城市的發展,正交織著一個時代的希望!

截至目前,行業內還未曾有過一個在真正服務於運營企業的溝通對話平臺。我們將在本次大會現場,成立國內首個城市(鎮)運營商聯盟,囊括國內領先的運營企業,包含文旅、産城、城市更新、商業運營、物業服務、綠色科技、投資機構等多個維度的企業,同時將繼續發揮中國網地産的媒體橋梁作用,搭建服務於産業鏈上下游企業的溝通、對話機制。

同時,我們還將在大會現場揭曉第五屆中國城市(鎮)運營商百強企業名單。總結過去,表彰優秀。我們同樣期望通過線下交流、線上平臺傳播,有力推動國內城市(鎮)運營水準升級,真正實現中央倡導的新型城鎮化、可持續發展的城鎮化。

最後,再次感謝各位同仁的蒞臨,也預祝大會能夠圓滿召開。謝謝大家!
2019/11/1 14:08:34

首先,主辦方領導中國網項目管理部 劉宇明主任上臺致辭。

劉宇明:各位領導、各位嘉賓,大家下午好!原本是中國網際網路新聞中心副主任李富根在此致辭,但是因為下午有一些外事活動,他不能到現場,所以委託我向大家表示歉意,下面我把他的致辭向大家宣讀一下。

尊敬的各位領導、各位來賓、各位媒體的朋友們,大家下午好!
很榮幸請到大家相聚與此,首先我謹代表中國網際網路新聞中心(中國網)向出席第五屆中國城市(鎮)運營商大會的各位嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!

中國網際網路新聞中心(中國網)攜手全聯房地産商會于2014年創辦了首屆中國城市(鎮)運營商大會,從“新常態、新思維、再出發”到“城鎮協同、智慧發展”,大會迄今已成功舉辦了四屆。在這個歷程中,精瑞(中國)不動産研究院、志綱智庫、博勢智庫等多家研究機構參與完成了國內首個城市(鎮)運營商評價體系,並盡心竭力支援每屆大會的圓滿召開。

2019年,中國的城市數量由建國初的30多個已經發展到現在的657個,城市化率由建國初的10.64%增長到59.58%,伴隨著城鎮化率快速提高,城鎮的基礎設施和居民生活得到顯著改善,城鎮化也已成為了推動中國經濟發展的重要引擎。

2019年的政府工作報告顯示,優化區域發展的大格局已經形成,京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能,高標準建設雄安新區;落實粵港澳大灣區發展規劃綱要,促進規則銜接,推動生産要素流動和人員往來便利化;同時將長三角區域一體化發展上升為國家戰略,編制實施發展規劃綱要。五大城市群的高品質發展,當之無愧的成為國家戰略的重中之重。在城鎮化發展過程中,能夠有效地實現人口集聚,促進産業發展,提高農業人口就業率,這也給人口轉移扶貧、産業扶貧等精準扶貧措施的落實創造了重要條件。

在城鎮化的過程中政府和企業都發揮了重要的作用,政府是主導力量,在推進城鎮化建設中負責管好規劃、管好服務、管好社會和管好環境。企業是關鍵主體,基礎建設、醫療服務、教育服務等需要大量資金支援,同時要解決城鎮化所帶來的交通問題、民生問題、環保問題等,有賴城市運營商企業的積極參與。

城市運營商企業要做新型城鎮化的創新引領者,應著眼于城市發展的未來,以前瞻性的眼光,高品質高站位與政府共同謀劃城市新、老區域的全面創新與開發改造,為城市和區域發展提供合理的解決方案,體現更多社會價值。 “2019中國城市(鎮)運營商大會”旨在能為業界搭建起一個學習、交流的平臺,總結國內實踐的經驗教訓,樹立樣板,開啟新思維,提升城市(鎮)開發運營總體水準。

再次感謝一直以來關愛和支援中國網、中國網地産的朋友們,正是有了大家的支援和幫助,中國城市(鎮)運營商大會才能持續舉辦。希望這個活動繼續成為深具行業影響力與權威性的大會,也希望大家能夠一如既往地支援中國網,支援中國網地産。

最後,我預祝此次盛會能夠圓滿成功,再次感謝與會的所有嘉賓!謝謝大家!
2019/11/1 13:58:08

大會開始:主持人介紹參會嘉賓~
中國網項目管理部 劉宇明主任
中國網地産總經理 牟雲靜女士
全聯房地産商會創會會長 聶梅生女士
國務院參事室特約研究員、原國家統計局總經濟師 姚景源先生
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家 財政部財政科學研究所原所長 賈康先生
佳兆業集團控股戰略官、戰略研究院院長 劉策先生
翰同資本創始人 王倩女士
中信資本房地産部執行董事 張平女士
富龍控股有限公司董事長 王誠先生
當代置業執行董事兼總裁 張鵬先生
碧桂園服務首席市場官 汪英武先生
啟迪智慧總裁 魏明先生
鴻坤産業集團執行總裁 朱江先生
鑫苑集團副總裁兼鑫創科技總裁 陳立洋先生
億達中國高級副總裁 于大海先生
盈懷商業總裁 王亞平先生
大悅城控股朝陽大悅城、長風大悅城副總經理 鄭錚先生
中國葛洲壩地産總經理助理 于昌勇先生
京東雲高級總監、市場傳播負責人 陳慧菱女士
2019/11/1 13:47:44

嘉賓就位~
2019/11/1 13:38:01

築營共生 智慧未來——第五屆中國城市(鎮)運營商大現場簽到。
2019/11/1 13:34:36

築營共生 智慧未來——第五屆中國城市(鎮)運營商大會現場圖片,大會馬上開始!