北京房山區長陽城市建設模式研討會（實錄） |
2006年，北京大岳諮詢有限公司與北京市長陽鎮政府共同編制完成了長陽鎮城鎮開發投融資規劃方案。中國系統工程學會組織若干專家學者召開了成果鑒定會，對該項成果進行了鑒定。與會專家一致認為，該項投融資規劃方案是將系統工程方法應用到城市開發與建設實踐中的一次創新的嘗試。 為了全面收集有關長陽模式的相關材料，廣泛聽取和了解社會各界的意見，中國系統工程學會擬於2009年10月17日在北京房山區舉行一次長陽模式研討會。本次研討會將邀請政府官員、專家學者、企業人士、媒體人士等，各界人士匯聚一堂，共同解讀長陽模式，共同研討城市開發和建設的問題。 主辦單位：中國系統工程學會 北京市房山區人民政府 承辦單位：北京市房山區長陽鎮政府 協辦單位：北京大岳諮詢有限責任公司 活動時間：2009年10月17日13：00-20：30 活動地點：北京市房山區良鄉鎮梅花街7號北方溫泉會議中心酒店 參會嘉賓： （1）外部嘉賓 劉敬疆 住房和城鄉建設部住宅産業化促進中心技術和産品處處長 夏林茂 北京規劃建設委員會副主任 陳光亞 中國系統工程學會理事長 汪壽陽 中國系統工程學會秘書長 葉劍平 中國人民大學土地管理系主任、教授 王一鳴 北京大學經濟學院教授 董紀昌 中國科學院研究生院管理學院院長助理 梁偉 清華城市規劃設計研究院常務副院長 張艷 國家開發銀行市場與投資局處長 毛大慶 萬科集團副總裁 胡繼東 天津濱海團泊新城控股公司副總經理 李天勇 雲南省投資控股集團房地産公司總經理 張樹平 錦州經濟技術開發區管委會副主任 王勁松 瀋陽市沈北新區投融資服務局處長 金永祥 北京大岳諮詢有限責任公司總經理 （2）房山嘉賓 祁紅 區政府區長 唐淑榮 區委常委宣傳部長 吳會傑 副區長 陳碩林 區委辦公室主任 劉建平 區政府辦公室主任 魏廣勳 區研究室主任 徐宗軍 區發改委主任 李博 區規劃局局長 任振秋 區土地局局長 董瑞臣 區財政局局長 段維鵬 區建委主任 李樹民 區審計局局長 李進偉 區委宣傳部副部長 李軍 長陽鎮黨委書記 齊文東 長陽鎮鎮長 李彥山 長陽鎮副鎮長 盧金龍 長陽鎮鎮長助理 【主持人 汪壽陽】各位領導，各位專家，媒體界的朋友們，下午好！由中國系統協會和北京市房山區政府主辦，北京大岳諮詢有限公司承辦的2009年中國房山長陽城市建設模式研討會開始。 下面我介紹到會的領導、專家：祁紅房山區政府區長；吳會傑房山區副區長；劉建平區政府辦公室主任；李軍房山區長陽鎮黨委書記；李文東防身去長陽鎮鎮長；李彥山房山區長陽鎮副鎮長；盧金龍房山區長陽鎮鎮長助理；劉敬江住房和城鄉建設部住宅産業化促進中心技術和産品處處長；夏林茂首都決規劃建設委員會副主任；陳光亞中國系統工程學會理事長；汪壽陽中國系統工程學會秘書長；葉劍平中國人民大學土地管理系主任、教授。王一鳴北京大學經濟學院教授；董紀昌中國科學院研究生院管理學院院長助理；梁偉清華城市規劃設計研究院常務副院長；張艷國家開發銀行市場與投資局處長；毛大慶北京萬科企業股份有限公司副總裁兼北京公司總經理；胡繼東天津濱海團博馨城控股公司副總經理；金永祥北京大岳諮詢有限責任公司總經理。今天到會的還有部分媒體的記者，歡迎媒體記者參加這次研討會，下面有請中國系統工程協會理事長陳光亞教授致辭，大家歡迎！ 系統工程在科學技術領域發揮巨大的作用，這是毋庸置疑的，包括神六、神七的上天，以及三峽工程的建設等等，都有系統工程科學者的重大貢獻。在系統工程發展過程中理論和實際結合，已經總結出來了行之有效的方法論體系。在現實世界中，我們經常看到這樣的現象凡遇上複雜的問題都説這是一個複雜的系統工程問題，要系統的解決，但是具體怎麼解決，就沒有後文了。出現這種情況至少説明系統工程在應用理論的推廣不夠，特別在社會、管理系統，我們這些工作者也有不可推卸的責任，理論工作缺乏實踐積累，實際工作缺乏理論的提升和支撐。中央提出的科學發展觀現已成為全社會的共識，胡錦濤總書記，溫家寶總理多次科學發展觀落實系統工程。科學發展觀的根本方法是統籌兼顧，站在中央的層面把統籌兼顧作為一般性的方法論提出是非常有價值的，我們也看到很多地方政府在具體工作中也談科學觀，也談統籌兼顧，但是如何統籌兼顧缺乏系統化的方法。 【陳光亞】近十年來，北京大岳諮詢公司在城市開發和建設領域，積累的豐富諮詢經驗，他們運用系統工程的理論和方法，把統籌兼顧這個理念在城市科學實踐中進行了一些探索，提出了投融資的規劃方法來解決城市科學發展中的全面統籌問題。這應該説是一種創舉，我們正在全面總結運用系統工程的方法進行科學發展觀實踐的案例，總結的案例是比較優秀的，他的論文通過投融資規劃，優化城鎮開發流程，以及城市開發引進管理的知識方法，連續兩次被中國系統工程協會學術年會授予希望優秀的投融資規劃方法，首次在長陽鎮得到運用。 2006年北京大岳諮詢有限公司和北京市長陽鎮政府共同編制完成了長陽鎮城鎮開發投融資規劃方案，中國系統工程協會組織若干專家、學者召開了成果鑒定會，對該項成果進行了鑒定，與會專家一致認為，該項投融資方案是將系統工程方法運用到城市開發與建設實踐中的一次創新的嘗試。此後中國系統工程協會一直在關注做在投融資規劃指導下的長陽鎮的發展狀況，就在上個月長陽鎮起步區一號地四、五號地的招標相繼取得成功，在投融資的規劃指導下，長陽鎮走出了有別於傳統，新型的城市開發模式，既長陽模式，中國工程系統協會正在準備資料，將長陽模式運用於城市開發和建設領域的典型案例上報國務院。 中國工程系統協會在這裡舉辦研討會，邀請各位嘉賓參會，廣泛和了解社會各界的意見，共同解讀長陽模式，全面收集長陽模式相關材料，最後我要特別感謝北京市房山區和長陽鎮的各級領導，由於他們對科學發展深刻的理解，以及傑出的科學實踐的精神，使我協會能夠參與長陽模式的創建實踐，這一活動必將促進系統工程和系統科學在全國的發展和推廣，謝謝大家！ 【祁紅】各位尊敬的專家、來賓們大家下午好！通過新的投融資模式來打造城市開發方式，來研討這個問題，我們覺得真的感謝大家對我們工作的支援！ 我們和中國系統工程協會來共同舉辦2009中國房山長陽城市建設模式的研討會，目的就是請各位領導、專家在我們已經做了一部分探索，能夠把我們總結的經驗以便於指導今後的工作。房山區位於北京市的西南方，一直屬於郊區，過去的城市整體空間發展導致北京市區域發展的經濟瓶頸，房山區的基礎設施很差，交通也不便利，但是這種情況正在經過我們共同努力得到迅速改善。 房山輕軌線明年年底就要通車了，京十第二高速要在2010年底之前建成，房山已與北京市中心城市建起了多條現代化道路網路，加上現在要提出要開發我們的南城，南城離我們房山，南部和西南方地方成為北京今後的發展方向，人們對此已經形成共識。 進入09年以來，在國家多項宏觀政策的指導下，全球經濟危機對中國經濟的影響正在減弱。國內房地産市場逐步回升、回暖。房山區在土地供應方面也取得了初步的成果。這其中與我們長陽鎮為代表的，為區裏做貢獻，給大家提出一些新的課題。 這與我們長陽鎮黨委政府，前幾年先期的謀劃和嘗試全新的開發模式分不開，2006年的時候，我們現在吳會傑區長，就是當時的鎮的黨委書記，他們在編制城市發展規劃的時候，如何落實可持續發展，全面統籌的來開發我們開發建設工作，經過大家研究共識，研究共識一些老模式，既可以保證城市開發的完善，開發進展緩慢，土地價格低廉。 【祁紅】從教育、衛生、公共配套等等和過去的模式有區別的，他們當時提出這個問題，我就很感興趣，我們政府應該做什麼，開發商應該做什麼，應該怎麼來，規範治理這個模式，當時有一些好的想法確實聘請了我們大岳諮詢有限公司作為我們城市開發的顧問，我們跟大岳諮詢有限公司合作的非常愉快，他們也幫助我們做了新型的投資方案。並由中國系統工程協會進行研究，這值得進一步實踐探索的，需要不斷的總結大力推廣這個方式。 長陽鎮能夠創新性的引入新興的城市開發理念，運用科學發展觀統籌兼顧的思想指導城市的發展，並且取得今天的成果。具體的時間關係，我在這裡不多説了。我們覺得這個嘗試是非常成功的，但是今天需要我們認真的來總結，在近幾年的實踐當中，我們也遇到了很多誘惑，作為地方政府怎麼才能夠把持住自己的觀點，把可持續的這種觀念，城鄉統籌的觀念綜合統一平衡管理納入到未來的執政當中去，這是非常重要的，可以説以不變應不變，爭取到北京市的財政資金，運用土地的一級開發，我們也取得市場投融資的信任，降低了預期不確定的一些風險，所以引來了今天各開發商，萬科、北京城建等等公司。 所以我們今天就是要請大家來利用一點時間，借這個研討會的機會，廣泛的聽取各位領導對專家和社會各界的意見，系統的總結和提煉長陽鎮城市開發和建設經驗。有利於指導我們今後的工作，使我們各級地方政府在落實科學發展觀和可持續發展中，把城市的新型開發模式，使我們這些當權者、組織者能夠更理智。所以我相信在中國城市化進程中，我們有中國工程系統協會，以及各位專家、各界的朋友的關心，我們房山區的未來會更好！我們的意圖更圓滿的實現，也能夠使我的經驗給大家一個佐證，作為一個坐標，對我們首都經濟協調可持續的發展做出我們應有的貢獻，借此機會我再一次代表區位區政府向各位專家、學者、來賓、領導和大家表示誠摯的謝意，謝謝大家！ 【齊文東】尊敬的各位領導，各位專家，朋友們，大家下午好！首先我代表長陽鎮政府歡迎大家的到來！我彙報的題目是以科學發展觀為指導，積極探索城市發展的新型模式。一座城市，尤其是一座新城如何建設和管理，一直是困擾著城市管理者的難題，城市基礎設施的建設，社會服務體系的建立，文化體育、醫療衛生的設施的完善都需要大量的資金，這些問題不能僅靠上級政府來解決，而是需要政府統一的頭花、算好帳、管好錢，根據城市的發展需要而逐步的完善。 我的彙報分一下三個部分，一是鎮區建設存在的問題分析、二是科學編制投入規劃方案解決上述問題，三是幾點體會。 長陽鎮是房山區局北京市區最近的鄉鎮，受永定河區域的影響，長陽鎮開發建設相對滯後。2006年國家有關部門解除了行滯洪區對長陽鎮城市建設的束縛。長陽鎮鎮區面積93平方公里，現狀人口5萬人，規劃後建設用地10平方公里，可容納12萬人，這個彩圖是我們長陽鎮的建設規劃圖。 鎮區遇到的問題分析，城市建設中，我們看過太多城市開發失敗的案例，由於缺乏系統的開發思路和科學的開發方案，而導致城市傷疤比比皆是。由於資金鏈斷裂而導致城市開發難以為繼的現象屢見不鮮。我們系統總結了各地成功經驗和不足，並對長陽鎮進行了具體分析。市政基礎設施和公共設施建設問題，長陽鎮規劃中明確了2020年之前需要建設的各類市政基礎設施和公共設施。村莊改造問題，根據各村的特點進行了撤村並改的方案，實際操作中必須涉及到農民安置、拆遷補償、土地整理等問題。如果不系統考慮就會出現“城中村”、“城邊村”如何避免是城市建設首先考慮的問題。在PPT上藍色的部分是我們長陽鎮1—9號的地的項目用地，紅線圈的部分就是我們村落，如何通過建設用地的開發，能使我們項目區外整個的村落實施整體的拆遷，這是我們面臨的主要問題。再就是資金平衡問題，城鎮開發、市政設施、公共服務設施建設需要大量的資金，長陽鎮不能滿足城鎮建設的要求，需要尋找一種途徑來解決這種問題。再就是利益分配問題，城鎮開發涉及到落後方利益主體，主要包括政府、開發商、村集體和村民。 科學編制投融資規劃方案，為解決上述問題，推動鎮域經濟進一步發展，化解以上矛盾，我鎮于2006年聘請北京大岳諮詢有限公司編制了具有長陽地區特色的投融資規劃方案，以協助政府在今後鎮區建設中更好地行使政府職能，在規劃操作中前提下解決城鎮開發投融資相關問題。編制規劃遵循三個原則：首先，堅持以人為本的原則；第二堅持科學發展原則；第三堅持收支平衡的原則。 編制規劃的主要成果有：第一、明確了政府是城鎮開發的組織者；經過四年的努力鎮政府投資建設的變電站、污水處理廠、供水長、鎮區路網、長陽衛生服務中心，體育公園等已經投入使用。第二、以土地出讓方式回收城鎮建設投資，實現了城鎮開發收支平衡；長陽鎮投融資規劃方案，按照“誰受益、誰分攤”的原則，將市政設施、公共設施的建設成本和村莊合併搬遷成本分攤到可出讓用地中，通過土地出讓回收成本。第三、兼顧各方利益，實現了城鎮開發系統的優化。（1）對於政府來説，通過投融資規劃，可以統籌安排城鎮建設，促進社會發展，既取得了經濟效益也取得了社會效益。從經濟效益來講，政府從土地開發中獲得的最直接收益就是土地的增值收益。從社會收益來講，政府收益增加，公共服務産品的供應有了保障，為城市建設發展積累了資金。另外實現了節約用地的目標。（2）開發商獲得了合理的回報。政府進行投融資規劃的目的之一就是使土地開發成本的構成更加合理。雖然導致的結果是開發商承擔的顯性成本增加了，但是無形中減少了開發商的隱性成本，增加了項目的透明度，也減少了項目的風險。（3）村集體獲得了運營資本。根據投融資規劃方案的測算結果，各村集體的獲益從1000多萬元到數億元不等，以該筆資金作為資本，村集體可以建設門面房或進行其他投資。（4）村民的生活條件得到的改善，政府通過給予拆遷補償和提供回遷房兩項措施，極大地改善了農民現有的生活和居住條件。 【齊文東】投融資規劃實施四年來的幾點體會：（1）發揮了政府對城市建設的主導作用。投融資規劃明確了市場的邊界和政府在公共産品提供中的職責，有利於發揮政府開發城市基礎設施和公共設施建設的自覺性和主動性，有效滿足了群眾的利益訴求，緩解了社會矛盾。（2）一級開發成本公開透明，規範了土地市場秩序。（3）四方主體利益平衡，實現多贏。（4）消除了“城中村”、“城邊村”，保證了城市功能的完整性。（5）投融資規劃作為實施性規劃，確保了鎮域總體規劃的可操作性。（6）保證了農民利益，實現了社會穩定。 今天，各位領導和專家齊聚一堂，對長陽鎮的城鎮開發工作進行指導，並就長陽鎮的開發經驗進行系統的總結和提升，將是對我鎮未來城鎮開發的工作一次極大的促進和提高。希望各位專家、學者給我們提出更好的建設性意見，展望未來，在各位領導和專家的關注下，在各位開發企業的參與下，我們長陽鎮推動建設中的信心會更強，長陽鎮的未來一定會更加美好，謝謝大家！ 【夏林茂】各位來賓，長陽鎮的各位的領導，非常高興在這裡參加研討會。我想主要體現在以下幾個方面：第一，投融資規劃是踐行科學發展觀的具體體現，主要體現在幾個方面，第一它統籌了長陽鎮在相當一段時間的資金、空間的安排，第二方面統籌了城鄉一體化的建設，第三統籌了開發建設用地和公共服務設施，公共基礎設施和工作安全設施的幾種用地的共同的實施。我想科學發展觀實現幾個統籌，這幾點各個方面做的非常好。 第二，這是落實北京市總體規劃的創新的項目，應該説投融資規劃是從北京城市總體規劃，這種空間規劃的另外一個角度來研究城市建設，研究城市規劃，應該説是對城市規劃的一個非常有利的補充。當時我記得很清楚的時候，在做這個規劃的時候，對控規當中規劃實施上存在的問題，提出了一些好的建議，後來我在控規的編制在最後的報審中做了修改，這個規劃是從空間規劃研究的，不是重點，但是現在北京市總體的規劃也好，具體到我們鄉鎮，或者具體下線的這些規劃落實的情況來看，這個規劃對於控規意向的修正、調整作用發揮得非常淋漓盡致的，這對於落實總體規劃，補充規劃中從資金方面研究的起到了非常好的作用。 第三，通融子規劃是北京市新城城鎮規劃建設的，開創了一個新的成功的模式。在整個的長陽鎮的建設過程中，齊區長已經介紹了，對於城市的建設用地和非建設用地，規劃落實通過這個規劃解決的非常好，開發商在追逐利益的過程中，如果前頭沒有政府的正確引導和指導，往往都會出現很多問題。今年北京市正在落實國慶前的中央指示精神，正在北京周邊的自然村莊進行整治改造。在這個過程中，我們就發現這個問題，很多村莊，很多城鄉接合部，很多藏污納垢的地區，往往在城市建設開發過程中當初沒有在這方面抓緊研究，導致了這個地區的肉，或者帶著大部分肉的小骨頭開發完了，而給我們政府吐突然的城市接合部的臟亂差。政府到這個時候，這個問題誰來包？政府來包。 【夏林茂】我們目前長陽鎮所做的投融資規劃，在很大程度上解決了這個問題。所以應該説北京市在未來下一步新城的城鎮規劃建設落實過程中，它是一個成功的一個先例，一個模式。所以我們在今年的整個北京市的土地一級儲備過程中，實際上已經在做這件事情，利用長陽模式，利用這種方法來進行整個土地的一級儲備。同時也在要求全市新城的所有鄉鎮必須編制，我們要實施的規劃。實際上它就是投融資規劃從某種角度上，當時就是實施，要求全市所有的，現在的只要影響了對城鎮進行下一步的開發建設，你必須編制土地實施規則。當時全市走的應該是咱們長陽鎮，後來不久昌平也有一個鎮也在實施規劃，所以他們應該是開創了整個北京市投融資規劃實施規劃的結合，也得到了北京市規劃委的認可，並且對此規劃進行了批准。 目前大家也看到了，今年北京市的土地儲備在供地的過程中，從到昨天為止將近銷售了800多個億，除了朝陽這些大區賣出去的天價的話，長陽目前是將近70個億，一個鄉鎮的土地賣到70個億，這是非常令人驚喜的，也非常令人鼓舞的。當時他這個規劃，如果説當時沒有這個規劃，無論從規劃也好，還是土地儲備也好，當帳目清楚的情況下，不會給予整個的批復，也會初步的實現巨大的經濟效益。 第四，我覺得這個規劃無論對統籌解決經濟效益、社會效益和環境效益上都是起到了非常的作用，經濟效益毋庸置疑，下一步，我們跟國土部門，國土局在共同研討新的問題的時候，下一步朝陽鎮在我們整個規劃下一步要上市的幾塊土地，依然是北京市很中心關注，也支援的幾塊土地，對完成今年的供地任務起到舉足輕重的作用。我第二個要説的是影響，在整個的規劃實施過程中，我們在老百姓的拆遷過程中，幾乎是零陳情，解決了戶籍問題，也解決了長陽鎮以前遺留的很多作用。第三個是改善了老百姓的居住環境，實現了城市的綠色空間，使長陽鎮不僅是社會經濟效益雙豐收，同時在環境問題上也取得了成功。 長陽鎮做的投融資規劃，對長陽鎮的經濟發展，落實經濟規劃都起到了很好的作用，同時希望我們把好的經驗，好的模式進一步的跟咱們系統工程學會進行研究，把這個模式進一步拿出好的經驗打造進一步的輝煌，對國家、北京市整個城市規劃建設，起到積極的推動作用，謝謝大家！ 【葉劍平】這次來總結長陽模式的思考，我剛才也是聽了一些介紹，大概想了一下，臨時做了幾張東西，不能説我講城市模式政策解讀，我就從建設模式裏面得到一些啟發講幾點。 1、城鄉統籌，目前我們國家正在進行城鄉統籌的建設，在這樣的經濟發展過程中，由於區域差別加大，貧富之間差別加大造成了很多社會矛盾，要解決社會矛盾的途徑就是統籌，工具就是利用系統管理來解決這些問題，系統老説不是口號，它是一個實實在在的一種方法論，利用這種方法來統籌各種矛盾，就能夠解決。如果當各方面來看一個問題的話，就很難做到。所以以往我們就更多的著重在了一些微觀層面上，比如説剛才的規委的夏主任説的肉拿走了，骨頭剩下了，這就是微觀的觀點，如果當時政府多做一點，骨和肉就一塊出去了。如果當初也要把骨頭拿走的話，就拿不動了，是因為資金問題。資金問題對投融資的規劃又起到了很重要的作用，對未來預期收入都能夠測算出來，政府心裏有數，有數了之後就敢推了。所以我覺得統籌發展，確確實實這樣的建設模式也是符合這樣一個思想的。 2、自下而上城市化。以往的城市化，我們剛才也説了都是從中央多地方喊一個口號，大家找一個模式來做，比如北京12個新城等等，這都沒有房山區，但是又要發展怎麼辦？就要自己去找出路，同樣的一個問題，開拓了一個思路，這個區域是好的，未來有增值的，包括我們開發商覺得有增值，政府也覺得有發展的方向，所以這樣就形成了自下而上的城市發展過程。 3、公共服務均等化。就我們老説公共服務要公平，因為公共服務的公平就造成了各種各樣的現象出現，大家都往北京擠，因為北京的公共服務好等等造成了很多不必要的社會矛盾。這樣一種自下而上的城市化，這種統籌安排，所以公共服務，包括環境剛才説的社會、經濟和環境，這處理的好，處理好的條件就是公共服務好。有錢人來了，就會更加的追加投入，使得它更加好。這些在城市發展中需要思考和解決的一些問題。 【葉劍平】在城鄉統籌方面。PPT圖中涉及到很多城市的人，有農村的農民，還有地和資金問題，這三者如果能夠迴圈解決的話，以地生財，以財解決人的問題，把這樣一個良性迴圈需要要有地，有資金的迴圈，所以投融資規劃是很重要，解決人地和城市化過程發生的一些矛盾就做到了心中有數。在城鄉統籌過程中，全國的平均水準是45.68，到了2020年達到了50%城市化速度，未來的經濟增長是一大塊考慮城市化，或者城鄉統籌問題解決來促進經濟增長，來探討這樣一個建設模式確確實實很重要的，由原來的粗放式的城市化，變成了集約式的統籌發展，這是需要探討的路徑。這次剛才我們鎮長和區長在説的時候，都在想，是不是政府、企業、老百姓聯合作用的結果就出現了整個城市化的結果。 在自下而上城市化方面，第一是地方政府是很重要的。第二是企業，企業如何通過政府規劃看到希望，肯定就來了。第三是鄉村，剛才的鎮政府，村政府和村民怎麼進入到這塊。如果把這些都團結起來，就達到了真正的城鄉統籌。再一個就是農民，農民問題解決了，土地才能釋放出來，地解決了基礎設施要解決，這些都要靠政府，這些良性迴圈要靠政府這只有力的手去撥。 在公共服務均等化方面。我這兒有一幅圖，這是巴州1970年和2002年的高速公路分佈圖，均等化使大家在各個地方都可以享受到相當的服務。在市場條件下由於公共服務的不均等化，導致了房地産價格的跌蕩。如果公共服務均等化了以後，中心城市很高，周邊就低，如果公共服務均等化以後，周邊的中心城市房價就很高，如果均等化，周圍環境變化的話，實際上就是這樣的一個變化，周邊的價格上升了，中心城市地價進一步上漲，使得有限的資金和人往外溢出，使它達到均等，這樣達到了共同致富，達到了真正和諧的目的。如果真是這樣的話，我們老百姓安居樂業真的感謝政府，感謝黨，謝謝！ 【李偉】各位領導，各位專家，新聞界的朋友們，大家下午好！很高興在這裡給大家解讀城市建設的長陽模式。剛才齊鎮長向大家介紹了長陽鎮的經驗，齊鎮長是站在政府的角度對長陽模式進行了解讀。剛才人民大學的葉教授從公共服務的均等化自下而上的城市化等三個方面對城市規劃式進行了解讀。大岳諮詢公司是專著于基礎設施投資專業的公司，我在這裡跟大家站的角度不一樣，我站在投融資的角度跟大家共同分享，我對長陽模式的一些看法，記得美國有一位諾貝爾獎獲得者説了一計劃，影響未來世界的經濟模式有兩種，一種是中國城市化的進程，中國至少每年至少有1%以上的城市化率，每年有1300平方公里的新增城市建設用地，這個規模大家也都知道北京整體1000多平方公里，相當於一年再造一個新的北京。我們認為提高城市建設管理的效率和品質已經到了刻不容緩的時候。 我們也非常高興能看到長陽鎮經過三年的發展，在城市建設積累了一些經驗，一系列標誌性事件表明：長陽鎮城市建設已經取得了階段性的成功，並已形成了自身特有的模式。下面我想從三個方面來解讀長陽模式：第一市場角度、第二政府角度，第三專業角度。 第一，我這裡談的市場角度，主要從市場投資人的角度解讀長陽投資模式的意義，在房地産項目中可能還要關注項目的容積率、用地性質、控制高度，交通條件、綠化條件、繁華程度等，這是對一般的項目投資選擇的時候綜合考慮的因素。這樣一種評價方法，實際上已經變成習慣了，這樣的方法來評價萬科和北京城建的9月份買地的選擇，大家會有一個結論，比如基礎設施不完善，地價偏高等等情況，這不得不引起人民擔心，並且《財經雜誌》做了相關報告。 作為房地産行業的龍頭企業，萬科看好這塊地應該有他的秘密武器，至於萬科下一步用什麼開發模式來實施他的戰略，我想他一定有他的方法，一會兒萬科的老總會做一些介紹。我們在這裡提出萬科不僅僅看重成熟規劃，更看中政府的實施規劃的能力和執政能力。在土地新政之後，政府的管理方式發生了一些變化，比如説國家調整了土地出讓方式等等，在這樣的背景下，開發商自身實際上難以改變周圍的環境，大盤模式應該説很難再改變。開發商對政府的依賴模式更多，比如説周邊環境的改變，公共設施的改變都要依靠政府了，周邊的教育資源引入和商業資源的引入實際上也要靠政府。大家知道如果住在房山，如果能夠提供就業機會也是很好的。在土地新政以後，開發商對政府的依賴程度會更高了。聰明的開發商開始考慮投資項目的條件，一定會把政府納入到自己的投資決策中去。投資人應該説不僅僅關注項目自身的條件和周邊的規劃條件，更應該關注政府的執政理念和執政能力，這是我的第一個觀點。 【李偉】我這裡面談這些問題是拿萬科來説，北京城建等等他們選擇實際上都有這樣的因素在裏面，以上是我從市場的角度對長陽模式一種解讀。其次我從政府的角度來解讀一下長陽模式，首先提出一個命題，跨越式發展實際上是每個城市政府都想追求的目標，政府都希望自己的城市能夠超越空間的限制，超越時間的限制來進行發展，長陽鎮政府實現了。長陽鎮我們看到突破了輻射和限制實際上形成了異軍突起，形成了自己價值高地。在很多城市政府也尋求跨越式發展，在跨越式發展過程中，追求的是非常之舉措，但是在非常之舉措尋求跨越式發展，往往是欲速則不達，得到的適得其反的結果。這樣一些問題的出現，就使地區可持續發展帶來了很大的隱患，出現這些問題的原因多方面，包括政府，可能由於政府任期短導致了短期的行為，還有一些政績工程等等造成的，如何抵制短期行為的誘惑是非常重要的。實際上長陽鎮在整個過程中抵制了誘惑，探索了城市發展模式，走出了具有自身特色的長陽之路。 PPT圖片上是傳統的城市價值形成的曲線，隨著時間和投入的增加價值就會得到實現，但是長陽鎮做一級開發提高了初始投入的條件，使長陽鎮發展走向了健康的道路。我們知道剛才齊區長也講了，長陽鎮在這個過程中多次拒絕誘惑，以不變應萬變，堅持自己的科學發展理念不變來應對各方的需求。 在這個過程中按照實施性的投資性規劃，剛才夏主任也説了，實際上投融資規劃用夏主任的解讀，堅持實施性的投融資規劃進行建設和管理。長陽模式到底應該怎麼總結？我們也初步總結了，我們總結朝陽模式的特點兼有科學性和系統性的投融資規劃，由政府規劃運作，嚴格執行。從今天的結果來看他們是成功的，我們可以總結一下，長陽鎮通過統籌規劃、科學實施，遵循最基本的科學方法，實現跨越式發展。 我的第二個觀點，跨越式發展不是夢，關鍵在於能否科學執政，這是我提出的第二個觀點。下面我從第三個角度，就是專業角度解釋一下長陽模式，如今“長陽模式”已經開花結果，並已經在房山區及全國部門地區進行了推廣。應該説每個城市都有自己的特點，大家對投融資上的需要不盡相同，但是恰恰使這一點使我們積累了更多如何做好投融資規劃和城市規劃管理的經驗。 我們利用投融資的理論和方法，大家知道“兩型社會”，國家也批了兩個實驗區，我們利用投融資規劃的理論和方法也為國家級試驗區做了大量工作，並且我們把我們的成果做成了論文並且進行了發展，如果專業角度對長陽模式進行解讀，長陽模式的很多特點在於科學性和系統性的投資規劃方法與政府執行與嚴格規範是密切結合的。由系統工程協會的創辦人錢學森先生提出了系統思維方式的結合，因此我們提出這樣的結合，城市建設管理是一個複雜性的工程，同時也有很多人提出這個問題。未來，希望“長陽模式”可以推廣到全國，成為我國城市建設方面踐行科學發展觀的典範。城市建設是一項複雜的系統工程，需要運用系統工程的方法指導實踐。我剛才説了那麼多投融資規劃，我簡單介紹一下投融資規劃，簡單説投融資規劃實際上落實城市規劃的手段，這種手段以資金統籌為手段的。科學發展觀是統籌兼顧，統籌兼顧本身是一個方法論，政府的各個單位和部門根據自己的情況把統籌兼顧的方法落實到具體實踐中。 我第三個觀點實際上城市建設管理本質是一個複雜系統工程，可以用系統工程方法來解決的，也就是説系統工程不僅把這些火箭送上天，也能指導城市建設的規劃。我的彙報到此結束，謝謝主持人！ 【毛大慶】各位領導，各位專家，各位媒體朋友，大家下午好！我想在介紹項目之前，我説一下，今天對於我來説聽這個會議非常有意義，我想一個鎮域的規劃，能夠運用系統工程學的思想，能夠規劃出這麼一個大規劃。我們在這裡幾個月的過程中，萬科的體會我能夠深刻感覺到從區政府，鎮政府到整個我們對整個事情邏輯性的推導，我是在以往的項目裏從來沒有感受過的。所以我覺得確實這是一個系統工程的結果，也是一個科學發展理念的結果，聽完這個之後，萬科拿這個項目拿對了，因為這是一個科學推導的結果，我想讓萬科來講講很有意思，從06年吳書記開始有這樣一個思路到今天拿到這個地，而且馬上投資建設，我今天看這個題目投融資規劃，恰恰我們是投了資，投了資包括未來的融資，從我們未來迴圈是這樣的，到接下來的建設，到未來宏偉藍圖的暢想，到老百姓的入住，區域的發展。我跟金總説，整個過程這才是一個模式，這個過程的完成這是一個模式。 事情都是有因才有果，很多人在萬科拿了地之後問我，覺得很貴，麵粉比麵包還貴很多看法。實際上我要跟大家講，這個事情沒有什麼秘密，但是確實不是拍腦袋而來的，這件事情對長陽做了多次的調研，而且從房山區政府，我印象非常深的，真正觸動我的是今年3月份，我們考察團60多人來考察，我那次非常受感動，那次吳區長包含感情的介紹了長陽的發展，而且感情一點都不帶虛的，無論對這個地區的大學城，奧特賴斯，而且進京水庫的進水，一直到整個長陽的理念，我覺得當時我們在座的，當時在場的一行人都是很受鼓舞。 長陽這個地方對於很多北京市裏面的人很陌生的，但是從地圖上看，北京的發展是極不均衡的，實際上長陽這個地方在哪兒，離五環只有四公里左右，只不過我們各種交通線沒有聯絡起來而已，我們發展這樣一個新鎮如何發展？我們利用了三四年的時間規劃這個發展模式，我覺得這是非常科學，非常負責任的，所以導致今天有萬科等這些品牌的開發商。我記得第一塊第我們投標的時候，我親自舉的牌，當時十二家開發商，應該説沒有一個小開發商，而且各個都是大開發商，而且我們交流都是對這個地方共同看好的，大家共同看好，肯定有這快地背後的原因的。 這個思路，也可以把這個思路拿回去反饋到你們的系統工程的當時推導來看一看，是不是這個公式推導過來的結果是對的。這個項目，大家知道萬科在住宅的發展過程中，已經毋庸置疑是中國最大的住宅建設商、輸出商、開發商，而且在全國做了很多新城新鎮的建設，萬科特別擅長近郊居住大盤的建設。萬科在北京是1989年進入北京，到今年整整25年，一共做了十幾個項目，長陽項目是我們第14個項目，也是未來在北京的一個大盤，事實上這個故事還沒有遠遠結束，我們一起來建設這個地區。 【毛大慶】萬科在北京的發展是比較均衡的，我們在每一個緯度是都有，在西南地區我們也不是第一次進來，特別是中糧假日風景通過比較大的盤改變了當地土地屬性的典型案例，並且做了産業化住宅，工業化住宅等等。這裡頭對西南地區的比較新的地區的價值拉動，我們有一定的經驗和考慮。最近出讓的地，長陽起步區的六塊地，從9月6號開始到十一之前我們完成了三塊地，其中不僅是萬科的參與，還是其他同仁的參與，這個出讓結果是非常成功的。今天我得到了成功的原因之所在，會讓我啟發更多。剛才李總講到幾條，我也想重復一下，確實開發商對地區的判斷有各種各樣的公式和風險的考慮。 第一，我們看上的是什麼？看上的是這個地區的未來的發展潛力，未來並不是未來多少年，而且就在眼前，就是明年、後年的發展潛力。第一是交通，第二是良好已經成熟的市政資源。我在新加坡很多年，出讓土地，我們北京出讓土地我在市政協問政協委員，我們出讓土地很多地拿了以後，開發商幹起來還是很痛苦的，還是幹不了，長陽這個地我去了幾次，無論從歡迎、道路、市政建設，哪怕路標都非常規範，這個我覺得在北京土地出讓土地上都是值得借鑒的，這種出讓的狀態可以跟國外的出讓狀態可以媲美。第三個是政府的執政能力，不僅跟規劃的接觸，跟政府的接觸都是效率之快。再一個是在地的分析地塊，無論從公建、教育、醫院等等的排列上體現在公共服務的均等化的概念。無論從大環境的均等化，還是從地區均等化考慮的都是很週到的。從這些點上減少了隱性的風險，前期顯性的成本遠遠難以彌補以前那種隱性風險的成本。 我們國家房地産開發確實處在一個不斷完善的過程，為什麼我説長陽模式值得思考，這裡面從開發商的角度我想説的減少了大量開發商不確定性跟隱性的成本。從房地産投資，肯定對經濟邏輯和經濟週期要有分析，萬科投資這麼多，這次中糧萬科在這裡50多個億，這麼大一個資金投進來，肯定首先不光是看好房山、長陽，更多是對經濟走勢的判斷。歷史上這種圖表已經很多了，我就不去分析了，大家都知道心有餘悸的，我們剛剛度過了金融危機，有人説度過了，有人説沒度過，無論度過沒度過都經歷了。這樣的波動對於我這代人來説是感覺很可怕的事情，但是歷史上看看，無論日本、美國經濟波動的週期都有他國家的規律性。未來的市場，未來的企業要對波動要有一個常態的心態，認為波動是常態的，而且波動是有規律的。 我們國家從98年房地産真正的市場化之後到今天，也是經歷了若干的波動，但是中國的波動，我們受政策干涉多一點，實際上它的經濟規律也是很明顯的，從06年到今年的房地産的變化，我可以説我們基本上完成了一個基本的波動的過程。我們為什麼説完成了基本波動過程？我們看一下情況，從年初大家説小陽春，4月份的時候，我們在電視臺做節目，你們年底開發商要流著淚結束09年的市場，當時我們想規劃是笑著的未來，還是哭著未來，很難講，但是現在可以定論，定論與否都不重要，這是一個週期的完成。從06年到今年，同期來比，今年的最後的銷售量接近了06年的銷售水準，而且到今年年底我們仍是供不應求，而且去庫存已經完成了，而且去的沒危機的時候去的還厲害。 【毛大慶】像北京市為什麼加大土地供應，為什麼要大力度的把土地立項均衡化的輸出？一定要均衡化。長陽模式也是為北京市均衡化發展做了一個很好的模式。這裡面有一個問題，雖然我們量基本上接近，但是價遠遠高於06年，所以事實上房地産無論從量和價上都有比較明顯的發展。 這張圖很有意思，我相信葉教授他們沒少研究這個問題，北京我們現在看看土地出讓，看看土地供應就非常明顯，現在我們看一下09年10月份到現在為止，五環路成交總量不足全市總規模的30%，這個量還會迅速縮小，説明北京市的城市化進一步向郊區發展。跟長陽同時出讓的土地，有很多土地遠遠遠于長陽，長陽其實不貴，它就在五環的邊上。北京城市人口的外溢非常有規律，基本上向著亦莊、通州、岳各莊等方向發展。所以，包括六環路邊上土地出讓8400多塊錢，所以北京市城市人口的外溢，除了西北部之外基本上都在向外溢。最後一個外溢的區就是房山這個方向。房山這個地方的外溢，對房山人口外溢的壓力一定壹將來一定會強過朝陽，我們西部人口的密集程度一定不比東部低，我們西部的擠壓效力一定大於東部。最近的大興集中了一部分，再往下就沒有地方了，就是房山，房山接納第一站就是長陽。我們再看一下房價的問題，更説明東北、西北、西南三四環，五六環房價規律，我們再看看西南的規律，所以那一次吳區長我們第一次見面，他説房山是一個價格洼地，應該是一個價值高地，高不高再説，很快在可見得未來能跟他們拉平是一定的，這是對於房價的一個判斷，所以我們説這是價值高地。 最後我們説説長陽，開發商對這個地方的分析無外乎基礎設施，輕軌等等，前期做了很多分析還是必要對長陽，特別對大學城的建設，特別是CSD的規劃，特別是奧特賴斯在這裡的落戶，尤其是地鐵站的修建，將會更快的推動長陽鎮的發展。擠壓效益，我剛才已經講了，我們就不再説了，我們具體微觀對這個地塊周邊的擠壓效益做了深入的分析，一個開發商對投資50、60億的投資一定經過深刻的市場分析，我們對這個地區的人口流動做了五年的分析，包括民政局、人口的調查，包括這些地區的房地産的移民的調查，我們做了充分的分析，我有很多數據可以證明這個問題。所以擠壓效益將一批人擠壓到長陽是勢在必行的事情。另外條件已經趨於成熟。操作的設想，這個地區我們想做成一個非常具有風情的住宅區，也符合奧特賴斯、長陽浪漫的概念，我覺得整個房山對長陽的思路是非常浪漫的。我覺得整個都是很浪漫的，富有浪漫主義色彩，所以我們項目希望打造成一個高端低調奢華的同時具有浪漫田園風情的住宅小區，這是我們對項目的定義。 【毛大慶】我們這次就不搞大盤，我們這次特別不搞大盤，還有一個好玩的事在哪兒？一個大地塊裏面分了很多支路，本來我們對支路很膩煩，怎麼做大盤，我們仔細分析了規劃背後的思想，吸取了北京規劃多年的毛病，車輛無法穿過小區，我覺得這次長陽又是一個超前的思路。我們這次準備做小組團的集合體，每個小組團大概在10萬平方米，每個小組團大概是幾百戶人。每一個組團可以有自己的風格，每一個組團管理非常便於將來，不管是從安全，無論從社區服務都很便於管理。但是大地塊裏面的交通聯絡可以做成區內區外有別的，我們探討大地塊裏面的小組團模式，等我們有了成果之後再説。 第二個我們想和政府共同做一些合作，共同改造本地區的屬地屬性，如何把這個模式更好的延續下去，開發商怎麼和土地對話，我們要改良這個土地屬性。我們準備搞一個文化藝術中心，把CSD的展示也放在我們這個地塊，同期開始我們項目的推廣。第二個就是優秀的教育配套資源，這幾個地裏面都有很好的教育資源，但是房山我分析，整個我們西南地區的教育資源是北京城北地區的1/9，無論從重點學校、幼兒園、中學，這一次我們利用我們地塊的優勢開發商幫助政府一起提前引進教育資源，這次準備在開發前就把學校帶進來，這是真正做大盤的思路。 當然巴士連接和地方的連接，我就不講了，微迴圈的連接需要與政府共同合作。另外就是整合優質的商業資源，這是一個很大的話題，未來長陽的二號地對面的八號地都有一個很大的商業資源，剛才我講了地鐵輕軌跟邊緣組團的商業問題，包括我們五號地也有比較大的商業。這些商業這次我也準備好好的真正的研究一下邊緣組團的鄰里商業模式，以及地鐵的輕軌上蓋的商業模式，最近正在研究，我可以給大家講一個觀點，我們會把一部分的具有規模的商業，跟第一期的住宅同時建設，確保老百姓將來未來第一期入住的時候，這個地方已經有了一個好的商業模式，這是我們準備做一個有特色的東西，這個商業不是簡單的新光天地這樣的東西，可能更具有邊緣郊區組團的這樣的商業集合，這裡面有很多不光建築設計，也不光是租賃管理，還有很多投融資未來的考慮，等我們以後有了成果再跟大家彙報。 最後我想説其實一個地區，一個新鎮的發展，他們前面做了這麼的工作，我們只是把這個接力棒放在我們手裏面，我們再跑，怎麼跑的更好，你們可以再繼續跟蹤，怎麼樣把這個模式督導跟蹤到開發商的建設過程中，一直到建設到建成，老百姓的入住，包括這個地區的生態的環境，生活的文化環境是否都可以回到你最早的規劃上去。好，謝謝大家！ 【主持人 汪壽陽】謝謝毛總的詳細介紹！下面我們茶歇！ 【劉敬疆】對於我來説，第一次接觸系統工程這麼實在的工作，我覺得是一個學習的過程，另外做系統工程都是這麼高的教授在這兒講話，我也是戰戰兢兢的，有説的不對的地方，請教授專家多批評！剛才問我的問題，我想擴展到四個問題來回答。作為我們建設部門來説，建設規劃，或者城市規劃是我們市裏工作條例和工作方針。每個同志出現了新的機構，叫“城投公司”，很多城市都有，我覺得跟今天這個會議也是按照系統的來做，這個投資公司和我們過去規劃部門、土地部門、建設部門所執行的這種強調城市規劃也好，或者區域規劃也好，最大的區別就是一個實施的過程。今天下面説了與其説實施，我今天也聽到一個很大的觀點，所謂投融資的系統是通過資金來控制界面，我覺得這是一個非常好的事情，是值得我們在座的媒體同志，我們各級政府，以及我們相關的協會研究部門認真的研究和推廣的一件事情。 就長陽鎮來説，比如説一個城市的整體規劃，或者説一個區域的整體規劃，國家是非常重視的。而且是按照《規劃法》來説是由第一任責任人負責的。作為我們長陽鎮這麼一個投融資規劃，我們意義就更大了，我也是第一次知道每一個，在一個鎮級的區域裏做投融資的規劃，我覺得對於我們國家，尤其是科學發展觀，尤其是我們叫新農村建設，或者叫城鄉一體化意義非常重大，所以我也同意前面幾位領導説的一樣，把這個事情認真總結，在全國加以推廣。我想我回去跟部裏有些司局，我回去會把這個情況介紹一下，這是我説的第一個問題。 第二個問題，我是建設部住宅産業促進中心的，後面這個中心，中心的主要內容就是具體的實施，實施什麼？實施住宅産業，有很多人可能對機構，或者這個名稱很陌生，其實要想形成一定規模，或者提高一個什麼什麼東西是需要什麼？你形成這個産業才能真正把這個領域工作做好，我不知道大家知不知道，我們房地産這個産業，我們很早的時候不敢叫産業，國家沒有確定好它是第一産業，還是第二産業。剛才剛才萬科的毛總也詳細的闡述了他公司拿這塊地等等一些做法。作為開發單位來説，比如説第一産業我們要工業和現代産業，它也跨越第三産業，服務業的産業，還要通告買賣，通過合同，通過良好的服務，我們查到它最終的目的。 所謂住宅産業，我們強調工業化、標準化和集約化，尤其是集約化，我們在這個項目會非常非常好的體現，我説長陽這個事情有可能是大開發，或者是公共開發，這裡有一些配套或者住宅等等。不管從各種角度來説，這件事是對我們一個新的産業，或者跨領域的住宅産業，無論包括我們部門，原來我們叫建設部，現在新的一屆政府，我們一屆政府改革叫住房和城鄉建設部，更考慮到城鄉，第一個問題是萬科在這兒拿地，對長陽這塊地的這種項目的建設和發展，尤其對這個地區的住宅産業，或者對北京市的住宅産業會有非常大的推動。 第二個問題，就是投融資，我剛才説投融資這塊是一個非常科學的一個系統的工程，我剛才也跟金總也在説這件事，儘管我們是兩個行業，但是的確是有一個新的模式，按照最簡單來説，我理解投融資的規劃其實按老百姓説首先有一塊土地，這塊土地要建設好，怎麼建？誰來建？誰來拿錢，誰來收益，都是在投融資規劃裏頭要體現的。通過這件事，我想投融資規劃對開發單位，或者是對政府，或者是對權益人，比如説我們這裡還有很多村民的搬遷等等問題都是一個交待。或者通過這個規劃，我想對於一個項目很好的實施，我想會有很大的幫助。也就是説對各方面的利益都有根本的保障。 我們也在強調産業化，或者住宅産業，如果做一個項目，是一個失敗的項目，做一個項目是一個不成功的項目，我想根本就談不上住宅産業這個詞了，我想對於我們國家會在我們國家發展過程中會造成不好的影響。下面一個問題我想説一下萬科，萬科是很多年前跟我們建設部比較密切合作的開發單位，他的開發理念，首先是從服務開始做起，整個他的樓盤的區域按照各地政府來説不是很好的地。但是它創造了很多的奇跡，萬科也是我們建設部國家住宅産業化基地，它的很多項目也是在我們建設部監控，或者是鼓勵支援的。比如中糧風景，這個項目是跟豐臺的合作，是一個真正的工業化的房子，然後我們也組織了全國很多的人來參觀、學習。萬科在上海的在建快速住宅的方式，我們也在密切的關注。萬科在東莞的文化中心，我們也對我們中國的中國住宅産業起了很好的積極作用。我跟毛總也是同事，也是好朋友，他現在來接手這個事，我覺得這個項目一定會成功，而且他們看了也很準，就是説北京的區域，剛才王總也大概介紹了北京的房市，我覺得西南角的房市肯定在快速發展階段會出很多精彩的，讓人驚訝的一些舉動，我也通過中國系統工程協會來支援祝我們長陽鎮房山區這麼一個大項目，能夠取得巨大的成功。 【主持人 汪壽陽】我有兩個問題給王一鳴的問題，我國房地産市場是否也存在著巨大的風險，這是第一個問題。第二個問題投融資防範和化解房地産過程中的風險，比如説土地貸款風險中，是不是可以起到好的作用，請回答。 【王一鳴】美國的次貸危機，房地産泡沫造成了，我不大贊成這個觀點。房地産泡沫這是一個市場問題，另外金融危機的風險本身不是因為這個問題，確實跟房貸有關，反正這個觀點我不太贊同，中國有沒有房地産泡沫，我倒做過一個研究。北京、上海、深圳這三個一線城市用1993年—2007年的數據，這個數據分開研究，我做了一個模型，這個模型是非常穩健的。我發現深圳的泡沫大概是深圳的房地産價格1/3。中國有沒有發生泡沫，很多人都是用一些辦法，房地産價格，跟工資收入比，跟國際上比，我覺得這倒是通過科學的方法來做這件事。 並且我區分了住宅與商鋪的，所以你説這裡有泡沫，各個城市也是不一樣的，當時我只是做了一線城市，我對全國並沒有做，這是第一個問題。將來房地産有沒有風險？我覺得這不是我們所要做的事情，需要開發商去指導。開發融資模式，我覺得這是一個有趣的事情，我在下面也做了很多調研，我們發現很多地方政府做深層開發也好，後來做基礎建設也好，通過這一種模式，就是通過成立成套公司這樣的模式。你會發現什麼問題？成立公司，其實是政府的一個下設公司，然後錢通過這個公司來進行投資的。 【主持人 汪壽陽】謝謝王一鳴教授，有一個問題張艷處長的，請問投融資規劃對開發性金融的發展，有沒有什麼意義？ 【張艷】我覺得專家學者通過一些實物和一些研究性的，跟我們採的東西讀了一個長陽模式的發展，這麼多年我們銀行也在做一些改革，部門的成立只是一方面，投融資的規劃也是我們核心競爭力，開發銀行在推動地方經濟發展過程中，我們非常重視投融資的規劃。今天來到我們長陽這邊看了相應的模式，我覺得再次證明了這一點規劃的一些作用，可以體現在三個方面，一是整合資源，一盤棋考慮，這個項目是國家運作模式的體現，同時可以達到融為一體的對綜合、系統性的資源整合，所謂一體就是把整個最基礎的部分，産業佈局進行佈局，包括學校公共的部分考慮進去，而不是就基礎設施論基礎設施，還有區域開發在整個的大佈局存在的方式，還有整個區域的功能的定位，整個區域開發的方向都有具體的考慮。還有城鄉的建設，還有一些城中區等等我們都做了一些工作。第五個方面還有環境保護和生態建設，基礎設施、産業佈局、區域開發、環境保護等等，我覺得它實現了整體綜合考慮。另外一方面這是一個綜合的體系，我們對它的融資和對它整個東西都是配套的，系統化的，包括投融資體系的設立，因為我覺得像這種城市開發法，包括鄉鎮開發，有一種肉，有獨立性非常高的方面，也會有一會有一些公益性的項目，必須建立一些新的平臺，融資機構完善和落實一些常在體制。不會因為前期，或者後期多方面資金的配套，而影響了後面的發展。 我們經常説為什麼政府不這樣做的？對整個地區的發展和推動有很大的作用，他肯定要做，這就是政府的選擇。企業為什麼不進入呢？企業進入不是沒有原因的，肯定是有原因的，對它論證、評估，包括一些業主，我們為什麼會選擇萬科，其他的房産公司。基本上這個項目，還有農民，他為什麼會積極的支援，比如徵地的農民為什麼會支援到這個項目，會有一些對村鎮的？在投融資的時候會有均衡化，幾方面利益的運作可以達到均衡化，可以實現整個優化配置。 我整體感覺到它是一個多贏的，比如説在各方面，如果在這種情況下，會願意以多元化的融資渠道，比如説政府發行一些票據，其他的金融配套等等來提供一些服務。 【主持人 汪壽陽】董紀昌，能不能講一下你們研究的工作？ 【董紀昌】我們目前主要是每年大概出一個房地産的報告，關於重點城市也做，對北京市的我們做的比較細，關於各個區位都要做到，這個報告談到房地産三大問題，土地、資金、市場。我們一般做房地産研究，甭管地産，還是房産都從幾個層面來做，關於宏觀調控的政策，另外還有關於政府遇到的一些應急的問題，大概每一年根據數學院那邊做了跟房地産相關的工作，但是目前我們重點的研究側重於房地産金融風險，大家知道這次金融危機暴露了很多問題。其實大家也知道從美國的2000年到現在經濟週期來看，我們有很多類似的，比如説高房價，低利率政策。也希望有機會的話，能夠跟朋友合作做一點東西，另外我簡單談一下對長陽模式我自己粗淺的認識。 我大概有這麼幾個問題，第一這種整體的統籌規劃，當然我沒有看的太清楚這個規劃，地價多少才能保證？一方面是不是導致土地地價過高，將來回遷以後會導致品貧富界限比較明顯。再第一地價過高，更多的投資者進入房地産，政府的金融風險是不是增加？還有一個過低，我們考慮土地平衡資金，這裡也有風險，如果過低的話，賤賣土地也有這種風險等等，這些都是一些粗淺的想法，不一定存在，可能跟未來經濟發展情況有關係。剛才毛總也在講，今年實際上是供不應求，這是不是跟我們今年的GDP增長，比如説我們二級市場部規範等等有關係，明年到底怎麼樣，未來的房地産走勢怎麼樣，我們很難判斷。 【金永祥】落實投融資規劃會遇到一些問題，另外一點也介紹我們大岳公司在這方面做的一些事情。今天參加這樣一個會議，大家研討長陽的模式，或者長陽現下，説實話有很多展望的思想，在今天收穫也很大。所以有機會來參加這樣一項工程，我覺得是很榮幸的，感謝區長和書記給我們這次機會。我説榮幸在這樣的項目裏，我們産生了投融資規劃這樣一個概念，因為在以前是沒有的，另外很明顯在這個概念和相應的理念的配合下，我們在形成一些經驗，這些理論和經驗，它會在我們以後的其他地區城市建設過程中，起到很大的參考作用。我們中國改革開放，最早是從小崗村開始的，我們長陽會不會在建設裏面，特別小城鎮建設裏面能夠起到小崗村的建設作用，我們會期待。如果真是那樣的話，作為一個參與者，看到長陽發展的成就，我覺得每一個人都可能會感覺到很自豪，也可能會流淚。 正是因為這樣，我們對長陽這個項目也有很高的期待，我們説實話，整個投融資規劃理論也好，現在形成的經驗也好，現在也是長陽鎮房山區政府領導有智慧，這是最根本的問題，我們只是一個參與者，雖然是參與者，今天我們在談這個項目的時候，説實話也誠惶誠恐，也戰戰兢兢，説實話今天僅僅是一個開始，我們整個謀劃的階段過去了，實施有一個很好的開關，就這樣一個項目，像小崗村一種期待，我們未來期待什麼呢？期待著有更大的，更有實力的投資商能夠進入，能夠在這個區域裏帶來一些高端的産業，另外引入一些高端的人群，我相信我們走到今天，這可能是唯一的選擇了，因為我們地價起來了，我們房價一定不可能太低，相應的人群就會高。 這些産業，這些資本和這些人群必然促進長陽區域的發展，所以我們相信房山區的領導，也相信我們長陽鎮的領導能夠珍惜這次我們今天的長陽模式和長陽現象，剛才毛總説希望以後我們跟蹤，我們會繼續為這個項目提供支援。説到投融資規劃的落實情況，投融資規劃的必要性很多專家説的很充分了，對任何一個開發區域都是有價值的，並不是我們做的工作在以前沒有，我們做的工作在長陽的領導和房山領導，他們讓我們做這個工作，大家一起完成的是把很多工作真正落到實處了，實際上以前整個工作內容大家一拍腦袋，一開會就結束了，這可能有一年，或者幾年的時間來做，我們説的投融資規劃把很多零零散散不系統的東西放到一起了。我們通過這樣的方式把資本和市場的因素融進這樣的方式裏面來，這樣使它更科學了。 剛才我們幾位老前輩説了統籌兼顧，我覺得這應該是統籌兼顧了，我們紮實的做到了這一點。大家可能會討論高房價，對政府、開發商有什麼好處？我覺得這種模式最大的好處在於比較好的通過前期的策劃，也比較好的理清了政府的這種界限，這樣就會減少浪費，大家能夠分享到一些利益，這樣一個好的事情要想把它做好，我覺得可能就應該把這個事情能夠做實，因為投融資規劃不是長陽鎮自己都能做的，或者大岳都能做的，是很多人都要參與進來，在全社會營造一種氣氛，不能把這件事做假了，我們過去引進了很多方法，這個方法移到中國都變味了，變假了，變了之後就不好使了，很多人不經念歪了，所以造成這種現象。我們協會也好，建設部也好，以後更大的影響政府在實施這方面的工作，我覺得防假打假是很重要的方面。 另外我們大岳諮詢公司，實際上大岳公司在2000年以前，已經開始了在新城開發區建設工作。長陽這個項目確實給我們帶來了很多收益，我們在全國很多地方已經做了很多這方面的項目，我們在這方面應該説形成了一個比較專業的團隊。大岳諮詢公司我覺得是為社會來做工作的，如果我們掙錢，那可能毛總的零頭也比不過，我們做的是為社會的發展盡一點微薄之力。我們在28個省會城市做過類似的項目，我們做的東西都是很踏實的，像李總監所説的腳踏實地都能規範的完成一些項目，使地方政府少走彎路，減少浪費，通過這些事情提高整個城市的價值，伴隨客戶的發展，我們自己也能夠成長，投融資規劃為我們增加了一個完成這項工作的重要的手段，現在是我們很重要的手段，在很多地方，我們也都在講，也都在宣傳這樣一個觀念，也在使用這樣一個手段。我們實際上因為在全國好多城市都在實踐這方面的事情。 這種方式能夠被中國系統工程協會看中，我們感覺到很榮幸，我覺得系統工程協會確實他們很敏銳，實際是從一次討論會，他們覺得這個事很重要，跟國家一些領導人的想法結合起來，實際上我們並沒有這麼偉大，我們主要做一些事。以後我們要和中國工程協會，首先配合他們把上報的工作做好，因為上報也需要大量的準備工作。今天可能零零散散有一些，我們還要繼續做工作，只要陳老師這方面需要，我們就去做，只要長陽鎮需要我們就去做。這個工作做好社會意義很大，除了社會發展，我覺得有一點我們能做到，把我們成功的經驗總結出來在全國推廣，這個意義是很大的。我們這個項目小組曾經對十幾個城市做過調研，隨便調研大概據説這十幾個城市有一百多億的浪費，這種浪費跟受賄完全沒有關係，完全又一些失誤造成的浪費，所以我們是想如果把長陽這種模式推廣出去，讓我們從説的高調一點是落實科學發展觀，説的有道德一點幫助民族做一點事，不光怎麼樣推動社會進步一件事情，我們願意身體力行。 大岳現在有80多人，做這塊工作有30多人，我們人力有限，不可能把投融資規劃這項工作全做到，但是我們努力去做，我們業務不僅在北京，在外地也比較多。這麼多年在市場上做，我們也有很多好的夥伴，像長陽這樣做成這樣，天時不如地利，地利不如人和，好的領導很重要，領導有智慧，有理想，有遠見，無私，只有這樣的人才能把事情做好，在長陽我們很幸運碰到了這樣的團隊。剛才李偉在説的時候，開發商以後要買政府，我們作為諮詢公司，我們為社會提供服務的時候也是一樣，我們希望去追隨那些和我們志同道合的這樣一些領導，幫助他們去做事，也幫助他們去成長。 【主持人 汪壽陽】我想房山區今天也來了一些委局辦的領導，能不能從你們自身來談一談投融資對未來發展有什麼作用？另外推廣長陽這樣的模式還要做哪些工作改進，看看哪位領導帶個頭？ 【李軍】我是長陽鎮的黨委書記，這個感觸挺深的，這個活動回憶起來，這三年，剛才金總説看著老了，這三年的規劃確實不容易，吳局長在長陽當書記，在做長陽整體規劃，提完之後在控規審批的過程中考慮到長陽面臨的一些劣勢和優勢問題。最大的劣勢在哪兒？我們建設用地面積很少，我們中間實際相當於五萬人的規模，策劃了在中心區也就三百多平方公里這樣一個面積，這個面積但是在這個面積之外，我們有很多的永定河200米的綠化帶，小清河、南水北調等等，這些所有的控制建設的範圍，大部分還都是村莊的狀態。這種村莊的狀態，如果我們在現有的規劃建設用地範圍內建設城市用地之後，這些城市周邊就是這些平房，這些農村。沒建設之初，這是最大的劣勢，將來誰來開發，誰來建設，建設之後是什麼品位的城市？解決這些問題我們堅持科學統籌，能不能建設用地解決周邊所有的規劃的實施。 其實這是一個多贏的方案，受到啟發，吳區長在大連挂職三個月，學習大連城市建設的經驗，拆出一片廣場，廣場旁邊的地再去掛牌，用掛牌的收入足可以把拆建的投入彌補回來，形成一個高品位的城市。長陽受到這點啟發，所以王總提到説，後來我跟他們誤打誤撞，後來我看了這個項目，旁邊一片村莊，這邊一個特別好的樓盤叫萬科紫臺，首先買房第一個人先問你，旁邊的村莊怎麼辦？所有的賣房的人都會説旁邊的村莊將來要拆，要建公園，所有的銷售人員都會這麼説，周邊都是這種情況。很好的一個樓盤處在周邊亂七八糟的村莊，也許真是一個綠地，也許真是一個項目。 現在咱們要給大家一個是政府的信用，咱們政府要負這個責任，要給開發商一個非常好的盤，大家都會受益。我們政府、企業、購房人選擇共贏的方式，把隱性的東西變成顯性的東西，把裏面的公共設施配套也都明朗化。這三年大家努力在實現這個目標，所以我們是努力實現這個目標，2009年，我們同時拆的是8個村，從8月份開始到現在，目前8個村的村莊基本上都已經完成了。這些村為什麼要拆掉，其實按照開發用地，只要採掉一半就可以掛牌了，是因為要借助掛牌，要把周邊的一切環境都要改變了，所以我們要的就是這個效果。這八個村60%都是屬於鐵路邊，所有的綠化帶和公園佔地，我們拆的整村拆，拆完一起建。我們在長陽幹，我們是用信心的，謝謝大家！ 【主持人 汪壽陽】看看房山區還有什麼？ 【段維鵬】在座的都是學者、專家，都是老師，咱們吳區也是老建委，到長陽當書記以後，跟李軍鎮長他們從實際出發，站在更高的角度，應該説咱們中國系統工程協會都看重了，實際上真的就是一個按照一個系統的思想解決的長陽的近期、遠期發展大的問題。雖然説當時是出的認為解決長陽這麼一個小地區的事，但是這非常有意義。一個是它是統籌的考慮了，實際上説開發商，開發商是在政府指導下的，誰是開發商，真正的開發商最大的開發商是政府，政府你都得管，你是經濟，你是社會，你是環境，你是人口，你整個把你所有的這些資源，你的政策統統的都得整合，我看應該説他們是站著這麼一個大的高度上來解決的。 剛才李書記也講因為房山區早年的時候，就是專門派出幹部上大連學習，當時的時候做經營城市的這種思想，就是這種環境完了進行經營城市，實際上這一次的時候，應該説對於經營城市，對於建設城市這應該是一個成功的範例，這是第一個，有一個統籌的。實際上開發商看中了這個地方，解決了好多隱性的難題。第二是開發商自己解決不了的難題提前給解決了，比如説環境的問題，比如説市政基礎設施的問題，比如説最難的是農民城市化問題，所以第二個大的問題其實就是這個的投融資中的體制的規劃。解決了現實和長遠的問題，所以對於開發商來講，他的價值，他沒有這麼多的後顧之憂，大家都很明顯的，開發商有一個項目了以後最難的問題實際上是遇到了農民的問題，農民的問題實際上應該説是我們目前國家遇到的一個大問題，國家為什麼提出城鄉統籌，是國家遇到的問題，加快城市化的步伐，投融資應該再講符合長陽的實際，也符合實際上城市化發展的實際，應該説是一個創意，也凝聚著在座各位老師辛勤的勞動，從一個部門的角度也表示感謝！ 另外，就是城市化發展當中還會遇到好多的問題，剛才中科院已經提到，在這個當中還會遇到好多的事，還得一叫細化，二叫提升，幹部講都是叫三論，系統論、資訊論、控制論，現在還是最新的思想，我們對這個應該是非常的感興趣。再提升就是實際上，再多説就是落實科學發展觀的具體的體現，這是第二個問題。第三個還有一個問題，就是我們政府，我們在政府的時間長了，怎麼解決社會的問題，怎麼解決開發商的問題這些問題，這是一個切入點應該説。十分感謝各位專家！ 【吳會傑】各位領導，各位專家，各位媒體朋友大家下午好！我代表房山區委區政府對各位的到來表示感謝！大家集思廣益，暢所欲言，大家也達成了一些共識。反思起來，我既是發起者，也是實踐者，可以説大家提的一些觀點和意見我是完全贊同的，我深有體會。從06年之初，當時面臨到長陽這個地區未來怎麼發展的問題提出了一些建議。在全國的同質化進程中，我們也走了很多彎路。經過這三年多的實踐，我在實踐中也有這麼幾個體會。 第一是投融資規劃長陽模式只是一個思想，一個方法，不是靜態的，而是動態的。因為政策在不斷的變化，群眾的訴求也在不斷的調整。所以説我們不能把它看成一個靜態的問題，應該隨著我們政策、市場、群眾的需求，包括開發企業的一些訴求，我們必須堅持與時俱進不斷前進。我們每年運作下來積極搜尋問題，包括我們原來測算的我們整體的方案變化都是很大的。 第二點體會我非常贊同毛大慶總經理所提到的，我們這個模式，我僅僅認為剛取得了階段性的成果，它的實施過程也有問題，必須把政府群眾、社會加上開發企業統籌進來最後的成效才能最終體現我們到底長陽模式怎麼城鄉怎麼樣？我們的理念政府、群眾、企業實現共贏，社會要實現和諧，社會要和諧才能叫最終成功。 第三點感觸就是這個東西對於我們政府科學執政，科學決策有了一個參考模式，我們房山區政府在推進城鄉一體化，特別是推進了三化兩區建設我又是一個決策者，在站在這個角度上我感觸又很深。可以這麼講，正是因為有這個理念，有了這個做法，在後期，在長陽的投融資規劃以後，我們又和大岳公司合作，對整個房山區，結合北京市對房山區整體規劃的批復，以及各個鎮級規劃的批復，做了一個粗線條的統計。只有掌握了自己的家底，決策的時候才有依據，才敢於決策，才能夠不至於造成決策的失誤，包括像土地儲備，我們重大産業基地推進融資也好，過去僅僅由我們被動接受銀行對我們的評估，認為你房山行，我就給你，不行我就不給你。由於政府被動的接受，現在不是了，我們現在家底很清楚，我們資源到底在哪兒？將來我們産出需要多大投入，我們基本都清楚。什麼項目，哪個地區是快發展的，哪個地區是慢發展，哪個項目該上，哪個項目部該上，我們都清楚，所以我們始終把風險降到最低。 第四點體會，投融資規劃，或者實施規劃也好，在實施過程中受什麼影響？第一是在各級幹部控制，包括你任何考慮規劃，包括你的控制性規劃，我都不聽你的，我不按那樣辦，我就考慮眼前，考慮政績，所以這取決於我們幹部，不要説你的高樓建了多少，就是你的政績；第二個因素是制度；第三制約因素，剛才咱們專家提到一個很尖銳的問題，你把這些成本全擠到土地裏頭，你就轉嫁給了開發商，確實這個問題是非常關鍵的問題，制約什麼？一個是市場風險，不成規劃不能進入，否則會形成你的成本高於你的市場。如果你政府不讓企業家得利潤的話，你政府得不了利潤，這是一個市場背景因素。第四是政府的公共服務因素，有些個投融資規劃本身，還有一個重要的環節就是合理界定政府和企業應該承擔的責任，也就是説該我政府投資的我就不會轉嫁給企業，這是政府的責任，包括建一些學校，也是根據市場的背景，根據具體情況政府決策讓企業承擔多少的時候，企業承擔不動的時候，由政府來承擔。 我們在實踐過程中，我們有這麼不成熟的幾點體會，我想借此機會，就成果問題提這麼幾點建議。第一要求長陽鎮不斷的完善規劃，現在我們意識到沒這個意識不行，沒這個東西不叫投融資，叫實施方案也行，一定要貫徹落實好，同時堅持與時俱進。第二我們在全區要做好長陽共存。第三希望咱們儘快整理材料上報國委。第四繼續加強對城市規劃建設管理監督。再一次衷心的感謝各位，謝謝！ 【主持人 汪壽陽】剛才吳區長做了非常權威的總結，總結的最後也對長陽模式提了一些新的希望，一是不斷完善，還有在全區推廣。今天這個會議開的非常的成功，再次感謝房山區人民政府大力支援，長陽鎮鎮政府的支援，還有我們大岳諮詢優先管理公司的協辦，謝謝各位專家。我們今天的會議就開到這裡，謝謝各位！ |