有個性、有溫度的民宿，承載著人們詩和遠方的想像，同時又是深度體驗一個城市歷史文化的絕佳場所。近年來，在西關、在東山、在古村，一家傢具有嶺南特色的民宿悄然成長，民間資本的進入，讓一棟棟破敗、荒廢的老房子重新煥發生機；改造者有情懷、有堅持，也有不易、有難題，更多的還是有憧憬、有希望。

“歸覓”民宿

完成“住改商”活化“上了道”

荔灣博物館西關大屋旁，有一家名為“歸覓·花塢”的民宿，西關傳統特色的趟櫳門、木格紋滿洲窗、中空的天井、青磚墻、麻石道……處處透著悠悠的嶺南風韻。“歸覓”創始人蔣曉暉在廣州生活了二十多年。從年輕時起，蔣曉暉就特別喜歡充滿歷史印記的老宅子，仿佛能透過老宅子對話城市的靈魂。

蔣曉暉認為，廣州歷史街區擁有豐富的文化旅遊資源，應當積極地保護與有效地盤活。

“歸覓”分別位於荔灣湖公園和恩寧路永慶坊的兩處民宿前後建設時長11個月，投入資金400多萬元，“在城市裏做民宿，合法化會成為最大的障礙”，蔣曉暉在進入民宿行業之前，進行了詳細的行業調查，發現廣州市的許多民宅改造而來的民宿，都因為沒有進行“住改商”而拿不到營業執照，進而帶來了一系列的麻煩。同樣，“住改商”也給蔣曉暉出了一個難題。

老西關歷史街區民宅林立，選址很艱難，蔣曉暉和助手一起連續 3 個月奔波于街區、挨家挨戶地找，最終選中了荔枝灣景區的這個民宅。蔣曉暉回憶，“為了租下這個大宅，我們冒雨與業主見面，連夜趕出大宅活化的商業策劃案，最終我們的真誠與執著也打動了他。他同意租給我而且是一個10年的長租約，前提條件是我也要完成‘住改商’合法化程式。”於是蔣曉暉把歷史街區建築活化的價值與意義做成商業策劃案，並多次拜訪街道和荔灣區相關領導，最終獲得支援，完成了“住改商”手續。

蔣曉暉説：“之所以堅持‘住改商’，一方面原因是房東的要求，另一方面是為了合法化，這樣更有利於拉動資本的進入，‘改商’也是我的這家公司能夠成立的基本條件之一。”

歷史建築變身“星”世界

為了讓入住的客戶有良好的體驗，店內所有房間的床單、被套等布草都採用星級酒店的專供品牌，而且蔣曉暉做了一個重大決定——把永慶坊的一個辦公室騰出來做布草間，買了專業設備，找專人負責承接兩家店內所有房間床品的換洗工作，保證店內所有布草的潔凈度。

客人退房之後，員工需要把換洗床品搬運下來，15 分鐘時間拉回永慶坊那邊的布草間，將這些一箱箱的布草搬上二樓，把它們洗乾淨、烘乾，再運回荔灣湖這邊的店頂樓的天臺曬乾。這還沒完，曬乾後，還要再運回永慶坊的布草間進行熨燙、折疊好，最後再拉回荔灣湖的店內。這個過程是極其耗費人力成本的，不是所有的商人都願意堅持。

“民宿也要有品質，你真正在做的，就是要對你的客人負責，‘精於此道，以此為生’就是我做這件事的態度。”蔣曉暉在堅持。

蔣曉暉是湖南人，為了更好地詮釋西關文化，並與現代房屋裝修相融合，還親自去邀請德國IF設計大獎獲得者何永明先生為其進行設計，因此才呈現出“琴棋書畫詩香茶”的老西關生活原貌。此外，“為了讓業主放心，也為了日後經營保障，改造民宿之後，還需要面臨消防、治安等一系列問題，改造之路比較艱難。”蔣曉暉告訴記者。

源汀宅院

古傢具的博物館 講故事的民宿

荔灣區芳村大道東聚興大街大衝口涌北岸的聚龍村，人傑地靈，距今有近130年曆史，這裡又稱“鄺家村”，鄺氏家族人才輩出。走進聚龍村，“源汀”很顯眼地坐落在兩座歷史建築當中，其中，位於知名商人“鄺伍臣故居”的源汀5號院是擁有六間客房的“可居住博物館”，源汀12號院則是集休閒娛樂購物于一體的公共活動空間。

“源汀”創始人韓衝告訴記者，選擇在聚龍村辦民宿，不僅僅是因為這裡保存著最為完整的清代民居建築群，也是為了給眾多古董傢具一個更好的展示和體驗的場所。

走進源汀，陜西的長安大櫃、山西的廟椅、運城大櫃……一件件富有年代感的老傢具映入眼簾，與趟櫳門、青磚民居、潮州床等嶺南特色元素相互碰撞。這些“老古董”不僅僅是擺設，還能正常供客人使用。這些老傢具的主人，就是創辦維波樓藝術生活博物館的哈維、姚小波夫婦。當初他們走遍全國，用30多年的時間，搶救並復原了3000多件已經腐朽破敗甚至即將被人當柴火燒掉的古傢具。

“我聽到維波夫婦所做的事情後深受震撼，並愛上了這些古傢具，又想把這些背後的故事傳播給更多的人，因此就和另外兩個創始人租下了聚龍村這兩棟歷史建築，買下了維波夫婦的一小部分古傢具。”

歷史建築活化不能“徒有其表”

據韓衝回憶，當初拿下這兩棟歷史建築的過程還是比較順利的，“十幾年前就有開發商買下了這裡的一部分宅子，這期間他們一直在做修復，荔灣區政府對聚龍村這些歷史建築的保護也相當重視，所以建築本身保存得很好，我們改動的也比較少。”

雖然僅用了短短三個月時間，但源汀對歷史建築的改造還是慎之又慎，以修補性的工作和室內佈置為主。“因為老建築不能大動干戈地改，所以我們主要是做一些墻面的加固，對屋頂做防水的處理，同時考慮到民宿要住人，所以在排水、排污、消防上面花的功夫比較多。唯一的難度就是地面處理，嶺南老宅為了防潮，地下會埋很深的沙子去吸收潮氣，時間一長地面就會塌陷下去，所以還要對地面重新進行填充。”

同時，為了避免改造對歷史建築産生可能的“二次傷害”，建築內部的電線都是走“陽線”。韓衝告訴記者：“如果像現代裝修那樣在墻上鑿洞埋線，會對建築本身産生不可修復的傷害。”

韓衝認為這些歷史建築的活化，首要就是尊重歷史建築本身，在經營的過程中更有責任和義務去繼續維護，過度的商業化對於歷史建築本身也是一種損害。

東山別院

老建築翻新時曾遇到一些波折

位於東華東路瓦窖後橫街12號的“東山別院”是新河浦一帶最早開設的民宿之一，這是一棟民國時期的三層別墅洋房，原來是臺山華僑葉氏家族聚居的老宅。別院負責人顏曉明介紹：“2015年我們將房子租下來，原來是想給自己的文化傳播公司找一個辦公的地方，兼做朋友聚會場所，剩餘的幾個房間時常用來免費招待朋友，後來發到朋友圈上很受歡迎，進而萌生了做民宿的想法。”

“當時房子的品質很差，除了地板我們差不多都換了，是整棟樓的翻新，內部上了鋼架結構對老房子進行加固，裝修的投入就在200萬元左右，房子的租金每月還需要數萬元。”而裝修也並不一帆風順，剛動工一兩個星期就被城管叫停，被要求去文管大隊和規劃局等部門進行報備申請。原來，這棟房子雖然不是掛牌的歷史建築，但因為處於歷史文化街區範圍內，也需要參照歷史建築進行管理。

顏曉明説：“對於歷史老建築的翻新，我們一開始也不知道需要有哪些手續要辦，等辦齊所有手續就花了2個月時間，整個裝修拖了七八個月。”

現在走進東山別院能感受到濃厚的嶺南特色，鐵窗花、留聲機、古瓷器、花地磚等東山風格應有盡有，而頗具西關特色的木趟櫳、滿洲窗也恰到好處地作為點綴。顏曉明説，別院的設計理念實際上是東山和西關特色的結合。

東山一帶洋房、別墅數量眾多，保存較為完好，具備較好的活化利用基礎。據不完全統計，當前東山一帶的民宿數量在十幾家左右，獨棟民宿有兩到三家。

鼓勵更多資本參與老建築活化

記者走訪了東山口多家民宿，不少民宿經營者認為民宿業在廣州目前仍處於一種“灰色地帶”。一方面，眾多的老建築多為住宅性質，在申請工商執照時就遇到了實際使用與房屋性質不符合的問題，只能以公司或者酒店代管的形式出現；另外一方面，民宿的身份不清，公安部門多將其界定為旅業來監管，流動人口的監管和消防方面也是一個硬傷。別院負責人顏曉明表示，民宿經營者其實非常願意配合有關部門的要求，合法地進行運營。只有合法化了，民宿經營者才敢投入經營；只有政策法規明晰了，才會有更多的民間資本介入到傳統老建築的維修和盤活中來。

業內人士認為，民宿是一個新興的産業，民宿業態的存在和發展中存在的問題，是不可回避的。由於歷史老建築牽涉文物、規劃、公安和城管等多個部門。在政策不明晰的情況下，是否可以考慮成立一個老建築活化利用的、跨部門的聯合工作小組，鼓勵更多的個人、民間資本參與到老建築的活化利用。

“民間人士需要引導、鼓勵、幫扶，不能在改造和利用中設立太多的條條框框，我們現在做民宿有點雞肋之感，想拓展又基於政策法規上的不明朗、資金量的不足而裹足不前。”顏曉明同時認為，東山和西關本身就是廣州文化旅遊的名片，應該創造條件讓更多的遊客能住進老城區、體味原汁原味的嶺南文化。

專家

説法

廣州民宿處於發展初期

相對於浙江、北京等地民宿業的蓬勃發展，廣州的民宿仍處於發展初期和探索階段。

廣州市旅遊局2017年8月給對市政協提案的答覆中稱：目前廣州民宿主要來自鄉村，以村民自有住房開展住宿接待，城區內也有少數利用老建築改造而成的民宿對外接待。

對此，中山大學旅遊學院原常務副院長彭青在接受記者採訪時表示，廣州城市中的歷史建築改建民宿比浙江、北京等地相對滯後，這是廣州自身市場特點發展所形成的結果。首先，廣州整個住宿業都很發達，呈現的是一種供大於求的態勢，在這樣的情況下，民宿自然只是眾多選擇的一種。其次，廣州的這些歷史建築大多集中在老城區，老房子本身年代久遠，周邊環境一般，房屋形態也一般，可供民宿改造、成為精品民宿的老房子並不多。

彭青認為：“廣州旅遊市場以商務客為主，商務客住宿消費以商務酒店為主，對於民宿需求熱度相對不高。從供與求兩個視角分析，廣州城區古舊建築物改造民宿的投資收益優勢並不明顯，這也是在廣州城區投資民宿熱情不高的主要原因。當然在資源有優勢的地段，投資民宿熱情依然較高，而且從目前經營看，也經營較好。這種現象也可證明，廣州人投資方面的謹慎度，不盲目跟風。”

針對目前民宿發展過程中遇到的一些問題，彭青認為，對於民宿開發者而言，“應該總結過往民宿開發成功與失敗的經驗，關注‘基本住宿功能加情懷’，為顧客提供的住宿功能不能丟，這是民宿的基礎，不能為了情懷忽視最基本的需求。同時，廣府文化特色的傳承、産品本身特點，對細分市場的需求的精準定位以及主人文化都是民宿的魂，必須強化。前期科學投資，有效控製成本，後期良好的經營管理，都是民宿開發與經營的基本功。”

部門回應

民宿經營將有章可循

民宿業要得到長足發展，首先就要有完善的管理制度。浙江省就由農村辦牽頭，多部門參與制定《浙江省民宿管理辦法》，由省公安廳制定的《浙江省民宿（農家樂）治安消防管理暫行規定》，讓民宿的經營者有章可循，有法可依。

廣州作為有著2000多年曆史的文化名城，老城區裏仍保留著眾多可以進行多方面活化利用的歷史建築及其他老房子。今年廣州也被列為全國首批歷史建築保護利用試點城市之一，也出臺了《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》，其中提出“鼓勵歷史建築變身民宿、咖啡館等，研究資金補貼和獎勵的相關措施。”

對於歷史建築“住改商”問題，記者了解到 ，在已出臺《廣州市人民政府辦公廳關於進一步放寬商事主體住所經營場所條件的意見》中，明確了屬於住宅的住所、經營場所，其申請人從事相關無污染、無安全隱患行業，可提交當地人民政府或其派出機構、村（居）民委員會等部門出具的場地使用證明用於辦理工商登記。另外，根據《廣州市人民政府辦公廳關於優化市場準入環境的若干意見》，對申請人申報商事主體住所（經營場所）登記時，除涉及負面清單有關情形外，實行自主申報承諾制，進一步優化了註冊審批流程。市國土規劃委有關負責人表示，歷史建築改變使用用途進行工商登記已有政策支援，國土規劃部門正結合歷史建築保護利用試點工作的推進，會同市工商局繼續研究優化措施。

廣州市旅遊局也表示，正在根據民宿發展情況，研究和制訂民宿建設和服務規範指引，擬參與制訂《民宿客棧服務規範》和《民宿客棧安全管理規範》聯盟標準。在治安管理、消防安全、食品衛生、環境保護、服務品質和制度建設等方面加強監管規範民宿經營行為，提高民宿管理和服務品質。

此外，考慮到民宿業的發展還涉及國規、住建、文化、公安、消防、農業、食藥監等部門職能，計劃下一步通過加強與規劃、國土、文化、公安、農業、食藥監等部門協調溝通，形成共識，待條件成熟時，再適時修訂《廣州市旅遊條例》，將民宿業等新業態納入管理範圍。