房地産稅之變：有多近？有多遠？--地産中國網--中國網際網路新聞中心

【編者按】房地産稅法正式列入中國立法規劃一事所引發的關注仍在持續升溫——房地産稅近了，真的近了！無疑，房地産稅一旦出臺，其之於整個房地産業乃至於社會的影響都是巨大的。但是，在經歷多次"狼來了"的故事後，此次言之鑿鑿的房地産稅轉正離其真正的落地還有多遠？房地産稅究竟能給普通百姓帶來什麼？它離你我的生活有多遠？對此，地産中國網也進行了深入的觀察。

七大稅法同時納入立法規劃房地産稅法進入視線

　社會一直熱議的房地産稅終於有了實質性動向。最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃本週向社會公佈，包括房地産稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地産稅法正式進入全國人大的立法規劃...【詳細】

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房産稅與房地産稅

一字之差大不同

　　房地産稅與房産稅最大的區別在於：房産稅作為財産稅，其徵稅對象為房産，而房地産稅徵稅對象既包括房産又包括土地。我國目前的房地産稅徵收不僅包括房地産建設環節的耕地佔用稅、契稅、入地使用稅、建築安裝營業稅等，還包括交易環節的不動産營業稅、土地增值稅、企業或個人所得稅等。

“房産稅”升級為“房地産稅”

　　2013年黨的十八屆三中全會將以往"房産稅"的提法轉變為"加快房地産稅立法"，雖然一字之差，意思卻有天壤之別。前者已經廢棄，後者要真正落地，不僅需要做大量鋪墊性工作，更重要的是要進行土地制度、稅收制度的變革。房産統一資訊、土地出讓制度是否改變、土地産權如何明晰、出讓金和稅收如何平衡，都是看起來簡單，落地起來比登天還難。

房地産稅有什麼作用？

為地方政府提供新稅源

房地産稅為地方政府提供了新稅源，有助於優化財政結構。基層政府財權小而事權多，長期依賴土地財政之於地方政府來説既不合理也不長久，房地産稅的出臺以及當前國家正在推進的財稅體制改革都將有助於緩解這一矛盾。

調節財富分配

稅收是二次分配的主要手段。居民持有的房子越多、面積越大，被徵的房地産稅也越多，然後把稅收用於政府支出，為所有民眾提供公共服務。比如上海和重慶的房産稅試點方案都規定：房産稅用於保障房建設和運營。

有助於房地産市場理性發展

房地産稅的一大作用就是調節房地産消費的高端需求部分，一來，一部分潛在購房者會調整預期而放棄購買;二來，熱衷於追求建造"高大上"小區、瞄準少數高端購房者市場的部分房地産開發商，或會考慮多傾力於中小戶型住房。

房地産稅並不能有效降房價

重慶、上海兩地試點房産稅4年多，對房價的調控效果影響不大，就是一個例證。決定房價的歸根結底還是供求關係。目前各地庫存已經很大，全國層面供大於需。房地産稅的出臺，對房價的總體走勢很難起到立竿見影的作用。

你每年要交多少稅?　

普通民眾不必擔心被徵稅

從政策設計角度考慮，未來的房地産稅立法將對普通百姓有所優惠，未來不會對所有家庭、所有房屋普徵房産稅。2011年上海和重慶的房産稅試點方案，皆有免征條款。根據我國國情及兩市試點方案，未來全國範圍的房地産稅，很可能設定每人平均免征面積，30平方米至60平方米之間的可能性較大。普通民眾不必擔心自己的基本住房被徵稅。

主流稅率將在0.5%-1.5%

　我國房地産稅的稅率將低於國外。發達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低於國外水準。預計未來我國主流的稅率將在0.5%至1.5%之間。稅率和稅基在國家法律層面可能只是寬泛規定，主要由各地因地制宜確定具體稅率和免稅面積。

對樓市影響幾何？

豪宅要暴漲！

只要有免征政策，即使是富人買房，首套房也有一定免征面積。富人們持有房子的思路便可能會變：持有多套房，不如只選一套。這種思路會使那些擁有更多資源的頂級豪宅受追捧，更多資金豐富的人會瞄向豪宅。

投資客將拋售

房地産稅落地，尤其是房産稅的開徵會帶來房屋持有成本大幅上升。樓市投資投機氛圍將會凈化，一些早期入市的投資客很可能會大量拋盤，市場需求短期內也會發生變化，大量空置房源拋向市場，房價、租金下跌將是大概率事件。

偏遠地區大戶型迎掛牌潮

偏遠地區的大戶型將迎來掛牌潮，比如一些升值潛力較差的老公房，多會被消費者拋售或者置換成中心區域品質較高的項目。而且，應該注意的是，由於偏遠地區周邊居住條件不如中心區域好，還要承受稅賦壓力。

三四線城市或現甩賣潮

由於，房産稅是人大立法，它的適用範圍將是全國，而不是部分城市。對於那些在多個城市同時擁有多套住宅的家庭來説，甩賣三四線城市住房，確保所擁有的一二線城市住宅在每人平均免稅面積內，也許會成為新趨勢。

房地産稅開徵路漫漫

第一，能否通過人大的審查，仍是未知數

作為財産稅的存在，國外徵收房産稅的基礎是土地和房屋的私有屬性，而在中國，土地屬於國家，購房者僅僅擁有地上建築70年的居住權、使用權等，在已經被徵收了土地出讓金的情況下，再讓購房者繳納房地産稅，不僅與法不合，也有重復徵稅之嫌。

第二，如何確定房地産稅徵收範圍和稅率?

業內人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水準不同，房地産稅的徵收範圍和稅率如何確定是難題。同時，是否設置"免征額"也同樣是立法難點之一。與此同時，徵稅範圍的難點還體現在防範徵稅"擦邊球"上。此前在重慶，為了規避房産稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了"獨棟"概念。

第三，作為房地産稅開徵基礎的不動産登記何時完善？

不管是按照套數還是面積徵收，對於個人、家庭房源的資訊掌握情況是房地産稅法建立、徵收的先決條件。按照官方口徑，2017年要基本建成覆蓋全國的不動産登記資訊平臺。也就是説，房地産稅至少要到2018年才能完成立法。鋻於工作難度、利益博弈等導致歷次延遲的前車之鑒，房地産稅至少要等到2020年才能真正落地。

第四，徵稅房産的房價如何評估確定？

按照此前上海房産稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，目前暫按應稅住房市場交易價格的７０％計算評估價格，再按照稅率計算繳納。但從現實情況看，房産評估價格如何確定卻存在一定難題。有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據，如何真正反映房地産市場的真實情況，對政府來説將是挑戰。

第一， 能否通過人大的審查，仍是未知數

第二， 如何確定房地産稅徵收範圍和稅率?

第三， 作為房地産稅開徵基礎的不動産登記何時完善？

第四， 徵稅房産的房價如何評估確定？

第一，能否通過人大的審查，仍是未知數

第二，如何確定房地産稅徵收範圍和稅率?

第三，作為房地産稅開徵基礎的不動産登記何時完善？

第四，徵稅房産的房價如何評估確定？