2018年的中國房地産市場，一方面受到國內外經濟形勢下行的影響，一方面繼續遭遇調控的増碼蔓延，供求端承壓，需求端亦難自由選擇，行業在“嚴”與“難”中探索前行了11個半月。行至12月中下旬，由菏澤蔓延而起的鬆綁傳言，以及中央經濟工作會議上提出的“因城施策、分類指導”的定調，又給這個2018年增添了不一樣的風格走向，也讓行業2019年的走向成為社會爭論熱點。 中國網地産推出系列專題——2018樓市盤點，解析行業政策、關注房地産金融發展、對資本時代的房地産走向進行分析與研判，深度解讀特色企業與行業細分領域。本期，將盤點2018年樓市政策，一起了解一下~
2018年調控政策由緊到松，中央定調三階段變化：3月兩會重申“房住不炒”，7月底政治局會議“堅決遏制房價上漲”，8月住建部要求“穩地價、穩房價、穩預期”。地方政策層面兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放鬆調控第一槍。整體來看，2018年房住不炒、因城施策的政策主基調未變，三四線城市去庫存仍是主旋律。
3月兩會重申“房住不炒”政策主基調。兩會政府政府工作報告對於房地産市場著墨頗多，調控政策主基調繼續堅持“房住不炒”。一方面，支援居民自住購房需求，另一方面，加強金融機構風險內控，著力抑制投資、投機性購房需求。
7月底政治局會議直指房價上漲，並且措辭也有所改變，從“遏制房價過快上漲”升級為“堅決遏制房價上漲”。具體調控手段還是堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序等四個方面。
8月住建部要求地方政府落實穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。住建部座談會明確提出兩點要求：其一，加快制定住房發展規劃，調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場等。其二，堅決遏制投機炒房，並引入問責機制，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的城市堅決問責。
年底中央經濟工作會議繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。政策指揮權將由中央轉向地方政府，各城市可以根據市場實際情況，針對性地調整未來政策走向。
在“因城施策”大方針指導之下，截止到目前，2018年全國累計出臺450次調控措施，調控頻次刷新歷史調控紀錄。地方政策層面呈現兩階段變化：前三季度政策主基調依舊堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，涉及四限政策持續發力，多省市全面整治市場秩序等。四季度調控政策似有鬆動的跡象，部分城市局部放鬆限價、限售。
多地出臺或升級限購限售政策
2018年全年約有30個城市出臺或升級了限售政策，約22個城市出臺或升級了限購政策，海南勸導限售限購。2017年熱點城市限購限售政策相較于2017年有所減少，但力度不減。
限售 約60個地級市及縣市：北京、廣州、重慶、杭州、南京、成都、廈門、福州、泉州、西安、長沙、寧波、福州、瀋陽、青島、南昌、鄭州、太原、石家莊、長春、南寧、昆明、貴陽、北海、東莞、保定、承德、張家口、威海、菏澤、聊城、濱州、德州、常州、 揚州、台州、嘉興、寧波、紹興、珠海、惠州、桂林、柳州、岳陽、鄂州、襄陽、張家港......
限購 約67個地級市及縣市+海南、河北：北京、廣州、天津、杭州、南京、成都、廈門、西安、長沙、寧波、無錫、福州、瀋陽、青島、濟南、南昌、鄭州、石家莊、蘭州、北海、東莞、佛山、海南及下轄大部分市縣、環北京及環雄安大部分市縣......
限售 約30個城市+海南：
省：海南
地級市：上海、深圳、成都、重慶、西安、大連、寧波、瀋陽、哈爾濱、長春、丹東、青島、太原、蘭州、昆明、長沙、徐州、貴陽、淄博、三明、宜昌、寧德、普洱......
縣級市：福清、德州齊河縣、濟南濟陽縣、阜陽阜南縣、西雙版納景洪市、臨沂沂水縣、滄州河間...
限購 約22個城市+海南：
省：海南
地級市：上海、深圳、南京、成都、長沙、西安、杭州、大連、瀋陽、昆明、揚州、青島、太原、蘭州、九江、惠州、寧德、雲南普洱、承德....
縣級市：惠東縣、德州齊河縣、滄州河間、湖北利川......
首套房貸利率由升趨穩
公積金政策分化調整
加強價格管理
今年上半年，在部分一二線城市，首套房貸利率全面上浮。根據融360監測數據，2018年11月，全國首套房貸平均利率為5.71%，環比10月持平，這也是全國首套房貸利率在連漲22個月後，首現“零漲幅”。到12月，上海、深圳首套房貸利率開始出現輕微下調。北京房貸利率則一直保持平穩。
各地公積金政策分化調整，重點保障剛性住房需求。北京、山西、咸陽、台州、濟寧、蘭州、合肥、甘肅等城市分別出臺了收緊公積金相關政策；內蒙古、杭州、哈爾濱、南京、清遠、蚌埠、嘉興、廣州、福州等城市則在公積金使用方面給予了更多的支援。
多地加強價格管理，嚴格執行商品房價格備案制度。據不完全統計，2018 年20余城出臺了價格管理措施，以一二線城市為主。重點強調對價格備案浮動的監管以及落實明碼標價制度。太原、海南、東莞等省市加強新建商品住房銷售價格備案管理。重慶、長春、福建三明、廣州江門、河北大廠等城市要求房企一次性 公開全部房源，“一房一標”，“明碼標價”。
房地産市場違規行為治理
據不完全統計，2018年全國範圍內北京、上海、廣州、深圳、海南等60多個省市出臺措施，加強對房地産市場監督檢查，查出違法違規行為。
| 類別 | 主要內容 | 省市 |
|---|---|---|
| 市場監管 | 投機炒房、房地産“黑仲介”、違法違規和虛假房地産廣告等 | 北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、太原、海口、寧波、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽、佛山、徐州、蘇州、無錫、宜昌、三亞、西雙版納、佛山、浙江、湖北、無錫、福建、雲南、貴州、黑龍江、吉林、河南、青海、焦作、湛江、日照、湖州、佛山南海區、海南、西寧、金華、保定、衡州、南昌、湖南、馬鞍山、十堰、自貢、襄陽等 |
| 監督檢查違規行為 | 北京、淄博、重慶、湖南、西安、長沙、丹東、石家莊、嘉興、長沙寧鄉市（縣）、貴陽等 | |
| 銷售、預售監管 | 武漢、佛山、贛州、河南、東莞、廊坊、西安、惠州惠陽區、三亞等 | |
| 網簽備案管理 | 南京、海南、武漢、三亞、襄陽等 | |
| 非法集資 | 濟南、湖北等 | |
| 公證搖號 | 長沙、成都、武漢、西安、佛山、杭州、高安、嘉興、青島等 | |
| 金融風險監管 | 湖北等地 | |
| 公積金拒貸、違規提取監管 | 北京、青島、烏魯木齊、宜昌、杭州、江西、陜西、廣州、長沙、天津、武漢、哈爾濱、襄陽等 | |
| 運用司法手段、舉報熱線、失信名單等強化市場監管 | 重慶、北京、湖南、福建等 |
穩步推進住房租賃市場建設
探尋共有産權新模式
集體經營性建設用地有望直接入市
2018年1月16日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳下發《關於瀋陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意瀋陽、南京、杭州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。而各地也紛紛拓寬租賃住房供應渠道，扶持租賃企業發展，滿足人才租住需求。同時，加強租賃住房市場監管，規範租賃企業行為。
2018年3月，兩會政府工作報告提出支援居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有産權房。北京、佛山、煙臺、西安、廣東、上海等城市紛紛發佈新政響應，大大擴充了共有産權房的供給渠道。
12月23日，提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地産管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定。這被視為將掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。不過，集體經營性建設用地入市仍被嚴格限制在非住宅用地領域。
棚改工作穩步推進
力推優惠政策搶人才
2018年3月，兩會政府工作報告明確啟動新的三年棚改攻堅計劃，2018年開工580萬套。7月6日，國務院發佈《關於開展2018年國務院大督查的通知》明確2018~2020年三年開工1500萬套新三年棚改攻堅計劃。同時，要因地制宜調鑒完善棚改貨幣化安置政策。7月12日，住建部提出因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。10月8日，李克強總理在國務院常務會議上強調,要因地制宜調整完普棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足.房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
018 年山東、海南、北京、上海、西安等省市先後出臺了50余條人才引進政策。優惠政策內容重點聚焦降低落戶門檻、保障人才住房需求、人才獎勵、子女入學以及解決配偶工作六大方面。其中, 約3省24個城市降低落戶門檻，約3省29個城市提供住房保障，約3省16個城市給予高額人才獎勵，3省8城市解決引進人才的子女入學問題。
2018年12月，70城房價指數環比漲幅較11月明顯收窄，市場繼續降溫。在此背景下，房價已接近合理區間。目前政策方面並未出現明顯變化,預計未來一段時間仍然以維持現有調控政策為主,房地産市場將維持降溫態勢。
預計未來幾個月二手房價格的下調幅度將繼續加大，部分城市新建住宅也將逐漸開始調整。全國多地在2018年10月前頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限商、限售多重限制下，房地産市場從之前的高溫逐漸退燒。
2019年中國大中城市房地産市場或保持弱勢回溫。去年12月，13個重點城市中11城帶看量和新增客源量環比回升，其中深圳、濟南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。不過，樓市因城施策的基調未變，並且2019年新房供應庫存相對較高，不會出現明顯上行的動力。
綜合來看，各地2019年年初的調控表態和2018年底中央經濟工作會議傳達出的2019年政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導下，‘分城施策’或將是2019年政策的一大特徵。
