7月25日，東莞深夜出臺限購限售新政，非東莞戶籍買首套房需連交1年社保，商品房入市交易時限從辦證後2年延長到3年。

限購限售新政一齣，激起社會各界強烈反響。東莞樓市迅速降溫，在短短幾天裏，很多二手房降價10%。有業內人士評價：東莞房地産政策的嚴厲度已和一線城市趨同。

從6月底開啟為期兩個月的房地産市場亂象整治，到7月2日加強商品房銷售價格指導監管，到7月15日加強商品房網簽資訊公開，再到7月25日出臺限購限售新政，短短一個月裏，東莞這座製造業名城，展開了一場與房地産亂象的“殊死搏鬥”。

最終，限購限售新政遏制了住房炒作，保障了本地剛需住房需求，吸引更多人才落戶東莞。這不僅貫徹了“房住不炒”的定位，更有利於製造業名城引才留才。

深夜新政▶▷

二手房限購+3年限售

25日淩晨0：00，東莞市住房和城鄉建設局、公安局、自然資源局、不動産登記中心等單位聯合發佈《關於進一步促進東莞房地産市場平穩健康發展的通知》，出臺樓市限購限售新政，非東莞戶籍買首套房需連交1年社保，買第二套房需連交2年社保，商品房入市交易時限從辦證後2年延長到3年。通知自印發之日起施行。

東莞提出，調整商品住房限購政策。自通知施行之日起，非本市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），須提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內在本市逐月連續繳納2年以上社會保險證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

東莞調整商品住房轉讓年限。自通知施行之日起在本市行政區域內購買的商品住房（以網簽時間為準），須取得不動産權證滿3年後方可交易轉讓；調整住房公積金貸款政策，對於異地繳存住房公積金的職工，在東莞購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為本市戶籍。

東莞還將試點建設“三限房”，在房價較高的熱點區域選取符合兩規、條件成熟、配套完善的地塊，建設“限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

此外，通知還提出，將加大住宅用地和住房供應力度，加強商品住房價格監管，規範房地産金融秩序和市場交易秩序，加大房地産資訊公開力度，加強宣傳輿論引導。

今年上半年，東莞房地産開發投資346.54億元，增幅比一季度提高11.6個百分點，實現回正。商品房新開工面積605.73萬平方米，同比增長46.2%。限購限售新政出臺後，將促進東莞房地産市場平穩健康發展，助力東莞民生保障和經濟復蘇。

樓市降溫▶▷

四季度供需或扭轉

這半年來，東莞部分區域的房價像“過山車”一樣，經歷了戲劇性的陡漲陡跌。

在東莞松山湖某樓盤的一套二手房，2018年上架，當時報價5500萬元。今年3月，疫情全面暴發，這套二手房降價到4500萬元。然而最近幾個月，東莞二手房價迅速上漲，該二手房掛牌價也回升，于7月17日升至5000萬元。如今，東莞限購新政一齣，7月25日，這套二手房的報價又修改為4500萬元，10天不到直降500萬，重新跌至低谷。

受新政影響而選擇降價出售的二手房，在東莞不是個例。

在樓市降溫的趨勢下，房地産開發商、二手房業主和購房者，需要如何理性應對？一名業內人士認為，各方都需要更加理性，回歸到商品本身的價值。

根據合富置業的統計數據，2020年，東莞二手住宅上半年共錄得12859套成交，成交面積138.73萬平方米，兩者同比分別下滑15.7%和14%。一方面價格猛漲，另一方面成交量下降，這也反映出了房地産市場的不理性。

對於開發商，這位業內人士建議，需要認清當前的形勢，及時調整對市場的預期。新政看似對新房影響不大，其實會改變市場的供求關係。上半年受疫情影響，很多房地産項目建設放緩，加上大量購買力涌入，房地産市場供不應求。隨著建設進度加快，限購減少了購房的有效需求，預計在今年第四季度，房地産市場就會出現供求平衡甚至供過於求的局面。建議房地産開發商在條件允許的情況下，儘快推售，不宜等待觀望。在高房價和政策調控疊加的情況下，購房客戶的群體結構會發生很大變化，開發商更要加強對客戶群體的盤點。

對於二手房業主而言，這位業內人士認為，東莞上半年二手房價的快速上漲，需要較長時間來消化。限購政策出臺後，很多二手房將降價銷售。隨著時間的推移，這種降價幅度可能進一步增大。建議有售房意願的二手房業主儘快出售。同時，當前仲介市場魚龍混雜，行業不夠規範，建議業主選擇品牌強、信譽好的仲介，避免上當受騙。

對於購房者而言，尤其是剛需購房群體，東莞限購新政是一個福音。購房者不能被外部環境誤導，而要回歸到商品的價值本身，通過樓齡樓況、開發商和物業品牌、學校商業交通配套等要素，合理考量商品價值。與上半年樓市過熱導致的賣方市場不同，下半年將會轉變為買方市場，會有更多的樓盤投放市場，這也給了購房者更大選擇空間。

深遠影響▶▷

利於穩定二手房價

易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海認為，深圳限購新政是戶籍與社保資格雙限制，東莞依然是對非東莞戶籍的社保單項限制，那這就要看東莞的産業基礎是否足夠吸引人才落戶東莞，從而直接打破新政門檻限制。

合富研究院高級分析師李興旺認為，此次政策重點是限制非戶籍人口的購房行為，重點保護了剛需，有效地打擊了投機行為及過度需求，新政是“房住不炒”的貫徹，避免了過度的資金流入二手房市場，利於穩定東莞二手房價，使之回歸健康與理性。新政將可能激發市民入戶需求，預計今年東莞戶籍人口將會加快增長。

一位業內資深人士認為，限購新政穩定了東莞的房價，有助於東莞吸引人口流入、改善人口結構，尤其是對具有剛需住房需求的年輕人才，將會更加傾向於在東莞落戶。

地産經濟學家鄧浩志分析，一直以來，東莞調控重點都只是落在新房，二手房是長期不限購，這也讓不少投資投機資金借到進入了東莞樓市。這次東莞把二手房的“漏洞”堵了。這將把一大批投資東莞樓市的資金擋在門外。

近年來，東莞連續多年穩居新一線城市榜單，經濟實力與城市品質不斷提升。與一線城市趨同的限購政策，將有助於穩定東莞房地産市場，有利於經濟發展和招才引才。