中國網地産訊 8月3日，貝殼研究院發佈《7月房企融資報告》。報告指出，1-7月房企債券融資規模折合人民幣約7379億元，同比下降7%，整體融資規模佔比2019年全年62.5%，2020年債券規模或將超越上年。

2020年前7月根據觀點網發佈數據顯示，TOP100房企銷售63363.9億元，同比增長1.7%，累計銷售同比增幅今年首次轉正；7月單月TOP100房企總銷售額11518.7億元，同比增長26.7%，較6月增速提升12.1個百分點，為前7月內最大增幅。政策層面，7月內深圳、南京、寧波、東莞等8城出臺收緊調控政策；與此同時，在7月末的中央政治局會議中再次重申“房住不炒”定位，延續“以穩為主”基調，預計至年末，“因城施策+精準調控”或將成為主要調控方式，促進房地産市場平穩健康發展。

整體數據：貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年1-7月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規模較上年同期下降7%。主要由於國內相對寬鬆的金融環境逐漸收緊，金融監管力度不斷升級；境外債市受到香港疫情復發與國際政治局勢影響。2020年前7月融資規模佔比2019年全年62.5%，隨著下半年到期債務高峰的到來，預計房企融資需求將持續增加，2020全年房企融資規模或將超越2019年水準。

結構分析：前7月境外債券規模佔比39%，較2019年同期下降11個百分點，主要受到4月“零發債”影響。2020年前7月境外債市受政治、經濟、疫情等諸多外部因素影響，波動性較大。預計至年末，境外債市都將存在較多不確定因素。

境內債市在短期寬鬆中保持活躍，自今年2月，連續5個月境內債券規模佔比超境外債券。隨著境內經濟的逐步復蘇，房地産行業金融層面將加大監管力度，以“防風險”為前提，而進入償債最為緊張的三、四季度，房企發債需求增大。在“需求大、監管嚴”的形勢下，房企在融資層面將面臨更為嚴峻考驗。

1、融資規模及結構：

整體數據：2020年7月單月，境內外債券融資共發行109筆，較上月增加26筆，發行規模折合人民幣約1234億元，環比上升41%，環比增速保持兩個月超40%（6月42%），同比上升6%。

結構分析：7月境外融資共發行27筆，融資規模約505億元人民幣，環比增長29%；規模佔比約41%，較上月下降4個百分點。境內債市，共發行82筆債券融資，較上月增加20筆，融資規模約728億元，環比增長50%。

趨勢分析：境外債市受外部因素影響，復蘇節奏被打亂，7月增速出現小幅收窄波動，未來仍存較大不確定因素。境內債市相對平穩，主要考驗來自金融環境趨緊與監管升級。

2、票面利率：

境內：7月境內債券融資平均票面利率為5.1%，較上月上升13%，境內融資利率近三個月持續走高，增幅呈擴大趨勢，隨著三、四季度償債高峰下房企發債需求的增長，境內利率或將持續上升。7月票面利率低於3%的境內融資共有6筆，佔比整體10%（10筆未披露利率），涉及5家房企，分別為招商蛇口、首開股份、上海臨港、市北集團、昆山城投。

境外：7月境外債券融資平均票面利率8.38%，較上月下降3%，主要受到九龍倉3.7%的低利率金融債拉低影響，其餘全部為企業債，企業債平均票面利率8.56%，其中8筆融資超過10%利率，佔比整體30%。

3、發行期限：

整體數據：整體上境內外融資債券發行期限均有所上升。7月境內債券融資發行平均期限為4.0年，較上月提升約3%，境外融資平均發行期限為3.5年，較上月增加21%。

趨勢分析：隨著房企銷售業績的快速復蘇，以及7月部分房企業績預告的發佈，帶來房企板塊久違走強，7月初出現多只個股漲停。估值走強，市場信心恢復都有利於融資發行期限的延長。

4、到期債務：

整體數據：7月境內外債券融資到期債務規模約1028億元，較上月增長43%，其中境內到期債務規模約848億元，佔比約82%，下半年整體償債壓力明顯高於上半年。

趨勢分析：從近18個月新增發債與到期債務關係看，2019年期間新增發債相較于到期債務走勢基本有1個月延遲，而進入2020年後兩者走勢基本一致，即償債高峰也是發債高峰趨勢加強。

從現有債券規模統計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規模超千億，房企償債壓力不斷增強，發債需求將長期保持高位。