多個三、四線城市樓市政策放寬？業內人士：農民進城購房補貼一直都有

近期，多個三、四線城市出臺了樓市新政。1月14日，江蘇鹽城阜寧縣發佈《農民進城入鎮購房優惠政策》，從農房拆除到社保給予了一系列的優惠政策。其中農民進城購房補貼最高5萬元。

此前的2019年12月31日，富順縣人民政府官網發佈《富順縣購買商品住房財政補貼實施細則》(簡稱“《細則》”)，《細則》規定，2020年1月1日至6月30日期間，在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民可獲得一次性200元/平方米的財政補貼，並且只限在縣城規劃區內購買新建住房，對購買二手房的購房戶不予補貼。

實際上，早在2008年，自貢市就曾出臺過購房補貼政策，此後於2014年、2016至2018年陸續出臺或延長相關政策。

實際上，與富順縣的購房補貼政策未出現相應延期情況類似，不少縣地方政府定期會從商品房供求情況、棚戶區改造拆遷安置現狀、縣本級財政承擔能力綜合考慮，會暫緩或繼續出臺有關居民購房財政補貼政策延期決策。

此輪出臺新政的三四線城市中，較為典型的是，1月10日，達州市人民政府辦公室印發《關於中心城區穩地價穩房價穩預期確保房地産業平穩健康發展十二條政策措施》(簡稱《措施》)。《措施》從統一中心城區供地市場、放寬商品房預售許可辦理條件、延遲城市建設配套費繳納時間、恢復購房補助、調整商業及車庫政策、全面推行貨幣化補償安置、調整物業服務收費標準、調優住房公積金政策、加快配套基礎設施建設、加強房地産市場監管、加強和改進服務等全方位制定了政策措施。

1月13日，衡陽市住房公積金管理中心發佈政策，即《關於貫徹執行<關於促進房地産市場平穩健康發展的若干政策>的實施細則》，政策內容包括降低首付比例、二套房貸款放鬆、落實差別化貸款政策、加快貸款發放、輕審批重承諾等。此次政策引發最多關注的是，下調了公積金貸款的首付比例，首套房從三成降為二成，二套房從五成降為三成。

業內人士認為這對於降低購房成本和影響市場預期等都有較為積極的作用。公積金首付比例先下調，後續也不排除商貸方面的首付比例也會下調，這客觀上釋放了寬鬆的政策信號。

然而，對於農民進城補貼政策，不少業內人士指出，這是各地此前政策的週期延長，與調控放鬆關聯度不大。但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從富順縣開始，蔓延到多個三四線城市的新政發佈，出發點是為了全面落實因城施策的內容。富順縣、阜寧縣的政策從某種程度上代表了一些庫存重新高企、交易行情蕭條的城市心態。客觀上會在2020年上半年帶來一波交易行情，刺激新房交易。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，總體而言，各地樓市鬆動跡象越來越明顯。近期三四線城市、包括二線城市某些區域開始從戶籍、社保等政策出現鬆動，適度調整樓市政策；與此同時，也有城市定向收緊，比如山西太原要求結構性封頂才能銷售，這是針對市場秩序不夠規範的層面進行調整。

市場面有收緊有放鬆，而房企身處一個怎麼樣的環境呢？同策研究院一份研究報告指出，2020年國內“寬貨幣、緊信用”政策將促經濟企穩回暖。樓市融資 環境受“緊信用”影響較大，樓市小週期變化與之關聯也較高。但房企現狀窘迫：2019年年中以來，房企融資政策大幅收緊，房企資金面普遍緊張，進而紛紛下調房價以保證現金流。這從2019年下半年土拍市場降溫可見一斑。即便在華東地區、全國核心一二線城市如南京、廈門等地，在年底的土拍中也出現了城投公司托底現象。

上述業內人士透露，近期房企看地意願增強，但投資標準依然較高，龍頭房企回歸一二線城市，排名30-70的品牌房企在積極佈局三四線城市 。2019年三、四季度市場出現回調品牌房企控制拿地利潤率要求，是當前土地市場遇冷的主要原因。

同策研究院數據顯示，2019年4季度房企普遍要求拿地利潤率達到10-12%，預計2020年1-2季度投資標准將降低至9%左右。房企對市場亦步亦趨。正如綠地控股董事長兼總裁張玉良此前接受媒體採訪時所説，2020年房企總體來看，寬鬆的貨幣不能流入房地産，但是合理的城市改造應該有資金流入，“因為資金是流動的”。