新京報快訊（記者 徐倩） 2月5日，南京市規劃和自然資源局等4部門發佈《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（簡稱“《意見》”）。此次政策重點監管商辦類項目拆改銷售等違規行為，且圍繞項目開發全過程進行了各類政策的制定。

擅自“商改住”，將被收回土地使用權

《意見》指出，南京市行政區範圍內在商業用地、商務用地、商辦混合用地、工業用地、生産研發用地等非居住用地上的商業、辦公建築，或者在居住用地上配建的商業、辦公建築（以下簡稱“商辦項目”）的管理適用本辦法。

針對商辦項目，《意見》指出，應嚴格依據經批准的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質、規劃用途，將商辦項目改為“類住宅”的，出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權。

其中，地上建築總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建築自持比例不小于50%，可配建不大於地上商辦建築面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建築自持比例不小于50%；政府設立的各類園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。

酒店式公寓最小單元建築面積不得小于45平方米

對於商辦項目可分割銷售部分，《意見》要求，可分割銷售的最小單元建築面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小于45平方米；地下空間（停車位除外）不得分割銷售。規劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設施等不得分割銷售。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“南京在商辦項目的業態配比方面，政策首提“功能混合性”的概念，客觀上使得商辦用地的業態配比更為靈活。其中，地上建築面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售20%的物業給中小企業，30%允許以酒店式公寓的名義出售給青年人，這樣也是為了防範此類商務集中區空心化的風險。南京此類政策靈活度比較高，充分考慮了房企、企業用戶和個人用戶的相關需求，也是比較務實的政策。”