“平價銷售！”“降價出租！”“免租期好商量！”在當前的北京寫字樓市場，降價促銷是商家的主流口號。多家業內分析機構發佈的數據顯示，2020年四季度，北京寫字樓空置率繼續走高，市場仍未走出低谷。

北京寫字樓空置率緣何走高，這釋放了怎樣的經濟信號，是否意味著市場前景黯淡？筆者就此展開調研。

新商圈首當其衝

“您是打算換租嗎？今年北京所有寫字樓的價格，都比往年低，您今年要是換的話，會比之前便宜很多。”在北京麗澤商務區某寫字樓前，一位負責招商的工作人員告訴記者。

據這位工作人員介紹，目前這棟寫字樓的空置率大概在60%到70%，這差不多是整個麗澤商務區寫字樓空置率的平均水準。

作為新商圈，麗澤商務區寫字樓市場有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京寫字樓市場的困境。

當前，北京寫字樓市場不論是租金還是出租率都處於低谷。戴德梁行發佈的數據顯示，2020年四季度，北京寫字樓空置率環比增長0.4%，達到17%。而據高力國際發佈的數據，2020年北京寫字樓空置率、租金同比降幅均處於近十年高點。

“我們認為，一個城市寫字樓空置率控制在10%是比較合理的水準，這既不會讓空置率太高，導致市場租金太低，同時企業想要搬遷、調整，也有可選擇的餘地。”戴德梁行北區研究部主管魏東説，17%的空置率還是比較高的。

分區域看，北京寫字樓的空置率呈現明顯的結構性特徵，主要表現在傳統核心商圈和新興商圈空置率走勢分化。

據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環、金融街、中關村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處於正常水準。其中，中關村、金融街的空置率只有3%，甚至還處於供應偏緊區間。

“這五大核心商圈商務環境都已經非常成熟，對於企業的黏性較高，是比較穩定的核心商圈。”魏東説，北京寫字樓的高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務區、亦莊等新興商圈。

戴德梁行數據顯示，當前北京新興商圈的寫字樓平均空置率約達30%。其中麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處於64%的高水準；通州商務區四季度空置率高達90%；亞奧的空置率也在22.5%的較高水準。

據魏東介紹，上述新商圈形成年代較晚，很多寫字樓項目剛剛推出不久，消化庫存尚需要時間，再加上通州、亞奧等商圈對寫字樓運維品質要求較高，遴選入駐企業相對謹慎，所以庫存的去化速度較慢。

三重誘因推高空置率

記者調查了解到，北京寫字樓空置率高企是多方面原因導致的。首先是受經濟下行的基本面影響，寫字樓承租需求有所減少。

“事實上，北京寫字樓空置率走高早在2019年四季度就已開始，這與經濟走勢密切相關。”魏東説，經濟走弱了以後，反應到寫字樓空置率上，差不多要滯後三到四個季度。北京寫字樓市場是全國寫字樓市場的縮影。

國家統計局數據顯示，2018年三季度我國GDP季度增速從2018年二季度的同比增長6.9%跌至6.7%，此後GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增長6.0%，2019年四季度維持6.0%的增速水準。

“經濟下行，影響企業景氣度和就業，寫字樓空置率肯定會提高。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華説。

其次是新冠肺炎疫情擾亂寫字樓市場短期成交節奏、擠出部分企業、行業需求。

2020年新冠肺炎疫情在春節前後暴發，當年一季度大部分企業經濟活動基本停滯，人員居家隔離。戴德梁行數據顯示，一季度北京寫字樓凈吸納量跌至負3.6萬平方米，也就是説整個城市空出3.6萬平方米的寫字樓面積，這在從前是沒有過的。

“2020年二、三季度，隨著國內疫情防控效果顯現，復工復産穩步推進，北京寫字樓凈吸納量分別恢復到3.5萬平方米、8.5萬平方米。”魏東介紹，到了2020年四季度，人們對經濟復蘇已經形成比較穩定的預期，前三個季度壓抑的需求集中爆發，當季北京寫字樓市場凈吸納量超過20萬平方米，同比增長56%。

以臨近北京西站的國投財富廣場項目為例，“今年六七月份，這裡空的房子還比較多，8月份以後，每個月都有很多新入駐的客戶。”北京鑫祥恒通房地産經濟有限公司經紀人陶亞傑告訴記者。

但是從2020年全年來看，由於前三季度寫字樓需求減少，當年寫字樓市場的總體景氣情況還是不如2019年。

具體到承租企業層面，疫情對外資企業的承租需求影響較大。據魏東介紹，外資企業成本控制更嚴格，對成本也更敏感，同時外資企業要考慮全球疫情的影響，即便中國的情況比較好，他們在全球整體盈利情況較差，也會對中國分支企業的成本從嚴控制。

記者從多位業內人士處了解到，目前北京寫字樓承租需求比較多的主要是國內高科技類企業，另外還有一部分大型企業有購房需求，以備自用或投資。

記者綜合戴德梁行、高力國際等機構的統計數據，保守估計，2019年、2020年兩年，北京寫字樓新增供給超過150萬平方米。

而據高力國際華北區董事總經理嚴區海介紹，在2018年之前，過去10年，北京寫字樓的平均新增供給量約在50萬平方米左右。戴德梁行數據顯示，2018年之前，北京寫字樓的年平均新增供給量約為60萬平方米，同樣遠低於近兩年的年均新增供應量。

在需求減少的背景下，供給大幅增加，北京寫字樓空置率走高在所難免。

寫字樓市場仍有增長潛力

展望後期，從2021年來看，戴德梁行預計，北京寫字樓新增供應將高達150萬平方米。

魏東認為，大量的新增供應，加上全球疫情尚未完全好轉，2021年北京寫字樓空置率或繼續走高，租金水準仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度積累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度還會有些需求釋放，這可能對寫字樓成交形成一定支撐。

從中長期來看，此次疫情可能會永久性擠出部分寫字樓需求。

鄒琳華説，疫情讓大家發現居家辦公也是很好的選擇，這對部分寫字樓需求的影響是不可逆的。因為多數行業都有一定居家辦公條件，就算有些行業沒有整體居家辦公條件，但在這些行業的企業內部，一些部門也是可以居家辦公的。

據戴德梁行測算，在疫情前，大中華區居家辦公比例為0.6%，美國、歐洲在5%左右；疫情後，大中華區居家辦公比例上升到1.2%，美國、歐洲則上升到10%。未來10年，大中華區居家辦公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、歐洲可能上升到17.4%。

“在大中華區尤其是我國，由於文化、企業訴求不同於西方國家，許多公司還是希望員工集中辦公，以滿足團隊培養、培訓、客戶面對面溝通的需求等。”魏東説，雖然疫情從某種程度上會給寫字樓需求帶來影響，但是不會有太大影響。

從國內一線城市橫向對比來看，北京市場仍具有比較優勢。據戴德梁行測算，未來三年，北京新增供應是310萬平方米、上海是410萬平方米、深圳是440多萬平方米，北京寫字樓的新增供應遠低於上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供應水準，也遠低於上海年均近100萬平方米的新增供應體量。從月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。

從全球市場看，北京寫字樓市場仍有增長潛力。魏東認為，北京要對標東京、紐約、倫敦這些城市。北京寫字樓當前的存量仍只是這些城市的三分之一左右。儘管新增供應量大會給未來銷售、出租帶來壓力，但是從長遠看，庫存是可以慢慢消化的。