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央企前五月在土地市場收割的韭菜

發佈時間:2017/6/23 11:40:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:陳伊穎

2016年10月開始的新一輪調控,讓行業市場上哀嚎遍野。限制拿地資金來源,掐緊表內外融資,抬高拿地門檻等多項規定,給中小企業的規模擴張,尤其是在一二線熱點城市的擴張拴上了緊箍咒。

於是我們看到,許多民企,都走上了收並購的道路。收到天昏地暗,並到負債高企。

但對於大房企,特別是親兒子級別的央企來説,眼下則是收割韭菜的大好時機。從今年前五月幾大央企的拿地動作來看,它們也是如此執行的。

中海前五月拿地平均樓面價大漲96%

華潤凸顯央企優勢平均拿地溢價僅為25%

今年前五月業績佔據行業TOP20位置的五個央企,依次為保利、中海、華潤、招商蛇口、魯能。在這幾個企業裏,新官顏建國執掌中海,以及錯失萬科的華潤,今年在土地市場的動作最為突出。

今年前五月,中海共拿地31塊,拿地金額約500億元。從拿地數來看,31塊已達去年全年拿地總數的86%,而拿地金額更已經大大超過去年全年,前五月的平均拿地樓面價從去年全年的5266元/平米飆漲96%到10336元/平米。據透露,今年中海的拿地預算是1000億元,按這個數額預估,中海今年的拿地總數很可能達到去年的1.5倍以上。

值得注意的是,顏建國到來後,中海在拿地方式上也有很大不同。去年中海在內地土拍市場所拿的36塊地,都為自有100%權益,而今年,在已拿的31塊土地中,有22塊自有100%權益,剩餘都為合作拿地。尤其是在北京拿下的4幅地塊,均為合作拿地,其中3塊權益均為25%。可以看出,新官上任後的中海,在擴張胃口大開的同時,在資源獲取上也在變得更加靈活。

再看另一家央企華潤。去年銷售業績首破千億的華潤,一直以來在行業裏的角色,既不搶鏡,也不掉隊。在業內人眼裏,這是一家已經上了軌道成體系的企業,穩健而低調,保持著勻速的同比增長。但破千億以後的華潤,在2017年也顯露出了一些不同。

從拿地上來看,今年前5月,華潤置地在內地招拍挂市場共入兜32幅地塊,佔去年全年的78%,金額為去年去年拿地總額的64%。這個比例來看,華潤今年拿了許多低價地。例如3月8日濟南中央商務區14宗地塊的出讓,競拍條件明確要求:拿地企業必須在2016年財富雜誌世界500強排行榜中居前100名,而且要自持運營2座大型劇場,以及一座18000平方米的家庭娛樂中心。

幾個條件綜合來看,基本就是為華潤量身定制“競拍條件”,於是華潤也“不負眾望”地將這14宗地打包,以底價成交帶回家。這一下大大拉低了華潤今年收割韭菜的成本——去年全年華潤拿地的平均溢價率為37.02%,而今年前五月僅為25.22%。

保利招商拿地節奏略有增速

“最強黑馬”魯能幾乎告別招掛牌

保利和招商,相同的是,兩家企業相比去年,拿地節奏變化不大,都只是在去年的拿地節奏上略有增速——二者今年前五月所拿地塊宗數,都剛剛超過去年一半。

但不同的是,在拿地金額的支出上,保利今年闊綽許多。去年保利約支出924.4億元,在招拍挂市場上拿了99幅地塊,而今年前5月,拿了47幅地塊的保利,卻已經支出了595.5億元。在同策諮詢研究部發佈的1-5月上市房企拿地金額TOP20排行榜中排行第二,僅次於碧桂園。從樓面價對比來看,今年前5月保利地産所拿地塊的樓面價相比去年全年,有了20%的提高,這對於凈利潤已經多年不見增長的保利來説,又是一年的規模蹺蹺板。

對於今年保利和中海拿地成本的提高,中信建投地産分析師陳慎認為,利潤的減損在所難免,但對於央企來説,又不得不拿。

相比于保利的“闊氣”,而這幾家排行居前的央企中,卻有一家異類,就是去年被多家機構、媒體評為“最強黑馬”,風光無限的魯能。近兩個月不論在土地市場,還是銷售市場上,魯能都褪下了原有光環。

去年時,魯能通過招拍挂市場拿地14幅,耗資285.2億元,成為近5年來最多的一年。且拿地架勢十分當然不讓,例如去年8月18日在杭州主城區地塊的土地出讓現場,魯能經過94輪競拍,最終擊退安邦,成功收入地塊,也創下了杭州主城區拍賣時長之最。

且去年,其所披露的2016年全年646.7億元的年度銷售額,同比193%的增長,也讓業內人對它大大刮目相看,冠于其“2016年年度黑馬”的美譽。

但從今年二季度開始,這匹黑馬狀態出現了360°的轉變。從銷售數據來看,今年1-5月,魯能的銷售金額已達到393.1億元,但從單月銷售額來看,它在4月和5月的單月銷售額,分別僅為35.4億元和27.1億元,斷崖式收縮。而在土地市場,今年以來,魯能在招拍挂市場僅入手一幅地塊,為1月12日所拿下的南京綜合用地,規劃建築面積16.97萬平米,總成交金額18.8億元,溢價率93.81%。此後,魯能在招拍挂市場上就再無動靜了。

陳慎認為,魯能自有土儲仍十分充足,所以才不那麼care招拍挂。按之前有自媒體人披露,截至2016年年底,魯能的土地儲備已增長至1200萬方左右。加之魯能在今年“422海南綠色産品發展體系發佈會”上,透露了集團從前期專注地産開發到結合母公司國家電網和自身優勢的“産業+地産”的謀局和野心,業內猜測,或許心屬泛地産的魯能,已經更多動作在偏向協議拿地了。

但也有傳聞,因為魯能並不在國資委所劃定的21家能將房地産業務作為主業的央企名單裏,其很有將可能成為新一輪央企整合的主角,所以才在土地市場“隱匿”了。

(責任編輯:張曉艷)
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