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  中央經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支援居民自住和改善性購房需求,加強廉租住房等保障性住房建設。對於房地産業的影響中性偏多,政策面上仍將給予“自住和改善性購房”消費大力支援……【詳細】

中央經濟工作會議揭懸念:房車優惠繼續
萬科:增加普通商品房供給利於平抑房價
明確六大任務 保持政策連續性 管好通脹預期
 關於中央經濟工作會議

  一年一度的中央經濟工作會議是是判斷當前經濟形勢和定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標,也是中共中央、國務院召開的規格最高的經濟會議。
  它的任務是:總結一年來的經濟工作成績;應對當前國際國內經濟情況的變化;制定宏觀經濟發展規劃;部署明年的經濟工作
  2009年中央經濟工作會議于12月5日上午在北京開幕。這次會議將分析國際國內形勢,總結2009年經濟工作,對2010年經濟發展作出部署。

 明年經濟工作六大目標
一、提高宏觀調控水準,保持經濟平穩較快發展。
二、加大經濟結構調整力度,提高經濟發展品質和效益。 三、夯實“三農”發展基礎,擴大內需增長空間。
四、深化經濟體制改革,增強經濟發展動力和活力。
五、推動出口穩定增長,促進國際收支平衡。堅持“引進來”和“走出去”相結合。
六、著力保障和改善民生,全力維護社會穩定。
 明年房地産業工作目標
1、增加對保障性住房等方面的支援力度,
2、要增加普通商品住房供給,
3、支援居民自住和改善性購房需求,
4、加大農村危房改造支援力度,
5、加強廉租住房等保障性住房建設,支援棚戶區改造。
 往屆回顧
2008定調2009:保增長,促發展
2007定調2008:實施從緊貨幣政策
2006定調2007:繼續穩健財政政策
2005定調2006:繼續搞好宏觀調控
2004定調2005:鞏固宏觀調控成果
2003定調2004:保持宏觀政策連續性
2002定調2003:繼續實施積極財政和穩健貨幣政策
2001定調2002: 擴大內需
2000定調2001:加強和改善宏觀調控
1999定調2000:突出抓好國企改革
 有關房地産政策的風向解讀
支援居民自住和改善性需求
增加保障房及廉阻房的建設
08年企業普遍減少了開工量,導致今年新房供應相對不足,主要城市存貨持續下降,進而使房價面臨較大的上漲壓力,如此而言,增加住房供給有助於平抑房價……
可以大膽地認為,居民購買首套住房的優惠政策明年將得到延續,而且中央首提支援“改善性購房”,相關的優惠政策也將得以保留……
保障性住房的增加力度和地方土地財政格局改善程度有關。未來廉租房建設可能主要集中在大中城市,解決住房問題的主體還是要還給市場……
加大農村危房及棚戶區改造
積極的財政和適度寬鬆貨幣政策
強調棚戶區改制意味著城市拆遷改造還將加快……
  放寬中小城市和城鎮戶籍限制將加快二三線城市城市化發展步伐,提升量價空間。這將為二三線城市帶來持續的城市化發展動力及大量剛性和改善性需求……
  適度寬鬆的貨幣政策將有利於保持房地産業投資和消費的規模不會受到太大影響。房地産業發展的外部環境是穩定樂觀的……
 地産圈分析
    “可以預見,樓市資金充裕,無論如何在2010年開發商都不會出現降價促銷的行為來回收現金,加上地王頻出,2010年將是開發企業追求利潤的一年,這些給市場未來的價格預期都在不斷攀升,房地産行業仍將在2010年迎來繁榮的一年,樓價難降”……
     “增加普通商品住房的供給,意味著將有更多的土地推向市場、尤其是郊區土地供應市場將更加活躍,意味著樓市供求關係將不斷變化,也意味著當前房價飆升局面將可望逐步得到緩解。對開發商而言,不僅意味著更多的拿地選擇、更多的市場機會”……
    “明年的樓市還將和車市、家電一樣,保持高投資和高成交量。由於供應和通脹的壓力,房價上漲的壓力短期內還不能獲得有效解決。明年較短時間裏,政府希望保持或提高明年樓市總體供應量和成交量,能夠抓住這一機遇的開發商會有較好的發展”……
     “房地産業作為宏觀經濟的重要組成部分,是穩定經濟增長的主要抓手之一,因此會議對房地産業發展的定位,直接關係到房企、廣大購房者的切身利益。筆者從本次會議的內容分析,認為明年房地産業的發展環境依然比較明朗”……
 機構分析
  首先,市場最為擔心的對控制通脹和資産價格的表述並未出現:
其次,積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策意味著明年的貨幣環境對於地産股而言仍將是中性偏利好;
第三,增加普通商品房供給、支援居民自住和改善性購房需求,這意味著09年執行的房地産開發項目資本金比例優惠以及大部分涉及購房的優惠的金融和稅費政策在2010年還將延續。
第四,放寬中小城市和城鎮戶籍限制意味著對於二三線城市而言,需求群體將會進一步擴大……
  中央經濟工作會議對於地産行業的政策基調是積極扶持的。
土地供給量及保障性住房均將有所增加,將平滑過度上漲的地價對於開發商帶來的資金壓力及風險。
其他優惠政策有望維持現狀。取消優惠有利於抑制二手房(尤其是一線城市)房價上漲過快,打擊炒房的投資投機需求。
放寬中小城市和城鎮戶籍限制將加快二三線城市城市化發展步伐,提升量價空間。
維持行業增持評級……
  會議新聞稿全文不提資産價格,並提到要“適應群眾生活多樣化、個性化需要,引導消費結構升級”。這充分顯示了國家在增強消費以拉動經濟的問題上,從來沒有忽視房地産的龍頭作用。
會議只提處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關係,對通脹態度相對容忍。經濟工作會議更加堅定了我們對於政策退出不會以犧牲行業景氣為代價的判斷,並認為年底不會有對住房按揭貨款利率和首付優惠範圍的變化的文件出臺……
 

我們認為,中央經濟工作會議對地産行業釋放的信號較市場預期更為溫和。
鼓勵房地産消費、加快房地産投資、加大保障房建設仍將是未來一段時間政策的主基調,而提高中小城市城鎮化發展水準、放寬中小城市、城鎮戶籍限制也為三四線城市房地産市場的健康發展奠定了良好基礎。
政策維穩框架的進一步明確掃除了困擾地産股近期表現的不確定因素,我們看好板塊在經濟復蘇、人民幣升值、資産價格上漲等背景下的投資機會,維持增持評級……

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