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別了,房奴!

發佈時間:2016/12/12 23:00:00 | 來源 :中國網地産

最近,彈房君的朋友圈被一篇文章刷屏了。文章講的是一對夫妻為了給兒子一個陽光溫馨美好的童年,在北京國子監大街旁的衚同裏租了一套不足65平的老房子,在和房東簽下十年租約後,花了40萬將這套房子整修成自己喜歡的樣子。很多人羨慕、感動,也有更多的人不理解:再添點錢就可以在外環首付一套房子了,10年後怎麼辦?……

女主人這樣説,“我們就是想把這十年過好,現在才是最重要的。”真正懂生活的人,未必非得買房子,租房子,生活也可以過的很好。

被刷屏的不止這一件事情。京城部分地塊住宅面積全部自持,並且有可能是70年,這難倒了一批開發商,他們絞盡腦汁,想出破局之道,一時間,長租公寓再次大熱起來。

上述內容不外乎説明瞭一個問題,無論從需求端還是供應端,中國的租賃市場都進入了一個時代性的變革階段。在高房價和日益嚴格的限購政策的倒逼下,人們的居住觀念和和消費觀念也在改變與升級,越來越多的人正在以租客的身份選擇生活方式,逐漸從“房奴”壓力中解脫出來。而隨著市場供應主體的多元化,租賃市場也衍生出諸多中高端需求,如何住的更好、更體面成為用戶選擇住房時最為關注的問題。

近日,鏈家研究院發佈的《租賃崛起》報告引發了業界的關注,這份報告指出,中國的租賃市場正在崛起,目前市場規模大概在1.1萬億左右,到2020年,租賃規模將達到1.6萬億,2025年有可能是2.9萬億,2030年將會超過4萬億。

三大數據透視中國租賃真相

隨著國務院、地方政府發佈政策鼓勵住房租賃業務,各路資本、開發商、仲介巨頭也蜂擁而至殺入住宅租賃市場,中國的租賃市場迎來了巨大的想像空間和最重要的風口。

新生藍海市場不成熟,在這個摸索試錯階段,往往存在一些問題。揭開迷霧見真相,中國的租賃市場目前到底處於什麼水準?

《租賃崛起》報告數據顯示,目前,我國租房人群在城市人群中的佔比非常低,僅為17%,而在美國的紐約、舊金山,日本的東京,這一比例都超過40%。其次,租金收入比(收入中租金的佔比)低,成熟市場通常把40%以上的收入花在租房上。

此外,租金規模在交易規模中的佔比也非常低。目前,中國的租賃市場規模是1.1萬億,房屋交易大概是15萬億,15萬億里麵包括10萬億的新房和5萬億的二手房,租賃規模與房屋交易額的比例是7%。

在美國,租金規模是5千億美金,房屋交易規模大概是1萬億美金,1萬億美金裏面90%是二手房,10%是新房。租賃規模與房屋交易額的比例是50%。在日本,這個比例更高,租金規模是8千億人民幣,而房屋交易額僅四五千億。

鏈家地産研究院院長楊現領表示,通過與市場相對成熟的發達國家相比較,中國的租賃市場相對於交易市場的發展非常不足。

對比國內,北上廣深的交易額達到了4.6萬億,而租金規模僅為2500億左右。“這就是所謂的‘供給結構錯配’,購最強,租更弱。” 楊現領指出。

錯配的不僅僅有供給結構,還有區域錯配、品質錯配和人群錯配。諸如,三四線城市租賃市場供應比較充足,一二線需求上升但供應不足;租客對於品質租賃的需求越來越多,但供給仍以政府為主導,局限在提供廉租房、公租房的政策框架內;越來越多的中高收入人群通過租賃解決住房需求,而高品質租賃産品的供給卻存在短缺。

不過,也正是這些錯配的存在使得中國的租賃市場有著巨大的想像空間。

楊現領預測,到2020年,中國的租賃規模將達到1.6萬億,2025年有可能是2.9萬億,2030年將會超過4萬億。未來五到十年,是中國的租賃市場增速最快的階段。

如何破局長租公寓運營痛點

中國的租賃市場之所以能夠引發關注,市場發展是大勢所趨,最關鍵的是長租公寓概念的引爆。

從最初鏈家搶先佈局自如,到後來在資本的支援下成長起來的蘑菇公寓、YOU+公寓等誕生,到目前各大開發商的殺入。可以説,在網際網路和大數據的推動下,長租公寓正在迅速膨脹。

野蠻生長背後則是滲透率低、租期短、資金成本過高、回報率低等諸多問題。

楊現領透露,在一線城市,品牌公寓的滲透率非常低。以北京為例,大概有120萬套的租賃住宅,其中40%是通過仲介,40%是二房東,10%是通過自如這些品牌公寓,還有10%是通過C2C市場,就是房東直租。這就是所謂的 “4411”市場格局。

“二房東這塊將走向管理規範的品牌公寓市場,連同已有的公寓品牌,這將成為市場主導性的力量。” 楊現領如是説,未來會變成“541”的市場格局,50%機構化管理,40%是仲介租賃市場,還有10%的房屋分享。品牌公寓、青年公寓將迎來最重要的發展機會,雖然存在一些挑戰,但想像力還是很大的。

不同於傳統地産開發以高週轉的模式為核心,物業的持有考驗的是企業的成本控制、運營管理能力。這是進入租賃市場的企業如萬科、龍湖等品牌房企所必須面對的問題,也是最大的挑戰。

“規模是門檻,運營能力是核心。”楊現領表示,目前這個市場上做的比較好的都是運營能力較強的企業,“這是租賃市場參與者的核心競爭力”。

一個企業如何要運營好長租公寓呢?

楊現領表示,首先它必須是一個仲介公司,有很強的獲房和獲客能力。第二,它得是一家裝修公司,從裝修開始到工期結束,管控好每一個環節。第三,它還得是一個很重要的服務公司,給租客提供最好的服務和産品。

(責任編輯:候迅)
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