我國租賃市場發展很落後原因有四

相比住房制度中的買賣市場和住房保障，我國的租賃市場發展還很落後，原因主要在於4個方面，一是缺少專營住房租賃企業，沒有形成規模；二是租賃市場房源少，主要是二手房和舊房，一手房租賃市場較少；三是仲介機構服務上還存在不規範、無序競爭問題；四是在機制體制和有關法律方面還需完善。

可以考慮就土地供應限定租賃産品

搞活租賃市場是住房由增量市場轉為存量市場的一大方向，也屬於房地産供給側改革的重要內容，有利於降低企業運營成本。除了培育和發展存量商品房部分的租賃市場，也可以考慮在土地供應上就限定租賃産品。租售並舉政策可以盤活存量房，一定程度上降低單間房子的租賃價格，允許商用房從灰色地帶進入陽光地帶，這是順應市場趨勢的表現。

住房租賃市場具體細則待完善

從對土地合理利用的角度考慮，大力開展住房租賃市場，將形成階梯型消費。應該讓剛畢業、剛就業、剛進城的人群先租後換再逐步改善，另外，商業地産規劃的容積率指標比普通住宅要高很多，安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請學區房，但商業用房是不是有同樣的功能？這些問題政府需出臺具體細則。

中國住宅租金低投資回報率很難實現證券化

房地産信託證券化是發達國家經營性項目很普遍的一種運作方式，中國住宅租金普遍不到2%的投資回報率很難證券化。中國的樓市存在明顯的供需錯位現狀，當前租賃市場活躍的城市，是人口導入特徵顯著的北上廣深及部分二線城市，而供求失衡、庫存高企的，卻又往往是人口導出的一些二線及大多數三四線城市。

推進房屋租賃市場化皆有利弊

允許商業用房改變為租賃用房，對於盤活存量資産等有積極意義。提出的強化監管等措施有助於將各類交易納入到監管中，對以後統計行業市場規模也能起到一定的作用。雖然推進房屋租賃市場化帶來的利好效應較為明顯，但還有一些現實問題需要面對。比如在租房區域內是否享有學區教育等問題，都是需要進一步考慮的配套問題。”

住房租賃市場需較成熟的融資渠道

鼓勵成立住房租賃的機構，是值得探索的領域，但需相對完善成熟的融資渠道，否則民營等社會資本難以承擔。其次，房企轉向租售並舉，在目前房地産市場整體發展比較平穩的情況下，開發商並無動力。一方面，出租資金週轉較慢，對企業現金流産生較大影響;另一方面，轉售為租會增加管理成本和一些不必要的負擔，政府可能還需要再融資和稅收方面進行扶持。