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深扒融創重慶世界花未來合作夥伴

發佈時間:2017/6/8 15:03:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:陳伊穎

(原標題:江湖不靠譜商人?深扒融創重慶“世界花”未來的合作夥伴)

最近這短時間裏,每週都要出席開發商活動的是范爺,而每週不買一棟樓就不自在的是融創。

前晚,孫宏斌又“購物”了——32.32億元,買下了大連潤德乾城的全部股權和債權,換來了大連開發區濱海新區1號地,總建築面積為約166.40萬平方米。

然而拖延症的彈房君今天要聊的,並非前晚的這個潤德海洋公園,而是上周的那朵重慶“世界花”。

在5月22日的股東大會上,孫宏斌曾表態:“暫不考慮增加持有型物業”。他認為持有物業投資很難算得過賬,且持有型物業比例比較重的公司近幾年都在吃虧,融創不希望這一塊拖累公司的發展,所以在這方面的投資會比較小心謹慎。

餘音還未繚繞盡,融創就入手了一棟超高層寫字樓——重慶江北嘴國際金融中心世界花項目。

與不久前融創收購的天津星耀五洲,以及昨晚的潤德項目類同的是,這幾個項目,都擁有了不靠譜的前東家,都被擱置了多年。尤其重慶的這一朵“世界花”,從規劃來看,可謂是當地甚至中國西部第一海拔的地標,但實際情況是,它現在已是當地馳名的“爛尾坑”。

21億收購金 ,債權高達19.8億

5月31日晚間,融創中國發佈公告,稱其間接全資附屬公司重慶融創與上錦建築(合作方)就聯合收購華城富麗(目標公司)的股權及債權與相關方訂立了股權轉讓協議、合作協議、財務顧問服務協議及合作開發協議等協議。

根據該等協議,重慶融創將收購目標公司60%股權及相關債權,總代價為21億元。其中股權代價1.20億,債權代價19.80億元。同時,重慶融創將為目標公司4.04億元的付款責任承擔連帶擔保責任。

截至目前,重慶信託持有目標公司95%股權,老虎資産持有目標公司5%股權。待收購事項完成後,重慶融創將持有目標公司60%股權,上錦建築持有目標公司35%股權,及老虎資産持有餘下5%股權,目標公司將成為融創中國的合營公司。

據融創公告披露,目標公司主要從事位於重慶的江北嘴國際金融中心項目的開發,該項目主要用作住宅及商業開發,總佔地面積約為2.91萬平方米,總建築面積約為71.39萬平方米,可售面積約為54.37萬平方米,目前全部尚未出售。

曾經規劃似蓮花,如今五年仍是坑

江北嘴是近年來重慶的新地標,而融創所收購的江北嘴國際金融中心項目,又是這個區域的地標建築。

彈房君查閱資料獲悉,2012年10月15日,重慶華城富麗地産擊敗北京首創、香港百利保控股等同行,以17.4億元拿下重慶江北城組團A13-1/05地塊,並將其規劃為集高端購物中心、甲級辦公、超七星酒店、國際會議、行政公寓等於一體的金融中心,其中還包括一棟101層,470米高的西部第一高樓、世界第七大高樓的主樓“世界花”。

至於為何取名“世界花”,華城方面的解釋是因為樓頂外觀像一朵盛開的蓮花,也寓意為重慶錦上添花。

從“香港華城”的微網志上可以看到,2014年1月時,這棟“世界花”曾計劃在當年的3月動工建設,預計2016年完成副塔和商業層部分,整個大樓計劃在4年後建成。但如今,經過了3年時間,據重慶本地人吐槽,目前這個項目就是一個大坑,“連爛尾樓都算不上,就是一個坑而已”。

華城富麗的股權出讓:左手倒右手?

坐擁重慶金融中心的完美地點,又規劃得如此高端大氣上檔次,卻落得五年一個坑的境地,不免讓人好奇,當初拿地的重慶華城富麗地産到底遭遇了什麼?

據天眼查所示,華城富麗註冊于2012年8月16日,註冊資本為2億元。在2014年4月17日之前的法人為高山雪,而後變更為陳均。 目前,陳均為公司董事長,高山雪為公司董事兼總經理,但在2012年拿下“世界花”地塊時,公司董事長為陳勇。

陳勇是誰?網路資料顯示,陳勇是上海同濟大學建築學學士,長江商學院EMBA工商管理碩士。曾主持龍湖北城天街、武漢寶麗金廣場等知名商業項目的建築設計,併發表《商業地産與區域經濟繁榮》、《購物中心研發要點》等專業論述,多次在博鰲論壇、住博會、全球設計博覽會等國際論壇上發表專業演講;2007年評為全球化人居生活10大建築師、2010年被評為重慶市十大青年建築師。

據靠近陳勇的人士透露,陳勇的妻子,即是高山雪,而目前華城富麗的法人陳均,也是陳勇的親戚,這家公司的實際控制人仍為陳勇。且陳勇只是參與龍湖北辰天街設計的設計師之一,而並非如網上資料所寫的“主持設計者”。

此外,天眼查所示,除了華城富麗,陳勇夫婦還擁有重慶華城希望房地産開發公司、重慶華城希望物業管理有限公司、重慶朗豪坊商業管理有限公司、重慶國色天香酒店管理有限公司、老虎資産等公司。其中,華城希望已于2016年申請了破産重整。

再看華城富麗,這家公司95%的股份在重慶國際信託有限公司手上,而只有5%在陳勇夫妻手中。究其原因,不外乎是資金緊缺。據重慶某銀行人士透露,當年重慶房地産行業正值低潮,銀行不批貸款給華城富麗拿地,因此陳勇夫妻才聯合了重慶國際信託。拿下地塊後,2012年,重慶國際信託公司還推出了“重慶江北嘴國際金融中心股權投資集合資金信託計劃”,期限兩年,共募集資金10.5億元,通過向華城富麗增資,用於“世界花”項目建設。

按照陳勇夫妻的邏輯,他們預備用信託的錢拿地,然後施工方墊資修樓,修了後再抵押給銀行還上信託的錢,再將房子銷售款還給銀行,付清施工費用。

2013年8月22日,中建五局三公司與“華城富麗”簽訂《重慶市江北嘴A13地塊(國際金融中心)項目施工合同》,約定了世界花的建設施工事宜,並交給華城富麗履約保證金3.5億。

但前前後後的這些錢,後來都成了泡影。據上述銀行人士透露,2014年時,市場不樂觀加上經營不善,華城富麗的資金鏈就已經出現問題,甚至引發與施工方、員工之間的多項法律糾紛。

彈房君查詢到,2014年11月7日,“世界花”的施工方中建五局三公司起訴華城富麗,要求後者退還履約保證金3.5億元,並按照《補充協議》約定支付利息直至付清之日,另外華城富麗還需支付逾期違約金700萬元,及承擔當案的所有訴訟費用。

此外,從2015年開始,華城富麗就不斷有包括研發中心暖通設計師、總裁辦助理設計師等員工上訴公司拖欠工資。

上述銀行人士毫不掩飾地説:“重慶當地的銀行都知道,陳勇基本就是個江湖騙子。但因為其背後複雜的債務關係、債務成本,以及開發資金的龐大,雖然華城富麗一直在找接手方,但都無人敢接。直至遇見了融創”。

但值得注意的是,有傳言説,融創中國此次的合作方——持股35%的上錦建築與持股5%的老虎資産,實為同一實際控制人控制下的關聯公司,即都為陳勇夫婦。

重慶寫字樓供大於求,減少自持或為上策

除了管理層的問題,“世界花”“五年一個坑”的命運,也與當地市場供求失衡相關。

戴德梁行研究部數據顯示,今年一季度,重慶甲級寫字樓市場存量增至155.7萬平方米,全市空置率升至47.5% ,環比去年上漲2.7個百分點。其中,江北區在新增供應帶動下空置率上漲至56.8%,較上季度上漲9.1個百分點。 而巨大的去化壓力,也令租金一度下調明顯,一季度重慶全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米90.6元。

雖然近一年來,重慶的住宅市場已開始明顯回暖,甚至成為全國熱點區域,但其寫字樓市場,似乎並不那麼理想。

戴德梁行重慶分公司總經理江冰河認為,從歷史數據來看,近年來重慶的寫字樓供應量大大超過吸納量,新增供應保持高位增長,市場一直處於供大於求的局面。在此背景下,2016年部分項目推遲至2017年入市,或將在短期進一步激化市場競爭。同時,部分項目為加速資金回籠,採取租售並舉的策略,其較低的售價吸引部分客戶購買自用,從而分流租賃市場需求。因此,預計未來5年內重慶的寫字樓市場大局面仍是供大於求,空置率與租金水準難以根本性改善。

但從長期來看,他也表示,在眾多利好政策加持下,重慶城市地位快速提升、對外吸引力增加,前來諮詢的外地客戶數量有所增長。且4月1日自貿區的掛牌有力促進了重慶金融業和保險業的發展,同時為寫字樓市場創造巨大發展空間。長期來看,隨著重慶經濟的快速發展以及供應的逐步平穩,供大於求的趨勢有望改善,市場發展將日益穩健。

而針對融創與這個項目,江冰河認為,江北嘴是未來重慶的重要金融中心之一,而融創是開發能力較強的房企,雖然目前江北嘴的寫字樓租金和空置率還未非常理想,但融創接手這個項目後,對整個區域都是一個很好的提振信號。

此外,融創進入重慶以後,在住宅方面的開發能力得到了市場的認可,尤其是玖璽臺大平層項目,在重慶獲得了不錯的口碑,攬獲了一批高端客戶的心。所以不排除未來融創將會對項目的功能做一些變更——在政策允許的條件下,和政府申請將酒店、部分辦公産品改成高端公寓等類住宅産品,快速變現。江冰河建議,“持有型物業確實會加大公司投資風險,但‘世界花’是個綜合體,融創完全可以通過做一些類住宅的高溢價産品,從其他方面尋找增值,盤活項目,降低寫字樓和商業的持有型風險”。

(責任編輯:張曉艷)
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