2020年上半年發生了太多難忘的事，樓市亦如此。在經歷了市場的短暫休眠後，線上賣房開始風靡，第二季度，太原樓市的逐漸回暖並出現土拍熱潮。

太原樓市政策發生了不小的變化：《民法典》的落地，央行調整房貸利率政策重磅出臺、重申“房住不炒”的定位，城市調控政策的繼續……這一系列政策，從各個方面規範著行業健康有序發展。業內人士均認為，行業要穩定健康發展，必然經過一段變革的陣痛。走出舒適區，才能向更理性的健康發展。

正本清源：《民法典》落地未來影響最大

今年5月正式通過、將於明年正式實施的《民法典》，對於解決房地産及物業行業多年來因責權利界定不嚴謹帶來的糾紛、頑疾，以及保護百姓利益、維護社會文明及道德生態將産生深遠影響。

眾多業內人士認為，2021年元旦即將開始執行的《民法典》，對普通市民買賣房屋、居住方面的影響最大。其中，居住權的影響最大。

山西省房地産業協會法律事務部副主任、北京中倫文德太原律師事務所副主任張秋峰律師表示，舉個最簡單的例子，假如夫妻雙方離婚時在離婚協議中約定，離婚後的房屋所有權歸一方使用，另一方對其中的一部分房屋享有一定期限或者終身的居住權。居住權不得以轉讓、繼承的方式流轉，設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權即消滅。

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財産，這一點也將和以往大不同。抵押財産轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財産的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財産轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

對於市民關注廣泛的高空拋物問題，也對責任進行了明晰。從以往的實際情況來看，高空拋物事件的受害者，往往因找不到拋物人而難以維權。之前施行的侵權責任法第87條規定，對於找不到拋物人的情形，全樓業主共同承擔賠償。而在《民法典》中，進一步規定了高空拋物的法律責任，禁止從建築物中拋擲物品。從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建築物使用人給予補償。可能加害的建築物使用人補償後，有權向侵權人追償。這一條款還新增了“建築物使用人在賠償後可追償”的條款，並明確了物管機構需履行防範義務、公安等機關負有調查義務等。太原房産局物業科科長劉宏偉表示，此法條從立法上阻卻“高空拋物”等危險行為發生，同時應加強法治宣傳教育，讓所有公民認識到高空拋物行為的違法性質，自覺遵守法律，避免發生高空拋物行為。在侵權責任方面，民法典還明確，“從建築物中拋擲物品，或是從建築物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任”。

《民法典》的落地，對市民生活影響最大。

珠聯璧合：連續倆月多部門聯合維穩

3月，太原市房産管理局、太原市住房公積金管理中心等七部門聯合發佈《關於有效應對疫情保障城鄉建設有序推進促進房地産市場平穩健康發展的通知》，涉及新建商品房政策扶持，工程建設資金投入，住房公積金政策支援等多方面內容。

4月，太原市房産管理局聯合市規劃和自然資源局等三部門于4月30日發佈《關於保持房地産市場平穩健康發展的若干意見》，出臺房地産六條新政，涉及預售許可、戶型優化等。具體內容包括商品房預售許可、土地出讓價款繳納、商品房戶型優化調整、公積金貸款、住房租賃、市場監管六個方面內容，支援房地産企業復工復産，推動房地産領域“放管服效”改革。

連續兩個月，太原多部門聯合出臺兩份維穩市場的通知意見，二者珠聯璧合，既在短期內給困難企業以真金白銀的幫助，又在中長期內在政策面上給與了大力度的扶持。

這其中，包含了很多加大扶持新建商品房的政策。因疫情影響施工建設的，已經取得施工許可證範圍內的樓幢申請預售許可時，預售部分投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上即可。新建商品房預售資金監管由全程監管調整為對用於支付工程建設等費用的重點監管，商品房預售資金重點監管額度達到監管項目總預售款的40%即可，對信用評價等級A級（含）以上的房地産企業，重點監管額度可適當放寬5%。加快新建商品房網簽備案，3月底前完成所有合理銷售房屋的網簽備案，維護好商品房買賣雙方合法權益。

鼓勵和支援企業通過手機APP應用、網際網路、電話等多種渠道為群眾提供線上商品房銷售、仲介活動，實現“不見面”服務，幫助促成房地産交易。但與此同時，新建商品房必須取得商品房預售許可、存量房必須經房源檢驗後，方可掛牌展示銷售，確保群眾購房放心、安心。

鬆弛有度：公積金扶持＋收緊

3月5日，太原市住房公積金管理中心出臺了《關於積極應對新冠肺炎疫情實施階段性住房公積金減負保障政策的通知》，主要包括一線醫務工作者等職工不能正常償還住房公積金貸款不做逾期處理，適度加大困難職工租賃住房提取支援力度，全力支援困難企業實施階段性緩繳等內容。

4月30日起，太原市住房公積金管理中心發佈明確購房套數認定標準，通知分別從認房又認貸、首套房認定標準、二套房認定標準、二套以上住房認定標準、不計入套數和貸款次數的認定情況、住房套數、貸款次數的查詢途徑等方面作出規定。

這兩則新政，一方面給繳存企業和繳存職工都給與了扶持，同時又對貸款門檻進行調整，給真正需要解決住房問題的購房者以貸款保障。

根據太原市政府2018年5月出臺的限購政策規定：購買首套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%，貸款利率按基準利率執行；購買第二套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低於40%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。公積金貸款的首付比例同上。

此次調整後，公積金貸款執行“認房又認貸”。即以前有過一次房貸或買過一次房，再次買房就算二套。認房又認貸有3種情形，對於借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售合同的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房；借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房；還有一種情形是，銀行通過查詢徵信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。

煉性修真：城鎮建築全面執行綠色標準

除了對市場方面的政策調整，山西建築也開始練“內功”。4月，我省出臺了《綠色建築專項行動方案》，今後，全省城鎮新建建築將全面執行綠色建築標準。2020年，綠色建築佔新建建築面積的比例達到50％。

綠色建築，顧名思義是能達到節能減排的高品質建築，在全壽命週期內，節約資源、保護環境、減少污染、為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高品質建築。

業內人士表示，從整體市場走向來看，我國對於推進建築節能和綠色建築發展的趨勢和政策扶持，在“十三五”已經到達了一個全新高度，綠色建築市場的發展目標也從綠色建築認證轉變成把節能及綠色發展理念延伸至建築領域的各個方面。

除此之外，房地産服務公司將繼續挖掘現存物業運營維護及其可持續潛力，對現存物業的有效改造將會給業主和用戶帶來積極的收益。綠色建築改造後一年內可平均降低運營開支的4%，預計5年內平均降幅可達9%。除一線城市LEED發展以外，深耕二線三線城市新建建築市場是未來兩年的發展趨勢。

方言矩行：租房改建有新規

房屋租賃市場，近兩年來受到了太原市的重點關注及發展。

6月，《山西省租賃住房改建導則(試行)》印發，從技術標準和管理使用上對租賃住房改建活動予以規範，保障租賃住房安全，增加租賃房源供給，改善群眾租住環境。其中明確，臥室不得隔斷出租，不得將過道、廚房、衛生間、陽臺、儲物間和地下儲藏室改建為居室。

近年來，我省住房租賃市場迅速發展，為解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題發揮了重要作用。但仍存在一些問題，如新建租賃住房供應量少，存量房源戶型與新市民需求不匹配，非住宅改建為租賃住房缺乏技術標準，在租住需求旺盛的城市甚至出現了違規改造房屋出租、違規隔斷群租等亂象。

《導則》發佈後要求，商業辦公用房、工業廠房等非住宅，需經批准進行集中式改建，應對原建築結構進行安全性鑒定，不符合租賃住房使用要求的應採取加固措施，公共區域應配置餐廚、衛浴、休閒、健身等設施設備，滿足承租人公共活動和社會交往等需求。

商品住房進行分散式改建，應以原設計的房間為最小居住單位，臥室不得隔斷出租，不得將過道、廚房、衛生間、陽臺、儲物間和地下儲藏室改建為居室或影響、破壞其功能使用。改建使用的材料設備和工程竣工後室內空氣品質應符合有關規定，不得危及承租人安全和健康。

吐故納新：養老設施要成小區“標配”

就著開發企業全生命週期産品的理念延續，5月，山西省政府發佈《關於推進養老服務發展的實施意見》指出，新建住宅小區要與養老服務場所同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付。無養老服務設施的老舊社區，由縣級政府採取購置、置換、租賃或在小區內選址新建的辦法解決養老服務場所。到2022年，配建設施達標率達到100%。

養老設施將成為未來住宅的必備條件之一。今年，山西將鼓勵房地産業與康養産業融合發展，鼓勵和支援房地産開發企業開發建設康養項目，有條件的城市可在新建房地産開發項目中試點配建一定比例的養老公寓等，物業服務企業要與醫療機構、養老服務機構密切協作，併為其提供便利服務。

標新立異：太原建築色彩應柔和雅致

4月底，太原市規劃和自然資源局發佈《太原市建築景觀風貌規劃管控導則》，為了塑造太原城市特色，加強建築景觀風貌管控，提升公共空間品質，推進城市設計引導系統化、精細化、規範化，制定了太原市建築景觀風貌規劃管控導則。

建築立面風格要求充分反映太原地域文化、氣候特徵、時代精神，反映建築功能類型特徵，與街道、街區整體風格相協調。太原建築色彩應柔和雅致，不得大面積採用高彩度原色。位於山體眺望點、標誌性高層建（構）築物、機場起降航線等視閾範圍內的建築，屋頂色彩應統一協調，採用防反光材質，禁用高彩度、高反射度的屋頂材料。超過10棟的住宅項目，宜結合群體建築佈局，在建築行列之間或組團間進行色彩分區。

每個城市都有自己的“性格”，城市的形象也需要精心設計，在努力建設綠色化現代山水城市的今天，太原對城市風貌、色彩等方面的要求令人耳目一新。