2017年9月,國土資源部與住房和城鄉建設部印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定第一批在北京、上海、瀋陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。集體建設用地入市被視為發展租賃市場的王牌,因其可供應面積大,用地成本低,改變了過去政府是唯一住宅供地主體的情況。但由於租賃投資回報率低,資本回收週期長,很多企業並未大舉進入。近日,國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。融資方案的出臺對集體租賃房的發展會有什麼影響?

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11城集體建設用地建設租賃住房試點方案獲批
瀋陽、南京、杭州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案獲得國土部同意。【詳細】
北京集體建設用地建設租賃住房確定首批融資方案
北京市住建委同金融管理部門,積極研究支援集體租賃住房的長期貸款政策,確定第一批4家銀行的融資方案。【詳細】
住房租賃獲資金政策支援:房企銀行渠道融資已達千億
5月以來多家房企在住房租賃領域獲融資支援,目前,全國已有超過12個省份50個以上城市發佈了住房租賃市場政策。【詳細】
四銀行集體建設用地租賃貸款政策匯總

從表中可以看出,四銀行資本金比例均在20%-25%,貸款期限25年,其中農業銀行規定聯營公司最長可30年。值得注意的是,此次放貸利率大部分規定為基準利率,而一般租賃資産證券化發行時間僅為3-5年,此次放貸年限遠超之前,且還款方式多為寬限期內只還利息,不需還本,較大程度上降低了集體建設用地入市租賃的門檻。

各銀行承諾支援總額和2018年承諾支援額度

四銀行貸款額度房地産開發貸款餘額增加值

雖然農業銀行並未規定明確的放貸額度,只是表明按照項目進度優先安排相應的貸款額度。但從四銀行公佈政策情況來看,各指標都相差無幾,因此農業銀業總放貸額度或許也為500億元,預計2018年將先行放貸30億元。從放貸金額來看,四銀行放貸近3000億元,分5年放貸完成。其中2018年四銀行共計貸款約300億元,高於2018年1季度北京市房地産開發貸款餘額增加額度。而這僅僅是4家銀行,若今後更多加銀行加入支援集體建設用地租賃貸款陣營,租賃市場貸款資金或將超房地産開發貸款餘額增加值,租賃開發時代將正式打開。

北京市建設租賃住房規劃用地
截止目前,共有17宗地塊規劃建設租賃住房,其中昌平5宗,通州1宗,門頭溝1宗,順義6宗,房山3宗,平谷1宗,總建設租賃房用地面積71.3萬平方米。

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據諸葛找房數據研究中心統計周邊二手房掛牌價及租房價格表明,租賃地塊由於位置均較為偏遠,租金較低,租售比普遍較低,其中租售比低於1:1000的共有9宗,佔比過半。此次四銀行在資金上支援集體建設用地入市租賃,可降低企業開發租賃市場成本,吸引企業進行租賃市場開發。大量的租賃房源入市,有利於將租售比穩定在較低水準,用租賃市場來控制二手房市場價格增長過快,有利於穩定郊區市場,是落實 “房住不炒”總調控基調、實現“住有所居”的重大舉措。

觀點

諸葛找房首席分析師陳雷此次四銀行在資金上支援集體建設用地入市租賃,可降低企業開發租賃市場成本,吸引企業進行租賃市場開發。大量的租賃房源入市,有利於將租售比穩定在較低水準,用租賃市場來控制二手房市場價格增長過快,有利於穩定郊區市場,是落實 “房住不炒”總調控基調、實現“住有所居”的重大舉措。

中原地産首席分析師張大偉當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張,特別是一二線熱點城市,租金保持高位的主要原因是租賃房源少。在銀行資金傾斜下,涉足租賃的企業可以獲得資金支援,增加房源供應量。對於房地産調控來説,租購並舉是房地産長效調控的政策之一,鼓勵租賃消費,穩定租賃關係,賦予租房者更多的權利,這是科學住房觀念的一個重要環節,可以避免房地産市場大起大落,減少非理性購房需求。

利用集體建設用地建設租賃住房,可以增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,有助於構建購租並舉的住房體系,建立健全房地産平穩健康發展長效機制。房屋建設開發資金問題一直是集體建設用地建設租賃用房的難題。融資方案的出臺及落實,針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款的特點,完善金融配套舉措,為住房租賃市場提供更多支援。同時,鋻於集體用地的屬性特點、此類貸款期限較長、利率較低等因素,後續,針對銀行風控如何把握?積極性如何調動?近3000億資金的執行情況如何?産品開發及運營狀況是否良性?中國網地産將持續關注!

以上數據來源:諸葛找房