【編者按】2014年的樓市，"變"是關鍵詞，政策變、市場變、預期變、行業格局變……2015已至，進入白銀時代的房地産行業，面對高企的庫存以及仍在進行中的行業調整，又將帶給我們什麼樣的驚喜或驚嚇？最能挑動市場神經的房價將會怎麼走向？是否會有期待中的政府托市大招出臺？處於變革時代的房企出路又在哪？為此，地産中國網綜合了行業排名前列的十大金融機構及三大代理行對2015年房地産市場的預測觀點，希望為您指點迷津。
2015房地産市場預測——宏觀經濟
2014年以來，全球經濟延續了緩慢復蘇態勢。在國內資源環境約束加強、國際經濟復蘇不穩定的雙重壓力下，我國經濟進入新常態，高速增長轉向中高速增長。國內主流經濟研究機構普遍預計2015全年增速將為7.4%。中共中央政治局指出，2015年是全面完成"十二五"規劃的收官之年，要主動適應經濟發展新常態，保持經濟運作在合理區間，並明確了堅持穩中求進的工作總基調。
中國經濟自身正處於結構調整和改革過程中，短期繼續出清，波動和局部風險增長，在確定新的經濟增長點之前，將繼續處於震蕩減速的過程中。GDP增速2015 與2016 年分別為7.17%與7.02%，到2019 年放緩至6.30%。2015貨幣政策仍將以穩健為主，適時適度保持寬鬆。
製造業復蘇不穩，市場流動性適度寬鬆，伴隨著M2 高速增長的結束，GDP 也告別了兩位數的增長。2015 年度GDP 的同比增速可能會降至7%。但M2 和GDP 增速的差值將保持總體穩定。在經濟偏弱的情況下，央行未來仍有進一步下調存款準備金率的可能。
當前中國經濟總量增長進入增速換擋和結構調整期，GDP 增速將由高速增長期向中高速期下移。平安證券宏觀團隊預測，2015 年GDP 同比增速預估為7.1%，同時經濟增長將面臨全球經濟溫和反彈、國內經濟轉型等大量不確定因素。
2015年出口或繼續疲弱，製造業面臨去過剩産能，房地産需求探頂可能導致投資增速繼續下滑，這些都會對經濟造成下行壓力。預計整體貨幣環境會比2014 好，鬆緊適度的貨幣政策將落實，
投資驅動的經濟增長模式已然變化，會更強調效率，投向更精細化，而不再強調增速本身。
2015 年政策面放鬆與房地産見底復蘇，對經濟構成偏正面影響，預計全年GDP 仍能達7.3%左右。2015年在穩增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續寬鬆化，稅制改革的重心仍將圍繞營改增、資源稅、消費稅、環保稅、房地産稅和個稅六大方面展開。
2015房地産市場預測——市場基本面
九大金融機構三大代理行普遍認為，2015年行業基本面繼續下行的趨勢不會改變。然而，在適度寬鬆的貨幣和信貸政策下，房地産市場有望持續復蘇。大部分機構認為房價全年平穩，下半年或有所上漲。此外，城市分化會日益明顯成為共識，三四線城市庫存壓力較大，全年主旋律都將是去庫存，一二線城市去化速度會慢慢加快，仍然是開發商青睞的區域。
2015年是房地産投資的"小年"，預計全國地産投資增速8%，新開工面積同比下降10%。按揭貸款支援將有所好轉，銷售額同比增速5%，銷售面積增速3%。重點城市供應收縮5%~10%，供需差縮窄至5%，需求同比回暖9%；中小型城市面臨高基數，回暖幅度偏弱，2.5線城市及三四線城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%。主要上市地産公司2015年銷售額預計同比增長11%，業績同比增長15%。
供給持續放量，貨值長期充足，預計2015 年的房地産市場供應十分豐富。房企資金成本下降，銷售速度持續提升，預計2015 年商品房銷售面積同比將增長達5.4%左右。每次商品房銷售增速大幅偏離均線的結果很可能是第二年增速的反彈。而開發投資可能因為施工的慣性和資金成本下降推動的土地出讓而維持12.0%左右的增長。總體而言，2015 年是房地産開發景氣迅速恢復的年份。
短期來看，預計2015年房地産投資增速將8%，新開工面積同比上升3%，銷售額同比上升6%。預計2015年房價平穩，下半年伴隨庫存逐步去化，加上新增供應較少，房價或有所上漲。中長期來看，中國目前城鎮化進程和美國40年代相似，未來空間仍較大，預計未來十年年均需求在12.7 億平米。中長期平穩發展可期，城鎮化和二胎放開為需求提供保證，核心都市圈將持續受益於産業和人口的支援。
2015年市場並未進入徹底復蘇週期，行業難以V 型反轉。由於需求回升及新開工低迷，預計供應小幅改善至5.7%。由於年初新開工和土地投資的改善，預計下半年供應仍相對充足，全年成交平穩。預計一線、二線、其餘城市銷售面積同比將分別增長20%、10%和5%，全國成交面積同比上升6.1%，成交均價上升2%，成交金額上升8.2%。土地市場也將小幅復蘇，預計成交面積及金額同比增長7%和11%。
預計2015年商品房成交將延續2014 年底的回升態勢，並維持四平八穩的銷售節奏；全年成交面積和金額將分別增長6%和8%；房地産投資全年增速為12%。預計2015年房價溫和上漲，並在2016年加速；分化仍將繼續，三四線城市房價將在較長時間內處於底部徘徊；一二線城市房地産市場依然有足夠的吸引力，隨著貨幣寬鬆政策的逐步展開，一二線城市的房價在2016年再次掀起快速上漲浪潮是大概率事件。
房地産業的白銀時代仍將持續10-20年，改善性需求，將成為新增需求的主力軍。由於一二線等重點城市存貨處於相對低位，供給偏緊，市場的需求彈性強，在降息週期社會資金成本和房貸利率下降的背景下，需求的反彈，對於成交量的刺激較強。降息週期開啟行業反轉週期，在一二線城市銷量率先反彈引領下，行業整體銷量將逐漸企穩反彈，預計2015年整體房地産市場銷量增幅在5%左右。
行業基本面在2015年繼續下行的趨勢預計不會改變。在適度寬鬆的貨幣和信貸環境下，樓市銷量總體有望震蕩企穩，但大幅回升的概率較小；此外，新開工降幅收窄，地産投資增速下滑放慢，三四線城市及部分二線城市庫存高企而需求疲軟，降息等放鬆政策對這些城市銷量的改善作用並不會明顯，而一線城市及部分二線城市土地資源稀缺、潛在購房需求多，降息等放鬆政策有望為樓市銷量帶來明顯改善。
2015年前三個季度商品房月銷售可以保持較快增速。樓市最好的時間段將出現在2015 年第二季度，月銷售同比增速有望達到10%以上。預計2015年全年全國商品房銷售面積增速將達5%。由於未來去庫存壓力仍大，投資增速將繼續下行，預計2015增長6%。一線城市需求旺盛，土地供應相對稀缺，二三線城市人口沒有大幅凈流入，土地供應量較大。因此在一線城市擁有較多土地儲備的房企未來業績的確定性較強。
目前地産行業主要35個城市的去化周數不足44周，處於年內低點，庫存見頂已經明確，後續庫存下降的趨勢已經確立。地産最後一個行業性擔憂已經消除，2015年地産利好因素持續發酵。地産的銷售量在過去的一年中經歷了持續的負增長，而降息的出現將扭轉這一局面，估值與業績的雙輪驅動為未來一年地産行業的上漲提供充分動力。預期地産行業的銷售量在未來的一年有望重回正增長的通道。
2015年房企首要任務依然是消化庫存，新開工的復蘇最早也要待到下半年之後。棚改房將成為政府平衡商品房建設放緩的主要手段，平衡宏觀波動； 新開工建設增速將逐漸恢復正增長，但增幅有限。主要城市二手樓市穩中有升，二手住宅價格和成交量有望小幅增長。整體市場的復蘇有望在2015年第二季度開始，一線城市價格上漲動力或將加速。
自住需求增長放緩、支撐減弱，房地産財富效應減弱投資需求被分流，整體房地産需求回落的趨勢已不可避免，供過於求的壓力將會持續；城市分化凸顯，小型城市需求持續涌現；
供應方面，目前庫存壓力尚未釋放完全，這一趨勢預計將持續至2015年上半年，2014年土地購置面積的下滑預示著2015年新房供應量有可能下滑，所以下半年市場供應可能會明顯下降，因此，部分城市房價可能會上漲，2015 年全國商品房銷售面積上升是大概率事件；
房價走勢會出現分化，一線城市房價會上漲，二線城市分區域，有些城市會平穩中上漲，三線城市分化更為明顯，房價下跌的居多。全國商品房銷售金額可能超過2014 年。
從2015年開始，改善型需求將進入高峰，實際城鎮化率提升帶來的住房需求空間依然很大。
2015年，房地産投資金額仍將繼續增長，但同比增幅放緩，預計全年同比增幅為10%。全國商品房銷售面積預計增長5%，25個典型城市商品住宅成交量預計增長15%，全國商品房成交均價預計增長3%。70大中城市房價指數環比增幅預計上半年止跌反彈，5月前後房價環比止跌。
土地市場將逐步回穩，土地成交量全年增幅預計在3%，20個典型城市土地成交建築面積預計增長8%，全國房地産開發企業土地平均購置價格預計增長10%。全國房屋新開工面積預計下降3%左右。房企2015年資金壓力將有所緩解，全國房地産開發投資預計增長10%。
2015房地産市場預測——政策走向
多家機構預測，2015年房地産政策將會進一步寬鬆，延續2014年去行政化的調控思路，地方政府將會有更多的自主權。這些機構認為，2015年最有可能出臺的政策主要有：降息降準、首套房貸利率、房企的融資管制、公積金政策、稅收政策、房地産稅、限購等。此外，部分機構還將關注點放在了國企改革、REITS試點上。
2015 年，在經濟增速放緩，樓市下行之際，行業政策仍將以托底市場為主，除降準之外，各地政策微調（包括公積金政策和契稅補貼）等也將出現。如果樓市下行趨勢不改，則有可能降低按揭首付比例。鋻於目前市場庫存仍然較高，2015 年房價不存在大幅上漲的預期，調控政策趨嚴的可能性較小。預計從2015年3 月開始到完成各項産權登記至少要花2到3年時間。也就是説，房産稅短期落地的可能性很小。
整體經濟偏弱之下，2015年政策仍有進一步放鬆的空間，包括降息降準等。而市場化調控思路之下，預計再融資審核放鬆可能會逐步放鬆；龍頭公司之前限制最多，預計邊際改善也最大。政策、資金面配合之下，房地産基本面穩步恢復可期。營改增對行業整體影響略偏負面，整體估計增加稅負3%；建安在成本中佔比較高的三四線房企、以及土地成本佔比低的高毛利公司相對受影響更少一些，部分稅負是降低的。國企改革已逐步拉開帷幕，預計2015 年仍會繼續。
房地産還是經濟的平穩器，行業下行期，政策來托底。未來政策轉向"市場化"+"差異化"。投資數據疲弱情況下，2015年地方有望出臺首套房利率優惠補貼措施；公積金將逐步允許異地流動，公積金貸款上限也將提高；各地方政府將逐步契稅減免等措施鼓勵新房交易。二手房稅收也將有所鬆動，營業稅改增值稅措施或將推行。部分一線城市或將退出限購，比如深圳、廣州。鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設用地；或將有城市更新的制度性框架出臺。
新一屆政府的經濟政策中的一個重要思想是減少政府對經濟的直接干預，發揮市場的作用，這個思路也將貫徹到房地産領域。政府將在保障房體系、不動産登記、房地産稅收體系等方面多花力氣，旨在建立規範的長效機制。地方層面將繼續出臺各類支援樓市的政策。房産稅的腳步將越來越近，預計徵收範圍會以家庭為單位，允許一定的扣除，稅率估計在0.5%左右。此外，預計央行銀監會將定向支援按揭貸政策，再融資條件進一步放鬆，融資工具更加多元化，銀行開發貸有所放鬆，針對房企進一步分化。
2015 年，限購、公積金、稅收及房地産融資政策均有望在2014 年寬鬆的基礎上進一步落地。預計2015年除北京、上海外，其餘城市均有望取消限購。降息後首套房貸款利率有望下行，首次購房首付比例下調。2014年公積金新政落地，今年或將進一步推進異地互貸。二手房營業稅免征期有望由五年減為兩年。房企將豐富融資渠道，如中票、短融等，推行REITS試點。今年房地産行業的"營改增"將納入議程。此外，國企改革主題或將貫穿整個2015年。
根據去年初"兩會"中央提出的"分類調控"指導思想，地方政府被賦予了更多的調控自主權。2015年房地産政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅徵收、一線城市限購等環節進一步放開。同時，繼續通過保障房建設以及住房救助補貼的方式來解決困難家庭的住房需求。在宏觀經濟承載下行壓力之時，樓市整體政策及信貸環境在2015年仍將持續改善。在新型城鎮化規劃的引導下，未來城鎮住房需求將繼續擴大。當前經濟增長放緩壓力不減，房地産業也將繼續為經濟平穩增長作出重要貢獻。
2015年將繼續降息降準，預計商業銀行落實力度有所加大，首套房貸利率折扣有所加大，9折左右將成為主流；國家對於開發企業的融資管制將進一步鬆綁，部分地方政府的公積金政策還會繼續放鬆。個別稅收政策可能會調整，比如二手房交易環節的營業稅免征年限可能由五年減為二年。加快房地産稅的立法工作將是未來重要的改革內容；2015年棚改力度將繼續加大，推進廉租住房、公共租賃住房並軌運作，繼續進行共有産權房試點。一線城市限購不太可能完全放開，但不排除局部放鬆限購的可能。
2015房地産市場預測——房企格局轉型大潮延續 行業集中度驟增
2015被普遍認為是地産行業的轉型元年，大部分機構認為2015年房企的行業集中度將會快速提升，中小房企會退出地産市場，而龍頭房企將會加速吞併整合的步伐。對於房企轉型的方向，各機構的説法不一，但金融化和平臺化為大部分機構看好。
儘管2014年的房地産行業指數有明顯上漲，但實則分化之年，大公司沉寂、小公司閃耀。展望2015，能夠看到的銷售數據改善、資源獲取變易，大公司的整體性機會已來臨。
很多公司積極轉型，醫療健康、養老、油氣或新能源、文化影視等為主要方向。轉型或多元化公司基本都錄得較好的絕對和相對收益，絕對收益在50%以上的比比皆是。
美國式的金融化和香港式的控股集團化是經過實踐檢驗的地産商轉型之路，通過對海外經驗的總結與提煉、精選，我們認為金融化與投資平臺化是地産公司轉型的主要方向。
預計2015年房企轉型大潮仍將延續，轉型方向可分為六大類：大醫療、礦産能源新材料、大網際網路、影視文化、軍工機械和大金融。以下兩種方式相對看好：1）由重資産到輕資産的轉型路徑；2）基於空間的服務和社區服務。大型開發商在土地市場的優勢越發明顯，預計中小開發商逐步退出競爭，行業集中度將快速提升。
未來房企轉型特點：1）佈局求變：回歸市場飽和度較低、未來仍具有潛力的前20%一二線城市，比如北京、上海、廣州等城市；2）産業求變：龍頭開發商縱向一體化，
中小型公司跨領域多元化，主要手段則是並購，未來三到五年是
産業並購大發展時代；3）模式求變：降杠桿、輕資産；以金融化帶動國際化。
2015或將成為地産轉型元年，老業主資源和品牌影響力，都是未來地産企業切入家政、養老、醫療和教育等行業的較好途徑；海外投資是在本土市場增長空間受限後的自然舉動。海外市場廣闊，但政策和市場環境充滿風險。相信隨著"一帶一路"的建設和我國積極參與制定國際新秩序，龍頭公司或能在境外市場取得成功。
對於大地産公司，更多考慮如何拓寬業務邊界，圍繞地産主業轉型。目前關注較多的是社區服務、城市配套等，但尚未有成型的盈利點和經營思路。但類似于萬科這些大開發商，已有的資源稟賦（社區、業主等）的平臺價值不容忽視，只是具體的挖掘路徑仍需探索。對於小公司，退出地産行業，徹底轉型，或將成必然之路。
轉型是成熟市場地産行業的必然趨勢，我們看好園區創投和地産金融。部分園區有動力跨界成為創投公司，重拾原有的融資功能。地産開發商與金融的跨界是另一種具有聯動效應的模式，從2011年開始，隨著中國信託資金的階段性收緊，地産基金獲得了發展機遇。不止開發商可以做地産基金，投行，第三方服務也參與進來。
從國外成熟市場的房企轉型定位來看，主要分為綜合型和專業型，綜合性指龍頭開發企業通過入股、合作、並購等方式豐富企業主營業務，整合資源以達到業務多元化，最終成為集開發商、運營商、投資商、金融服務商等於一體的大型
綜合性房企；專業型主要是中小型房企通過定位自身優勢領域，向精細化、專業化發展，
最終成為行業某個領域的專業型房企。2015年，國內房企的轉型也將繼續依循此方向。
2015房地産市場預測——房企格局融資渠道更多元 資金成本普遍下降
多家機構普遍認為2015年房企融資方式將從單一走向多元化，房企資金成本將會下降，但是房企之間的金融優勢差異化也將加大原因在於：一、今年央行將有大概率降息降準，實際利率呈現小幅回落趨勢；二、政策層面將致力降低開發商的資金成本，豐富融資渠道，如股權融資及REITS融資等。
2015年，預計企業資金成本下降，交易所市場發行債券資金成本越來越低，而紅籌地産公司不能利用境內資本市場融資，QE 的逐漸退出可能提高境外上市地産企業的資金成本。因此，A 股企業的相對優勢顯現。不僅是資金成本，內地資本市場股權融資的行政管制也不斷放開，有利於緩解開發企業過高的杠桿率，2015年應該還會出現降息。
2010年起，A 股上市的房地産企業利用股權市場再融資的渠道始終受限，房企的融資成本也呈逐步上升的趨勢。未來政策層面將致力於降低開發商資金成本，同時豐富融資渠道，逐步改善目前國內開發商主要依賴銀行貸款的融資結構。預計2015 年，開發商將通過發行中票及短融工具，改善當前偏高的資金成本，通過股權融資及REITS 融資等方式，有效降低凈負債率。
降息週期引領地産行業反轉，資金成本下降，供需兩端受益。房貸利率下降，有效刺激需求釋放。在社會資金成本下降的大環境下，對於高杠桿率的房企，成本的下降顯而易見。資本市場地産股股權和債權再融資也已放開，銀行間市場中期票據也對房企敞開了大門。房企的主要融資渠道中，信託成本約9%-15%，開發貸約7%-9%，而中票的成本是5%-7%。
2014 年以來M2-M1同比增速一直在下行通道，預示著未來1~2 個季度的區間，房地産銷售額難有大幅改觀。根據中金宏觀組預測，2015 全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位，意味著實際利率在2015 年將呈現穩步小幅回落趨勢。綜合來看，實體市場狀況與2012 年相比，僅差貨幣政策支援的"發令槍"，比如全面降準及降息的刺激。
資金面，繼續寬鬆可期。2014年前11 月社會融資總量累計同降9%，説明實際經濟需求較弱。經濟偏弱之下，後續進一步降準降息預期較濃。從2008 和12 年兩次降息降準之中，銷量短期內都明顯恢復；此次後續銷量也是平穩恢復，但因當前銷量也處於歷史中高位水準，故恢復幅度估計不會有此前那麼大。預計按揭貸款支援2015年銷售額同增6%左右。
房地産與金融結合是未來我國房地産業發展的大方向和必然趨勢。第一，通過靈活運用房地産投資信託基金（REITs）等多種融資工具，為房企實現多元化、規模化的融資；第二，房地産金融業務的發展將成為未來房企擴展業務的新營利點，在保障企業融資暢通的同時，橫向拓寬業務形態，擴大新産業鏈，形成集房地産投資、開發、運營、金融服務等為一體的綜合服務商。
