主持人：下面請經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉先生作專題演講。

經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任 鐘偉

鐘偉：各位嘉賓大家早上好，非常高興有機會到“博鰲·21世紀房地産論壇”彙報我的想法。我的演講主題是青山遮不住，畢竟東流去。全國尺了70多個大中城市之外，還有380多個地級市，在座的各位都是開發商，過去幾年你所在的地級市和縣房價真的上漲了嗎，如果沒有的話，為什麼？北京上海房價的上漲跟你所在的區域有怎樣的關係，我們回顧過去幾年的情況，2007年土地為貨，資金為王，2008年金融危機，2009年是V型反轉，無準備復蘇。2010年是輝煌不再，巔峰永逝。現在房地産是快速增長，領先於GDP暴力的行業轉變為跟GDP同步增長，獲得穩定增長率的行業。

2011年主要是調控有序，不要指望限購限貸的政策會放鬆，應該規範化，全面化和持續化。

2012年會考慮其他更好的行業取代房地産作為經濟主題，2012年的主題是短期有運氣，長期有劫數，現在來看2013年乃至以後的運氣是不錯的，長期來看，這個行業的魅力已經過去了。之所以要進行這些回顧，顯示出研究有的時候還是靠譜的，這個經濟大勢，屬於銀行和地産的時代即將結束，屬於科技英雄的時代將重新登臺。

目前並不存在克強經濟學，他作過經濟學家和政府領導，但是李克強同志未來的十年將做什麼，還沒有付諸實施，因此目前對克強經濟學更多的是外界的猜測或者是引導李克強應該做什麼，因此我們對克強經濟學抱有懷疑和警惕，中國經濟我認為是要輸血，同時要制定週密的治療方案，病人身體康復一些再進行手術，病人康復之前，不能將輸血和輸氧都停掉，因此我不贊同克強經濟學的內容，如果這樣的話，中國經濟的增長將會放緩，就今明兩年來看，房地産行業相對是健康的，比地方債務平臺，比目前傳統的製造業，尤其是船舶、鐵合金和煤礦等等健康，至少來説房地産是今明兩年為數不多可以靠得住的。過去做鞋帽、服裝、家電一直到現在，基本上可以説地産爆髮式的增長已經結束了，2013年是中國銀行業最後一次兩位數的增長，今後銀行會跟房地産一樣，進入個位數的增長，始於地産和銀行的時代已經過去了，未來必須學會數理化，學會實體經濟。

地産趨勢，不是平臺便是高危的趨勢，為什麼要重視。2010年以來，土地出讓金少一點的年份是2.6、2.7萬億元，多一點的年份就是3、4萬億元，房地産的銷售的問題，商品房銷售的業績增長是快速的，從2010年、2011、2012年的情況來看，房屋的建設是20、40、50億平方米，但是銷售只有十幾億平方米，因此過去四年來説房地産已經進入個位數的平均增長期，未來2013年和2014年房地産年均複合增長不到6%，如果這個行業需要6%的複合增長，意味著2013年到2012年商品住宅的銷售套出要達到1.12億套是不可能的，也意味著2012年施工面積超過80億平方米是不可能的，因此房地産行業包括過去四年都是個位數增長的，沒有雙位數的增長。

今年上半年現金流大幅度的改善，房地産拿到了5萬多億元，投出了3萬億元，出現了2萬億元的現金，房地産的資金情況、銷售情況都是不錯的，下半年日子不會太差。我們還要看銷售的數據，2011年春節前後銷竣比是比較差的，達到1.2，此出現了供大與求，今年上半年賣了5億平方米的房屋，但是拿到預收許可的只有4億平方米，如果手持二至三個月的待售是正常的，如果行業出現5到6個月的待售就是不正常的。這些數據告訴我們，今年下半年到明年房地産企業拿地的熱情，新開工的熱情，投資的熱情是高的，但是銷售跟不上新開工和供應量的增長。

其他的因素也顯示房地産行業進入平淡期，如果未來出一點點的意外，例如推房産稅或者是調控政策，就會破壞房地産市場來之不易的微妙平衡，使得行業處於更高的風險狀態，或者是目前的行業是沒有事的，就怕天下本無事，庸人自擾之。

政治的遊戲規則

首先我們來看，未來的五至八年中國的稅收主要向誰搜刮，不是企業而是居民，目前中國政府11萬億的財稅中85%是來自於企業，15%是來自於中國的居民，也就是説中國的居民很少向中國政府納稅，高收入群體不納入，低收入無法納入，真正納稅的是中等收入人群白領，未來中國不靠投資和不靠企業，要靠消費的話，稅收的主體肯定是居民，包括房産稅、遺産稅等等，都會陸續的出臺。這就意味著，中國的居民在未來的稅負只增不減，中國企業未來的稅負負擔是只減不加。

房地産是政府、企業和個人的大三角中，政府是搜刮企業和個人，2005年到2008年期間，遊戲規則主要是針對開發商，2008年以後到現在出臺的各種房地産調控的主體主要是針對購房者，因此這個遊戲規則也改變了。過去二、三年開發商並沒有受到政府房地産政策的直接調控，但是購房者受到越來越多的限制和沉重的負擔。供給今後將進一步的惡化，今後的房屋賣給誰，賣給三類人，第一類是有錢人，第二類是剛需，第三類是改善型需求的人。

我們先看富人，如果你是投資客，現在還買房嗎，或者是作為富裕群體，是不是自己要購買房屋。有些因素是值得考慮的，首先炒房客消失了，太太炒房團、溫州炒房團沒有了，投機客完全的消失了，其次富裕群體有了除了房屋之外更多的選擇。越來越多的富人砸鍋賣鐵買信託，而不是買房屋。如果房地産信託年化收益率是10%，如果銀行的理財産品年化收益率4%到7%之間，這是無風險的，高收益的産品直接殺傷了房地産的投資需求，聰明人而言，寧可購買10%的信託，不會再購買房産。

投資者賣房的時候，可能會遇到房産稅、個稅和存量資産的納稅，高收入群體不再將房地産作為購買的首選。

其次是首次置業者，2001年到現在，請諸位想一下，還有誰沒有買商品房。我們只能説有兩類人，一類是年輕人，他們未來要組建自己的家庭。2011年之後，中國的年輕人進入婚姻階段，組建家庭數目的人群是不斷下降的。另一類是中低收入群體，他們本來就看著望而興嘆，未來也買不起，經過十年的房地産的調控，有能力購買房屋的，都已經購買了，這個行業的奶油已經撇掉了，剩下的就是糖水，給首次置業的人蓋房屋，就要小一些，離市區不要太遠，如果給中低收入群體蓋房屋，就是政府保障房的需求，而不是開發商的需求。

改善性需求在一、二線城市取代了首次置業者成為購房的主力，他們購買房屋往往是因為工作，因為子女教育，因為老人贍養，他們不停的變換購房的需求，因為這些人的實際需求。但是改善型需求雖然有足夠的經濟能力，但是開發商無法在城市和新區提供需求，因此他們是購置城市的二手房滿足自己的需求，這部分的需求跟開發商的需求不密切，這也是為什麼北上廣深城市核心區的交易量往往找過一手房，而且二手房的交易量超過了城市新房的交易量。面對投資需求的萎縮，面對首次置業能力的下降和改善型需求投奔存量房，開發商認為未來的市場有多大的拓展空間。

未來的政策不確定性，我個人認為房産稅和遺産稅有可能推出，取決於中國經濟如何運作。如果按照目前重慶或者是上海的模式確定房産稅，對房地産市場的影響是不大的。如果房地産稅觸及兩個問題，第一對房屋的存量進行徵稅，第二對持有環節徵稅，只要房産稅符合這兩個條件，任何的時候，出臺稅率只有千分之三到千分之五的房産稅，在政策出臺的1到5年，中國的房價是往下走的，而不是往上走的。因為房屋今天還是100%是你的，按照70年産權，如果千分之五的稅率，意味著從今天100%的房屋中明天就拿走了35%，房價怎麼會不往下走，因此房産稅的情況是存在的，什麼時候會推房産稅，儘管房産稅有很多的爭議，但是房産稅無非就是幾個要素，第一你是誰，第二，你的家庭成員是誰，第三，你和你的家庭在中國擁有包括宅基地、單位自建房、房改福利房、經濟適用房和商品房一共有多少，給一個房産稅的扣除法，然後對存量進行徵收。這些都意味著，公安、房産、民政、央行個人信貸的數據庫，從物理走向邏輯集中，走向大數據，在2014年下半年，可能就會完成，2015年上半年一些基礎數據比較好的東南沿海省份，包括遼寧、山東、江蘇、浙江、廣東初步具備開徵房産稅的條件，如果2015年上半年開徵房産稅的話，這一年應該是中國房地産見底回落的一年。

城鎮化讓很多人寄託了無限的想像，如何理解城鎮化，我沒有能力説得清楚，城鎮化是一個原因還是結果，城鎮化是地方政府往裏邊砸錢，還是地方政府往外撈錢，城鎮化真的能夠讓農民進城，能夠在縣城找到合適的工作嗎，他們真的能夠享受到跟市民一樣的教育、養老和醫療資源嗎。古代有句話，房産不下鄉，還有一句話，郡縣制天下安，縣和鎮的行政區化面積佔中國的93%，人口占了70%多，GDP佔了53%到54%，不要忘記，目前在中國的城市當中，還有2.38億人，他們稱之為城市常住人口，已經在城市有了工作，有了居所了，但是他們享受不到城市的教育養老和醫療的均等化，中國政府在未來不一定具備充分的能力，為2.38億常住人口解決公共服務，又怎麼能夠為現在住在農村購買能力不足，養老保障體系不夠的人，讓他們從村轉移到中心鎮和縣城創造養老體系，培養房地産業的增長點，投下40萬億元10年時間夠嗎，我們要打一個問號。

以發改委的第一稿是以小城鎮為核心的，直接被否掉了，第二稿城市群為主的小城鎮化被否掉了，因此城鎮化是人的城鎮化，是中國公民均等化的均等，受益最多的是醫療和教育行業，而不是房地産行業，如果硬説房地産業得益於城鎮化，最多是以保障房建設為主的、中低收入商品住房為輔的房地産業會受益，不要將房地産行業未來全部的希望寄託于新型城鎮化。

誰會倒下去

目前的房地産行業的杠桿率不足50%，一半的資金是借來的，這些企業是高杠桿，他們的母公司或者是自身的融資能力過去很強，但是未來不一定很強；二是高額的土地儲備，就是三、四線城市上千畝的土地增加價值的獲得；高待售面積，開發商已經將鬼城都建起了，拿在手裏。符合三高特徵的企業就是央企和地方國有企業，看起來現在很強大，但是未來房地産的平穩增長期，他們就會有問題。在2013年中國經濟運作主要的特點是國有企業不斷的加杠桿，民營企業不斷的去杠桿，國進民退是不爭的現實，如果要盤活貨幣存量的話，在當下大量長期低效甚至是無效的佔用土地資金和要素的資源必須收縮，甚至是兼併破産，誰在大量無效、低效的佔用地方資源就是地方政府和國有企業。他們如果不改變，中國經濟沒有結論。

經濟增長放緩，房地産行業正在進入平臺期，或者是現在是秋收季節，如果現在不秋收，不把果實裝滿，未來的冬天就很難度過。

遊戲規則逐漸變得危險，不利於渝開發上和購房者，與民爭利變成了主角。

樓市奶油已撇清，不要盼望新的奶油的出現。

房産稅觸及靈魂，觸及行業，是繼續運作還是脫軌運作。

三高企業多為國企，他們沒有未來，市場經濟改革的方向和民營經濟的未來一定會是中國經濟的未來的脊梁，謝謝大家。

主持人：鐘偉先生幾年在房地産趨勢發展方面給出了自己一致的判斷，今天的演講主題更是直接，以8個方便的分析作為證據，我們非常的感謝鐘偉先生的分享。

主持人：上午六個主題的演講，分別來自於相關的行業協會、建設部研究中心、也有來自學者和企業家。

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