近期以來，多個涉及違建的旅遊地産項目被先後叫停。在旅遊項目培育週期長、投資回報慢的背景下，地産業務成為不少企業快速回籠資金的手段，然而這也在一定程度上招致了旅遊地産行業內的亂象。有分析明確指出，未來“假旅遊、真地産”這種以旅遊為名的圈地將寸步難行，將重心轉移至項目運營，成為破局之法。

長白山高爾夫球場被取締

近日，中央第一環境保護督察組向吉林省反饋督察情況，其中長白山國際滑雪中心項目赫然在列。據了解，長白山國際滑雪中心項目在實施過程中，被指違反國家要求擅自建設兩座高爾夫球場和93棟別墅，並長期違規運營。

去年10月，一張撫松縣人民政府下發的文件照片在社交媒體上廣為流傳。照片顯示，長白山國際滑雪中心雪上二項夏季高爾夫球場和娛雪區夏季高爾夫球場被宣佈取締。其後不久，撫松縣市場監督管理局發佈公告，宣佈長白山國際旅遊度假區有限公司管理分公司因從事高爾夫球場經營活動，撫松縣市場監督管理局已于2017年9月9日下達了責令改正通知書，責令停止相關經營活動。

此次中央第一環境保護督察組反饋的督察情況，進一步做實並揭開了球場被取締的原因。長白山國際滑雪中心項目不僅違規擅自建設高爾夫球場和別墅，並展開長期運營。新京報記者致電長白山國際度假區客服後被告知，目前高爾夫球場已經停業，而相關會籍處理方案仍在商討中，將在後續進行通知。

資料顯示，長白山國際度假區（一期）于2012年正式開業。該項目由6家企業聯合投資200億元，集“主題項目+商業地産+酒店+住宅+文化産業+百貨業”于一體。

鳳凰島填海項目破壞200多畝海岸帶

除了長白山國際滑雪中心項目，因違建而被叫停的旅遊地産項目近年來已屢見不鮮。

去年12月，中央第四環境保護督察組向海南省反饋督察情況，提及多處旅遊地産違建行為。目前，被點名的萬寧、三亞等地已開始落實整改、叫停項目。

據督察情況，萬寧市日月灣綜合旅遊度假區人工島月島項目被指于2015年10月未批先建，直至督察進駐時才實際停止違法填海行為，周邊岸灘已出現大面積淤積並形成連島沙壩，破壞了海洋自然風貌。2015年，融創中國通過收購海南萬寧弘基置業有限公司50%股權，實現共同合作開發該項目。在開發該項目同時，融創中國方面也在大力向外兜售房産。融創中國海南區域公司總經理鐘連勝更曾公開宣傳“一處購房，全島體驗”的融創“海南攻略”。

此外，三亞市鳳凰島填海項目則以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用於房地産和酒店開發。由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥鉅資對三亞灣進行人工補沙。昌江縣在編制棋子灣旅遊度假區控制性詳細規劃時，擅自放寬海岸帶和沿海防護林保護要求，將沿海防護林地規劃為建設用地，侵佔破壞200多畝海岸帶。

“近期很多號稱旅遊地産項目因為違規建設，確實出現了很多問題。在此要首先明確的是，很多旅遊地産是號稱旅遊地産，並不是真正意義上的旅遊地産。”北京聯合大學旅遊産業研究所所長張金山表示，“只有那些以旅遊者的休閒度假或者是滿足旅遊者需求的房地産形式，才是真正意義的旅遊房地産範疇。現在的房地産開發，已經變得越來越綜合，有的項目，旅遊、商業、居住功能都有，雖然號稱旅遊地産，但是還是以居住功能為主。”業內人士指出，房地産企業進軍旅遊的主要目的之一仍為拿地。

趨勢析遊

開發商開始關注旅遊經營

據克而瑞樂葦發佈的《2016-2017年中國旅遊地産發展報告》顯示，截至2016年底，國內累計旅遊地産項目總數為8918個，項目數量增速雖有所下降，但中國旅遊地産實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。

就數據來看，國內旅遊地産市場發展依然火熱，然而因違規建設被點名乃至叫停的案例也同樣為其敲響警鐘。中商産業研究院分析指出，旅遊經營與地産銷售是旅遊地産基礎的核心盈利環節，但隨著資産增值方式的變化及其對基礎盈利環節的帶動，曾經屢試不爽的“旅遊搭臺，地産唱戲”模式難以為繼，越來越多的開發商開始主動或被迫將更多精力投入到旅遊經營和資本運作，謀求可持續的、更長遠切實的資本收益。

在這方面，本身就紮根于旅遊的旅遊企業顯然更具備話語權，其中“烏鎮模式”成為代表性的案例。國信證券分析表示，烏鎮成功的關鍵即為管理團隊的有效運作。

以西柵為例，烏鎮景區管理公司通過全産權下的統一管理，保證了遊客的旅遊體驗；景區建築公司則保證了景區的基礎設施體驗和景區原貌；各類型住宿以及景區元素的不斷豐富得以滿足遊客需求。2016年，烏鎮景區遊客接待數量近1000萬人次。景區和龐大的客流為周邊地産業務的發展提供可能。據了解，烏鎮也的確有效帶動了周邊部分地産項目的銷售情況。

建議

旅遊地産應重運營抓人氣

在此背景下，“旅遊+地産”顯然需要企業採取新的運營思路，“先旅遊，後地産”的呼聲已在業內傳播多年。在業內人士看來，盈利過分依賴房地産項目的主因正是由於旅遊板塊的乏力。

“從實際情況看，對於旅遊地産項目來説，過分依賴房地産也是因為進入以後發現項目運營很困難。短期內資金進不來會帶來很多新的問題，比如説項目的維護成本是很高的，所以導致項目人氣不足。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“對於旅遊地産來説，關鍵背後要抓住人氣這個概念。如果沒有人氣，那麼地産項目的入住率也不會很高的。另外交通等措施需要和政府溝通，在旅遊地産方面需要有較好的基礎設施導入。”

中商産業研究院明確指出，“假旅遊、真地産”這種以旅遊為名的圈地未來將寸步難行，旅遊與地産並重才是旅遊地産可持續盈利的出路，“重運營、輕資産”的大勢已然顯現。旅遊開發與地産向來息息相關。如何平衡二者、實現真正有效的聯動是接下來旅遊、地産企業需要思考的問題。

“只要是旅遊開發，就是房地産開發的範疇了。旅遊開發本來就是偏重資産的，沒有一定的資金實力不行。健康的旅遊地産項目，應該是符合國家規定、市場前景好、項目策劃創意好、綜合帶動能力強的項目。”張金山表示。