物業管理委員會究竟該“管”什麼？又該怎麼被“管理”？業主名冊由誰來提供？11月21日，《北京市物業管理條例（草案）》面向社會公開徵求意見即將告一段落，如何更好地管理小區、行使業主的物業管理權，也成為連日來小區業主、街道辦人員、行業律師等討論的焦點。這些事關小區居民每個人的問題，各方提出了具體意見。

聚焦❶

“物管會”能否增加退出時限？

“物業管理委員會究竟扮演一種什麼樣的角色？算是臨時機構嗎？”翻開《北京市物業管理條例（草案）》，北京一街道辦的工作人員最關注的便是第四章中的物業管理委員會，“小區要想治理得好，業主的自我管理意識得推進，街道辦更多發揮的應該主要是引領和監督的作用。”

對於無法成立業主大會的住宅小區，《草案》首次提出可組建物業管理委員會的新辦法。根據規定，不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的小區；業主大會成立後，未能選舉産生業主委員會的；需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導後仍不能選舉産生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項。

物業管理委員會這個新事物，也成為討論中的一大焦點。物業管理委員會的定位是什麼？物業管理委員會的成立前提是不能召開業主大會，那如果後期具備成立業主大會的條件了，是否繼續推進成立業主大會和業主委員會？成立業主委員會後又如何與物業管理委員會銜接？這三個疑問，成為最常被討論的問題。“前期物業還有合同期限最長不超過2年的時間限制呢，物業管理委員會的運作是不是也得規定個期限？”某小區業委會成員就表示，通過增加期限和界別的規定，可以更好地引導小區業主提高自治意識，逐步過渡到成立業主大會和業主委員會。

“我們建議，完善和細化物業管理委員會的産生條件以及退出機制，避免物業管理變成政府包辦。”北京市盛廷律師事務所律師王兵提到，物業管理委員會應該是有一定時限的臨時機構。

記者注意到，北京並不是首個提出物業管理委員會的城市。今年5月，佛山市就在其《佛山市住宅物業管理條例（草案修改建議稿）》中，就針對業委會成立難的問題提出設立物業管理委員會。在佛山市的設計中，物業管理委員會就是有一定時限的臨時機構，在業委會缺位的時候代行業委會職責，但更重要的是指導和監督業委會的成立和換屆，最終引導業主實現自我管理。

聚焦❷

業委會備案明確怎麼核查？

《草案》首次提出，本市物業管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業化管理的工作格局，物業管理納入社區治理體系，建立健全社區黨建引領，居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同參與的治理架構。同時，街道辦事處、鄉鎮人民政府具體履行指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會的組建和運作，參加物業服務承接查驗，辦理相關備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，建立物業管理糾紛協調機制和物業服務應急保障機制等職責。

在關於業主委員會的備案上，究竟是告知備案還是審查備案，採訪中記者聽到了兩種聲音。一派觀點認為，業委會的備案是告知備案，不具有行政審批的性質，因此，只要業委會材料齊全且符合法定形式，街道辦就應該予以備案，不再進行審查。也有一派觀點認為，街道辦依法賦有“指導、監督、撤銷”業主大會和業委會決議的法定行政管理權，街道辦的備案雖不是行政審批，但是仍應履行相應的適度審查職責，對於明顯違法的備案事項不應予以備案。

 “《草案》中提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府要對業主委員會備案材料的真實性和規範性進行核實，究竟真實性指什麼？如何核查？是否能給出一些具體的限定。”一位街道工作人員告訴記者。

聚焦❸

小區業主名冊誰來提供？

小區要想成立業主大會，除了有“單5%”的業主提出申請外，根據《草案》規定，首次業主大會應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。

“如何獲取小區業主名冊，是現在不少小區在成立業主大會中遇到的難題。”一位前業委會成員告訴記者，當年，他們小區召開業主大會時，就因為無法從開發商手中拿到業主名冊，只能採取挨家挨戶自己摸的“笨”辦法。

《業主大會和業主委員會指導規則》明確提出，開發商應當提供業主名冊。但在實際運作中，有的開發商不願意提供業主名冊，甚至有老舊小區開發商已經消失無法提供名冊。

 “很多開發建設單位已經無法提供花名冊，可以改成由物業公司提供業主名冊，因為物業公司對小區的産權以及業主家庭情況都很了解。”不止一位業主這樣提出。也有物業公司提出，建議增加在一定條件下，由不動産登記部門協助街道明確産權清冊的機制。

聚焦❹

部分違法所得是否歸還業主？

此次《草案》第七章，對部分違法管理條例的行為提出了處罰措施，限期改正並沒收違法所得。北京大學法學院教授樓建波等就提出，部分情況下沒收來的違法所得，建議應該返還給全體業主，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，或者剩餘部分按照業主大會的決定使用。

樓建波提出，建設單位佔用物業管理區域內物業共有、共用部位和設施設備所得收益，建設單位將車位出租給業主以外的其他人的收益，以及用於物業共有共同區域、部位或設施設備保修期滿後的維修更新的專項維修資金挪作他用的，都屬於《物業管理條例》中提到的建設單位擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，以及擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的情況，屬於不當得利，受損失的人是業主，故不當得利應當返還給業主。

聚焦❺

物業費怎樣動態調價？

《草案》也提出，要根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理。物業費怎麼定價才公平？北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強提出，之前北京的住宅小區物業費大多實行政府指導價，優點是能確保物業收費價格穩定，但凸顯出的問題是，物業收費與市場變化逐步疏離，物業管理成本上漲，但物業費未漲，進而出現了“物業服務品質下降——業主拒繳物業費——居住品質惡化”怪圈。

“我的建議是，建立完善物業費動態調價機制，促進完善‘質價相符’的物業服務和收費方式。”畢文強告訴記者，所謂物業費動態調價機制，首先是所有業主在入住後必須按約繳納物業費，但費用並不直接劃歸物業公司，而是建立起一套第三方的動態監督機制，形成對物業公司的全面考核，“物業公司要提供與物業費相符的物業服務，而業主想獲得更優質的物業服務，也要支付相適應的費用，由此形成一種良性的動態平衡，解決雙方的互信問題。”