14年，對於歷史長河而言不過是滄海一粟，而對於出生於馬來西亞的雅詩閣中國區董事總經理陳志商而言，卻是來到中國工作，從熟悉新環境、新文化、新生活，到越來越融入中國的一個過程。如今，陳志商的普通話已經相當流利，亦對中國租賃市場的變化感到欣喜。

對於，陳志商而言，自2008年加入雅詩閣中國以來，不僅成功操作了相關基金的前期投資，推進了雅詩閣在華管理服務公寓的規模，更見證了中國租賃市場的蓬勃發展。

面對“突如一夜春風來，長租公寓遍地開”的市場現象，陳志商表示雅詩閣中國一直堅持走服務管理中高端公寓路線，雖然如今千軍萬馬殺入長租公寓市場領域，卻並沒有對雅詩閣造成太大的衝擊與壓力。未來，雅詩閣將加快在中國的擴張步伐，除了繼續深化在一、二線核心城市的佈局，對新市場的開拓將是新的重點。到2020年，雅詩閣將實現在華管理20000套服務公寓單元的目標。

中國租賃市場發展加速度盈利模式是關鍵

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策指引下，中國的房地産市場正在迎來全新變局。一方面多地出臺租購同權的政策利好，另一方面各大房企乃至電商大平臺紛紛進軍租賃市場的新聞不絕於耳，預示著租賃市場全面崛起。

但目前，中國長租公寓領域並不是一個盈利空間很豐厚的行業，不少新加入的企業也是摸著石頭過河，一邊做規模效應，一邊通過希冀通過金融手段獲取利潤。

對此，陳志商表示，在政府大力的推動下，中國的租賃市場處於欣欣向榮的發展態勢，吸引了很多房企和創業公司加入。對於房企而言，進軍租賃行業，在於自身擁有物業，通過自持能夠拿到現金流，未來還有增值的預期；而對於創業公司而言，他們通過資金支援盤下物業進行改造，就必須把每一寸的租金做高，保持95%以上的入住率，並形成一定的規模效應，才有盈利的空間所在。

“長租公寓能否盈利，要看其獲取成本，因為五年前的物業成本和如今不可同日而語，另外還要看物業租賃的時間長短，因為長租公寓基本每5年都需要進行裝修改造，如果簽約時間較短，要賺取差額利潤不是件易事”，陳志商指出。“總體來看，無論是房企還是創業公司，其長租公寓針對的目標人群主要是城市白領，而雅詩閣的主要客群是商務人士，因此我們之間不會形成直接的威脅和競爭，但也不排除未來雅詩閣會在市場成熟的情況下，在這個領域尋找一些增長機會。”

除了越來越多的企業加入長租公寓市場之外，2017年以來住房租賃市場證券化明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關的資産支援計劃，特別是國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批，更受到業內的極大關注。

對此，陳志商也坦言，雅詩閣在2006年成立全球首個亞太區服務公寓房地産信託基金——雅詩閣公寓信託，2007年成立了專門投資中國項目的私募基金——雅詩閣（中國）服務公寓基金，對於拓展中國市場起到了重大的作用。“面向中國的公寓基金的設立是雅詩閣發展過程中一個重要的轉捩點，當時中國的房價還處於較低的水準，雅詩閣利用首期5億美金的資金在中國完成了11個項目的投資，從一線的北上廣，走進了重慶、成都、瀋陽、西安等二線城市，覆蓋雅詩閣、盛捷、馨樂庭三個品牌，形成了良好的品牌效應。”

對於利用基金收購的好處，陳志商表示，基金産生的集資效用，帶來了更多的投資者，減少了雅詩閣自身的資金壓力。同時，隨著房地産市場的升溫，收購的物業通過5到10年的持有後出售給其他業主或是上市的雅詩閣公寓信託，得到穩定且可觀的回報。

據陳志商透露，目前雅詩閣關注中國市場的基金有兩個，一個是“雅詩閣公寓信託”，一個是“雅詩閣（中國）服務公寓基金”。雅詩閣將繼續在中國的核心市場尋找投資良機，強化品牌市場地位。

輸出品牌和管理擴大在華市場份額

在中國地産30年的發展歷程中，房地産行業經歷了從“黃金時代”向“白銀時代”的轉變，與此同時中國的服務公寓市場也隨之嬗變。

以雅詩閣為例，其最早進入中國的兩家盛捷服務公寓分別在上海和天津入駐，主要面向到中國長期出差的外籍高管和高端商務人群。由於這些外籍人士的工作地點主要集中在一線城市，因此在2000年至2005年期間，雅詩閣主要在一線城市進行了相應的佈局。在當時的市場環境下，基本沒有什麼競爭者可以與雅詩閣相抗衡而如今，雅詩閣的中國籍商務客群人數則在逐年增加，在二線城市中國籍客群佔到70%，一線城市則在50%左右的水準。

“相對於以前外籍客群租賃時間較長的情況，中國籍客戶是因為項目需求派到各個城市，通常租賃時間在3個月到6個月的時間範圍內，為此雅詩閣旗下的品牌也向著更加細分化的趨勢發展，以此來適應變化的市場環境。”陳志商表示道，“值得一提的是，中國市場的發展速度非常快，雅詩閣將加快擴張步伐，目前雅詩閣已經和不少中國的開發商，如萬科地産、越秀地産等戰略合作，通過依託地産商的項目開發實現跨地域擴張。”

如今，雅詩閣與中國開發商的合作正在如火如荼的進行之中。10月26日，雅詩閣與山水文園集團合作的第一個項目——北京雅詩閣山水文園服務公寓盛大開業，這也是雅詩閣在北京的第三個雅詩閣品牌服務公寓項目。

據悉，北京雅詩閣山水文園服務公寓以“荷花”為主要元素，展現中國傳統文化之美，擁有單房公寓、兩房複式套房、三房豪華行政套房等多種戶型選擇，全面覆蓋高級行政人士的商旅居住需求。

對此，陳志商表示，未來中國的服務式公寓和酒店市場都會繼續蓬勃發展，服務公寓也會吸引越來越多的潛在業主和開發商，加之目前國內項目獲取成本日益高漲，因此雅詩閣將採取輸出品牌和管理的模式，來擴大在華的市場份額。“雅詩閣通過輸出管理，在幫助物業增值的同時，能快速地讓各地的業主了解到雅詩閣的品牌。通過品牌的集聚效應，雅詩閣也能夠儲備足夠的人才，讓全國的物業開得更加快速。”

陳志商指出，“雅詩閣入華近20年，目前在全國31個城市擁有和管理超過100家物業，18000多套服務公寓單位。相信我們很快就可以提前完成2020年在華管理2萬套的戰略目標。”