【編者按】3月27日,國土部和住建部聯合發文,要求優化住房及用地供應結構。救市新政讓等待的人們大失所望,甚至有人稱其為"雞毛新政"。不過事實證明,那僅僅是前奏。3月30日,央行財政部就來了個猛招兩連發——二套房首付降至4成、二手房轉讓營業稅免征年限由五年降為兩年,瞬間,樓市新政刷爆朋友圈,業內奔相走告,一場不亞於2009年的狂歡正在醞釀。那麼,低迷已久的樓市是否會因為這個政策大紅包而得到拯救?市場是否會期待中的反轉?我們拭目以待!

五部委祭出救市組合拳
開發商借勢緊急出貨 不約而同密謀漲價

4月1日的早上,北京萬科24小時1.56億的"零點前不漲價、不打烊"大行銷戰績,讓很多開發商直呼太強大。隨即,融創、碧桂園等多家大型房企均無一例外放出了"7天不漲價"的信號。"漲價"範圍似乎還在擴大,據市場消息,成都、鄭州、石家莊等省會城市也在蠢蠢欲動。什麼,不懂?無圖無真相,直接看海報吧!

一線城市二手房量價齊漲

3月30日,央行、住建部、銀監會聯合發文下調二套房個貸首付比例,同日財政部也發文放寬轉讓二套房營業稅免征期限。一石激起千層浪,樓市瞬間沸騰,二手房門店更是熱鬧非凡,一夜漲價、秒漲、惜售紛紛上演。

深圳二手房秒漲
深圳仲介機構31日忙於撮合客戶簽約。一些二手房業主在獲知新政後立馬提價,多的漲了20萬元。深圳中原地産多個店舖在新政出臺當晚就延遲打烊,簽約量和價格都有不同幅度的上漲。謝建奎告訴記者,17時許新政出臺後,短短幾個小時深圳中原龍崗片區一天的成交量比往日上漲了三成。
北京二手房房主醞釀漲價
記者從各銀行了解到,目前只有工商銀行、招商銀行等少數銀行公佈了關於二套房貸首付比例的方案。北京市財政局昨天表示,北京從3月31日起已開始按照國家要求嚴格執行房産營業稅調整新政。受新政影響,在北京市場,改善型購房者忙著簽購房合同,有二手房業主連夜漲價。
上海二手房東惜售
4月1日,記者從滬多個仲介門店採訪獲悉,樓市新政發佈後,申城少數二手房房東出現惜售心理,甚至提高到手價。易居研究院副院長楊紅旭表示,樓市新政實施後,二手房交易會活躍起來、價格會慢慢止跌反彈,但是,這一輪樓市的復蘇和反彈,有助於合理的需求釋放,不會導致房價快速上漲。
廣州二手房一夜漲價13萬
記者31日走訪廣州市場發現,樓市新政迅速攪動廣州房地産市場,一二手房成交均出現輕微上浮。有樓盤銷售人員聲稱清明後將漲價,個別二手房業主更是連夜反價,一夜漲價13萬。專家表示,從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特徵來看,盲目提價可能會面臨有價無市的被動。
專家全解讀
放開戶型限制
中原地産首席分析師
張大偉
 

整體看難度非常大

  在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整。這一政策對市場有一定的積極影響,特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目,可能會有改規的可能性,但整體看,難度非常大。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

地價較高的情況下 很難扭轉困境

  這項政策為滯銷地塊及項目提供了新的機會,初衷很好,但在建項目調整戶型的産品設計、建安等成本投入都會進一步增加開發成本,如果拿地價格低,增加的成本可以消化,但如果在地價本身就較高的情況下,僅靠調整産品很難扭轉困境。
控制土地供應
北京市房地産業協會秘書長
陳志
 

去庫存問題短時期難以解決

  在住房供應明顯過量的城市,即使住房和土地結構調整,需求也不會很快增加,庫存的消化問題短時期內仍難以解決。
 
偉業我愛我家集團副總裁
胡景暉
 

政策利好 但遠不及預期

  這一政策對於存量高企的部分三四線小城來説,將從供應和消化兩個方面逐步扭轉現階段供應嚴重大於需求的問題,從而逐步穩定地方市場的房屋銷售價格。這一政策一定程度上是利好,但遠不及此前很多人預期。
中原地産首席分析師
張大偉
 

控制土地規模吃什麼?

  住房供過於求的都是依賴土地財政的,控制規模吃什麼?後續除非是有定量的規定,比如對城市去化時間有數據考量,去化超過2年的暫停供地,否則這一政策對市場的影響非常感性。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

能否落實執行還是未知數

  要地方政府壓縮土地供應,也就意味著減少土地出讓收入,對於地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來説,不僅是出於財政壓力、還是償債壓力,能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。
回購商品房作為保障房
北京市房地産協會秘書長
陳志
 

供大於求城市應思考如何盤活存量

  如果一個城市樓市已經處於供大於求的狀態,並且是人口流出型城市的話,就完全沒有必要再加大保障性住房的建設,而是更應該著重思考如何盤活存量,調整土地結構和住房結構。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

涉及購置價格與開發商成本平衡 不易實施

  此前相關部委也曾提出整體購買在建項目用於保障房建設,但其中涉及到政府購置價格與開發商成本的平衡問題,實際執行也面臨著一定問題,將未開工房地産用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實施。
引導未開發房地産用地轉型利用
北京市房協秘書長
陳志
 

政策“真空” 前景不明朗

  如何轉換?對於養老、文化、體育等用地的出讓標準是什麼?有沒有相關的支援、扶持政策?這些都不清晰,現在地方政府在這些方面出現了巨大的政策'真空'。此外,開發商對於未來轉換的新産業,應該怎樣去經營、開發,也存在前景不明朗的情況。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

政府如不補貼 必然影響政策落地

  不同性質的用地在拿地時的成本差距較大,如果涉及到養老、文化、體育等用地,地價水準往往更低,開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報週期長的用地類型,如果政府不給予一定補貼,必然會影響到政策的落地實施。
中原地産首席分析師
張大偉
 

住宅過剩的城市 轉做商業是找死

  地球人都知道,住宅地最貴,商業地其次,其他類型的土地基本不值錢,住宅都過剩的城市,做商業是找死。
 
易居中國執行總裁
丁祖昱
 

警惕轉手造成新的存量

  庫存風險並不是説轉一下手就能解決,如果原來就是適銷不對路的,不是説轉成保障房就有人來住,千萬不要造成新的存量。
降低首付比例
北京市房協秘書長
陳志
 

央行政策或僅是權宜之計

  首付比例的降低,降低了購房人入市的門檻,釋放了一定的杠桿,對樓市肯定是利好的。但是央行的信貸政策,僅是一個工具性的政策,是短期的,後續等到市場恢復,政府還有可能再次收起來。
 
偉業我愛我家集團副總裁
胡景暉
 

新政重點利好改善型人群

  本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群,政策明顯加大了對此類人群購房的支援力度,降低了其購買二套房的首付門檻。同時使用公積金購買首套房的首付門檻到20%,盤活公積金的意圖明顯。
經濟學者
馬光遠
 

政策對房地産的愛是真愛!

  房地産庫存已經到了歷史最高點,房地産開發商恐怕要做好打一場"去庫存持久戰"的準備了。他很明確的表示,房地産投資下滑已經成為必然,甚至沒看到任何理由阻止。這是近期作為房地産堅定多頭的任志強第一次看衰樓市。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

一線城市成交量4月將明顯升溫

  降低首付比例,提高購房資金杠桿,有助於撬動更多住房消費。在目前國內商品房産能過剩的背景下,有助於緩解三、四線城市的高庫存壓力,拉動一線城市購房需求提升。預計一線城市成交量將會在4月明顯升溫,三四線城市的樓市也將逐步回暖。
中原地産首席分析師
張大偉
 

遠遠遠超市場預期,市場是要瘋!

  首付比降低的政策遠遠超過市場預期,特別是首付比例降低到40%,這將是歷史上最寬鬆的政策。對於市場來説,起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求,整體市場成交量將在4月快速上漲。
 
財經評論員
嚴躍進
 

政策刺激加快入市節奏

  政策刺激將帶來整個入市節奏的加快,並且帶來購房者情緒的提振。尤其是一二線城市,會帶動整個市場成交尤其是中大戶型的去化,房企便可借此機會去庫存。部分城市房價止跌反彈的跡象會明顯,而一些大城市將比較快地進入房價上漲通道。
招商證券
 

二套房新政有助釋放剛性需求

  最新經濟數據顯示經濟下行和就業壓力仍然比較大,政策需要做出響應。二套房最低首付的調整有助於進一步釋放剛性需求,穩定房地産價格和房地産市場,希望籍此穩定房地産投資和家庭部門的消費意願,從而推動總需求的企穩回升。
 
民生證券
 

救市無法扭轉中長期趨勢

  鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期,房地産市場短期壓力緩解。但本輪房地産調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。
營業稅"五改二"
北京市房協秘書長
陳志
 

呼籲取消20%個稅

  對於北京房地産市場,我認為應該採取一些過於激進的調整政策,來扭轉當前的房地産情況。20% 個稅對於二手房市場是巨大的障礙,我呼籲北京市政府向國稅局有關部門申請取消或者是暫停20% 個稅的執行。
 
亞豪機構市場總監
郭毅
 

本次稅費調整未涉及20%個稅

  本次營業稅調整後,稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2—5年之間的二手次新房交易,二手房交易的活躍度有望得到提升。但是,本次稅費調整並未涉及20%的個人所得稅這個二手房交易中稅負最重的稅種。
中原地産首席分析師
張大偉
 

預計二手房交易上漲15%

  免征營業稅政策對於市場上2-5年內二手房的交易影響最大,這部分房源佔比達18%。未來二手房稅費支出將明顯減少,減少的稅費支出平均將達到10-15萬。同時,購房者入市積極性將明顯上漲,預計二手房交易將起碼上漲15%。
 
財經評論員
嚴躍進
 

二手房價格勢必上漲

  營業稅五改二對於二手房的價格會形成正反兩面的作用:部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下,會加大對二手房的拋售,促使二手房價下調;另一方面,利好政策下,市場看漲預期形成,不少房東可能在售價上將會比較強硬。但整體上看,二手房價格勢必出現上漲。
業內看後市
偉業我愛我家集團副總裁
胡景暉
 

刺激政策 難改樓市趨冷大趨勢

  儘管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇,但是依然無法從根本上扭轉房地産市場趨冷的大趨勢,未來宏觀樓市像過去幾年那樣"量價齊升"的情況將不會再出現,"量增價穩"將成為2015樓市新常態。
 
北京房展組委會秘書長
鄭向東
 

開發商漲價可能不大 仍以跑量為主

  目前市場仍處於低迷狀態,部分城市庫存仍較大,所以開發商漲價動力不足。加之行銷計劃及全年業績的壓力,相信在這個時候開發商也仍會以跑量為主。預計4—5月全國樓市交易量會出現明顯上升,一些庫存量較大的三四線城市可能沒有那麼明顯。
國務院發展研究中心負責人
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房産新政出臺分三個階段

  對於房地産市場的支援政策,目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路,並在出臺時間上大概分了兩到三個階段,第一步主要為穩定消費階段,第二步為調整供應的階段。按照中央設定的市場數據目標,如果未達標,還將有第三階段的強化政策。
 
中國房地産業協會原副會長
朱中一
 

房價變化不能一概而論

  政策的出臺是支援自住型和改善型購房需求,具體到房價的變化不能一概而論。房價的變化要從三方面來衡量,首先看各地供求關係的變化,其次是後備政策是否過於寬鬆,另外是投資預期,目前並不鼓勵投資性購房。
中金策略
王漢鋒
 

如效果不理想 後續可能更寬鬆

  央行等部委的文件是房地産政策向正常化回歸的進程的延續,如效果不理想,後續仍可能從"正常化"向"寬鬆"過度。在經濟下行壓力加大的背景下,釋放正常的住房需求以使得增長穩定在合適的區間,是必要的做法,這對穩增長有利,對市場也是利好。
 
北京財富人生房地産經紀公司總經理
韓樂
 

樓市是否就此回暖值得商榷

  該政策實質就是為了去庫存,二季度將迎來一年來最像樣的反彈,不過各個城市肯定表現不一,但多少都會有正面反響。一二線城市可能會試探性漲價,但是幅度不會太大。不過雖然此輪政策力度要好于降準降息,但樓市是否將就此回暖還值得商榷。

 

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