CBRE世邦魏理仕今日發佈《2020年第四季度及全年北京房地産市場回顧及展望》。

一、優質寫字樓市場

——市場去化表現明顯好轉，擴租和搬遷需求凸顯

2020年第四季度，麗澤商務區兩個新項目入市，總計面積21.1萬平方米。全年新增供應錄得69.3萬平方米，新項目在下半年集中放量，從而促進了租戶在本區或區域間的搬遷需求。

本季度，新租需求中擴租和搬遷需求凸顯：大面積的擴租需求集中在科技新媒體行業的頭部企業；而搬遷需求中，保險、證券和基金等傳統金融機構較為活躍，同區或跨區搬遷交易有所增加。此外，醫藥及能源行業，特別是以新能源和環保科技為主的企業也開始在北京市場設立新辦公室。

本季度，全市凈吸納量繼續保持回升態勢，達到14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。從區域市場來看，望京表現最突出，在科技企業強勁需求的帶動下，貢獻當季全市近一半的凈吸納量；麗澤因高品質項目的陸續入市和相比其他商務區更低的租金，吸引了來自周邊區域和核心區租戶入駐；此外，CBD、燕莎、東二環和王府井等核心商務區去化表現亦有明顯好轉。

整體空置率環比上升0.3個百分點至17.9%。全市寫字樓平均租金環比下降0.6%。與此同時，業主針對高品質租戶所採取的積極租賃策略已贏得顯著成效。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部負責人 張冀蘇指出：“2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進入平穩復蘇軌道，市場信心持續恢復和提升。2021年，數字經濟、服務業開放等政策落地將為寫字樓需求持續注入新動能。另一方面，傳統核心商務區可租面積仍然充裕，新興區域新項目的逐步交付給租戶提供更多的區域選擇。供需兩旺之下，北京寫字樓市場‘雙迴圈’將迎來眾多機遇。” 

二、北京優質商務園物業市場

——下半年租賃強勢反彈，行業需求更為多元化

2020年第四季度，北京商務園區市場錄得兩個新項目交付使用，分別位於石景山和大興子市場，共計體量11.9萬平方米。全年優質商務園新增供應量達103.6萬平方米，創歷史新高。其中，朝陽電子城、海淀北清路、亦莊經濟技術開發區、石景山銀行保險産業園、順義空港等子市場新增供應均超過10萬平方米。

從需求端看，本季度需求更為多元化，除了來自科技相關的主力需求，金融科技、工業品製造、能源以及專業服務類都有活躍的租賃表現。季內全市商務園區市場錄得凈吸納量28.4萬平方米，破單季凈吸納量歷史紀錄。其中海淀和朝陽主要子市場吸納表現最突出：來自網際網路以及金融科技頭部企業的大面積租賃需求持續釋放，在中關村軟體園和上地等子市場完成多宗大面積成交，這些細分産業在海淀的集聚效應更趨明顯；得益於網際網路、文體娛樂以及專業服務業的活躍需求，朝陽電子城凈吸納量于本季由負轉正。下半年租賃活動的強勢反彈推升全年凈吸納量至35.5萬平方米。

本季度整體市場空置率環比下降2.3個百分點至23.1%。一些新增供應密集的新興子市場，業主依舊有較大的去化壓力，繼續下調租金使整體市場平均租金持續下行；而中關村軟體園、上地和東升科技園等子市場租金錶現穩健。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示：“近年北京商務園區與傳統商務區之間的關聯日益緊密，北京辦公區域版圖不斷向外拓展。未來隨著優質商辦體量規模、商務配套、基礎設施和産業資源導入的日趨成熟，海淀、朝陽、石景山、豐臺、大興等區的週邊辦公區域將承接外溢需求，推動北京辦公多中心格局的發展。”

三、優質零售物業市場

——王府井商業迭代更新，品牌首店成熱點

2020年第四季度，大悅城控股推出的最新産品線 “大悅春風裏”首個項目在大興開業，為區域帶來又一個優質零售物業。同時，位於王府井商業街的新燕莎金街和東安市場閉店全面升級改造。

購物中心季末紛紛推出年終特色陳列或主題展示，結合潮流IP提振消費，為消費者打造更具體驗感的消費場景，客流持續復蘇。例如國貿商城推出“為愛而生”主題活動，僑福芳草地推出“未來之森”, 北京apm聯合泡泡瑪特打造開箱展覽。新租需求緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以網際網路為依託的新零售開店較為活躍。在“首店經濟”政策的鼓勵下，全年錄得31個國際品牌首店入駐，其中餐飲類佔32%。季內vogue café亞洲首店在國貿商城開業，英學館亞太首店在僑福芳草地開業，另外日本連鎖室內運動場品牌Round1中國首店在大興愛琴海購物公園開業。

全市空置率環比上升0.6個百分點至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。體驗感更強、消費群更年輕的購物中心租金更有韌性，整體租金跌幅較上季有所收窄。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 商業部董事 趙志瑋表示：“有豐富互動體驗感的主題活動、日益多元化和細分化的品牌首店，成為零售物業吸引和競爭線下流量的熱點。而即將開幕的北京環球影城和第24屆冬奧會，不但為周邊區域的實體商業吸引客流，也為各大業主、商家的品牌活動提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國際品牌的拓展活動逐步回歸正軌，2021年零售物業的租賃需求將在先行復蘇的人氣帶動下進一步回暖。”

四、倉儲物流市場

——北京可租面積再緊俏，租戶進一步向環京區域佈局

2020年第四季度無新增項目交付。由於三季度以來市場租賃活躍，可租面積持續減少使得本季度凈吸納量有所回落，錄得1.5萬平方米。租賃需求主要來自第三方物流和電商，這兩大板塊全年亦成為需求的主力引擎。和往年相比，疫情後對醫藥、冷鏈類倉儲物流設施需求更為旺盛。

北京倉儲物流市場整體空置率環比下降0.6個百分點至3.4%，同比下降0.9個百分點。業主對租金增長的預期也進一步增強，租金環比加速上漲，下半年租金漲幅亦達到去年同期水準。可租面積有限和租賃成本增加，推動租戶進一步向環京區域佈局。其中，天津倉儲物流市場本季度凈吸納量達20.8萬平方米，多家電商、消費品製造和第三方物流企業錄得大面積租賃成交。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 産業地産部負責人 李虹指出：“2020年京津廊三地倉儲物流市場發展的協同性和層次感日趨成熟，北京市場業主積極在供給側進行改造提升，以迎合需求升級；天津市場日益鞏固的規模和成熟運營體系優勢使其成為當前租戶和投資者在環京佈局物流的首選；廊坊憑藉優越的區位和路網優勢，近年吸引眾多投資者和開發商的佈局，大量項目集中于2021年交付，短期內將為租戶提供大量選擇空間。”

五、投資市場 

——全年獲歷史第二高成交額，企業自用買家和外資表現活躍

2020年第四季度，北京共達成十三筆大宗交易，交易總額達148.4億元，全年總成交額638億元，僅次於2019年，達歷史成交額的第二高水準。

年底開發商為回籠資金，向市場出售多項優質資産。國內企業自用買家和國內險資為主的機構買家獲得了大量購入機會，二者在季內成交額中分別貢獻38%和34%。全年企業自用買家和外資表現活躍，各佔全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。

辦公類題材投資本季度獨佔鰲頭，其中純辦公産品佔總交易額的69%，而另外13%則來自一座以寫字樓為主體的綜合體和一座交易後將改造為辦公的零售物業。該類投資遍佈核心和新興區域，核心機會型、增值型和機會型等多種投資策略類型資産。全年純辦公産品成交額佔47%，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業合佔35%。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人 紀剛指出：“2021年北京市場投資活躍度將進一步增強，預期交易規模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續看好，受疫情影響造成的交易週期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。隨著新興辦公區域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外，近幾年地産基金投資的城市更新項目，這些項目陸續完成改造後，形成了有現金流的優質投資産品，為保險公司和主權基金等投資者，提供更多的購入機會。”