原標題：三大錦囊預防你的買賣“爛尾” 最近，廣州部分銀行額度緊張，更有銀行採取“價高者得”的方式進行放款，造成大量交易“半天吊”。據廣州市房地産仲介協會對6家按揭機構的調查數據，4~6月期間成交、享受了優惠利率的二手房交易，且已辦理了交易過戶手續和他項權利登記後，超過一個月仍未獲銀行放款的二手房交易共有1968宗，涉及貸款金額21.28億元。據了解，21.28億元未放款金額有可能只是冰山一角。據廣州市房地産仲介協會提供的數據顯示，4~8月廣州市二手房成交63339套，其中以按揭方式購房的交易達41875套，涉及按揭金額394.43億元，這當中究竟還有多少未放款，暫時未有官方數據公佈。 廣州市房地産仲介協會日前舉辦法律沙龍活動，研討銀行延遲放款對二手房交易帶來的影響及應對策略。廣州市房地産仲介協會會長廖俊平表示，銀行放款慢涉及兩個方面的問題：一個是法律問題，另一個是政策問題。放款慢問題不僅僅涉及地産仲介，更影響到千家萬戶，尤其是“賣一買一”的交易。仲介協會成員紛紛呼籲銀行遵守契約精神，先申請先入押的交易應當先放款，並希望各大銀行把等候放款的排隊情況公開化、透明化。 專題文/圖：廣州日報全媒體記者 李鳳荷 在法律沙龍上，廣州市房地産仲介協會法律諮詢服務中心周冬雲律師表示，作為購房的買方已與銀行訂立借款合同，房屋已辦理抵押登記，銀行已取得不動産抵押證明，銀行沒有在常規的日期內放款，且由於遲辦貸款的利率比前面辦理貸款的宗數要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他認為這應該是重點探討的問題。 周冬雲律師認為，銀行借款合同通篇約束借款人，保留銀行的諸多權利，但是關鍵的地方如滿足放款條件後應多長時間後能夠放款，對此銀行卻無明確規定，這成了一個“灰色地帶”。 身兼仲裁員的陳繼敏律師表示，仲裁或許可以比法院訴訟更快解決放款難的問題。他半個月前曾經仲裁一個案子，涉及從化一個二手房交易，賣方收到三成首期即把房子交給買方，房屋已過戶並抵押登記，5個多月尚未放款，銀行表示無額度放款。仲裁機構向銀行發調查函，要求銀行解釋放款難是哪方的責任，銀行收到調查函後第二天就把尾款放了。 房衛士按揭總經理鄭大源認為，應呼籲銀監會要求各個銀行嚴格按照出押時間來排隊放款，公佈目前積壓未放款的宗數以及排隊放款的情況。從他接觸的案例來看，遇額度緊張，小銀行要求提高利率才放款，但大銀行較遵守合約精神，8.5折的貸款合同依然在放款。 廣州市房地産仲介協會秘書長吳忱建議，客戶在尋找貸款銀行時應多找幾家銀行申請同貸書，哪個銀行承諾放款快才找哪家銀行來簽署按揭合同。 面對“放款難” 以下貼士保障你的權益 貼士一： “打死”也不能提前交房，提前交房必須簽署租賃協議 目前，一些“最冤”的業主是僅拿到三成首期、房子已過戶買家並交給買家裝修或使用的人士，他們一直等待銀行發放尾款，而買家卻因為房子已落到自己名下且房子已到手，對於配合銀行上調利率的意願不強。為此，仲介人士表示，在實際中，收齊樓款前願意提前交房給買家的業主是非常罕見的，業主一般都懂得收齊樓款才交樓，有樓在手就相當於有籌碼。建議如買家希望提前收樓，雙方應協商支付租金以及簽署補充協議。 貼士二： “賣一買一”應明確放款時間以及應對條款， 合同應訂明貸款種類 “賣一買一”的連環單同樣遭受重創。為此，律師建議，針對賣方，應在合同中約定一個明確的放款時間，否則賣方無法把握下一步交易的時間；對買方，選擇信譽好的銀行。遇上延遲放款，應儘快溝通，爭取買家接受提高利率。專家建議，合同中應加入“如遇國家利率調整，買家有義務在入押後×月後應接受新利率”的條款。 此外，一般在二手房買賣合同中，辦哪種按揭也沒有事先約定，而實際上每一種按揭方式的申請時間和放款時間也是各有不同，建議雙方必須事先約定。 貼士三： 放款前買家應謹慎借款，臨門一腳“撻Q”就慘了 根據多家仲介反映的真實案例，仲介人士提醒買家為確保放款，在房款發放前應謹慎借款。 一名仲介提供真實案例：她協助辦理交易的買家為買房貸款130萬元，等待4個月後終於放款了，但是由於銀行在放款前對買家再進行一次徵信調查，發現買家名下比發放同貸書時的徵信調查多了650萬元貸款，銀行認為買家負債情況發生重大變化，要求買方先還清650萬元貸款，銀行才會發放130萬元房款。 另一位仲介也表示，銀行在放款前，發現她的一個客戶名下多了一筆消費貸款，懷疑這名客戶的消費貸款為首付貸，要求該客戶還清消費貸款後才可放款。 觀點之爭 貸款合同屢現“霸王條款” 廣州市房地産仲介協會法律諮詢服務中心周冬雲律師認為，一些法律意見認為，貸款“價高者得”，銀行不構成違約。他並不認同這種説法。從法律角度看，合同有效，雙方均應遵照履行。 根據《合同法》的規定，合同必須約定合理的履行期限，銀行放款的合理履行期限可參考平均放款時長，在符合合同約定的範圍內，借款人有權要求銀行放款，如銀行沒有合理放款則構成違約。銀行如要求借款人接受利率調整才放款，則違反了《合同法》誠實信用的原則，權利受損的借款人可以通過投訴、訴訟等方式主張權利，並要求銀行賠償損失。 合富置業法務顧問趙德民以一份銀行的同貸書為例闡述，該同貸書有以下表述：“同貸書並不構成我行放款的義務”“我行有權單方取消”。 同貸書如此“霸王”，貸款合同也是“半斤八兩”，貸款合同內多半是約束借款人的條款，借款人在滿足借款條件後，銀行何時放款卻沒有明確約定。 如能在合同中補充銀行不按時放款的違約條款，或許能促使銀行按時、合理放款。但仲介企業代表認為，讓銀行修改合同條款的難度極大，對此，律師建議可以呼籲如工商局、消委會等部門介入，制定相關合同示範文本。