武漢市人民政府令

第296號

《市人民政府關於修改〈武漢市住宅專項維修資金管理辦法〉的決定》已經2019年8月27日市人民政府第96次常務會議審議通過，現予公佈，自公佈之日起30日後施行。

市長 周先旺

2019年11月26日

市人民政府決定對《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》作如下修改：

刪除第十三條第二款。

《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》根據本決定修改後，重新予以公佈。

武漢市住宅專項維修資金管理辦法

（2011年3月25日市人民政府令第216號公佈。根據2018年5月2日市人民政府第56次常務會議審議通過的《關於修改〈武漢市住宅專項維修資金管理辦法〉的決定》第一次修訂。根據2018年12月20日市人民政府第76次常務會議審議通過的《市人民政府關於修改和廢止部分市政府規章的決定》第二次修訂。根據2019年8月27日市人民政府第96次常務會議審議通過的《關於修改〈武漢市住宅專項維修資金管理辦法〉的決定》第三次修訂）　　

第一章 總則

第一條 為了加強本市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》《武漢市物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內商品住宅（含經濟適用住房、廉租住房等保障性住房）、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。

本辦法所稱住宅共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作，日常管理工作由市住宅專項維修資金管理機構承擔。

區房屋行政主管部門負責本轄區內住宅專項維修資金的交存、使用的管理工作。

財政、審計、國土規劃、質監、公安消防等部門按照各自職責，做好住宅專項維修資金管理的相關工作。

各區人民政府(含武漢東湖新技術開發區管委會、武漢經濟技術開發區管委會、市東湖生態旅遊風景區管委會，下同)負責本轄區內住宅專項維修資金管理的綜合協調工作；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內住宅專項維修資金管理的相關工作。

第二章 交存

第六條 下列物業的開發建設單位和業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬於售後公有住房的，售房單位也應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅（含住宅小區內的非住宅或者結構與之相連的非住宅，下同）的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

（一）開發建設單位按照物業總規模建安造價的1.5％（配置有電梯的按照2.5％）交存；

（二）購房人按照所擁有物業的建築面積交存，每平方米建築面積交存金額為每平方米建安造價的5％。

市房屋行政主管部門應當根據市建設行政主管部門公佈的建安造價確定、公佈首期住宅專項維修資金的具體交存標準，並適時調整。

第八條 售後公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

（一）購房人按照所擁有物業的建築面積交存，每平方米建築面積交存金額為本市房改成本價的2%；

（二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 開發建設單位、業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。

第十條 市房屋行政主管部門應當會同有關部門，按照公開、公平、公正的原則，根據商業銀行的服務品質等因素，依法擇優確定本市住宅專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），並向社會公佈。

專戶管理銀行負責辦理住宅專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項。市房屋行政主管部門應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，就專戶管理銀行提供的上述服務事項及住宅專項維修資金使用所涉及的第三方監督服務的內容進行約定。

第十一條 商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發建設單位在商品房銷售合同中約定。

開發建設單位應當在辦理項目不動産首次登記前按照物業總規模交存住宅專項維修資金。

不動産首次登記時尚未售出的房屋，開發建設單位還應當作為業主交存首期住宅專項維修資金；房屋售出後，購房人應當向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。

第十二條 售後公有住房的購房人應當在辦理房改手續時交存首期住宅專項維修資金或者委託售房單位交存。

公有住房的售房單位應當自收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條 購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。

第十四條 業主大會成立前或者業主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金管理機構在專戶管理銀行開立銀行專戶進行代管，實行專款專用。

開立商品住宅專項維修資金專戶，業主交存的住宅專項維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；開發建設單位交存的住宅專項維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，按幢設分賬，未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬。

開立售後公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十五條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房的售房單位應當使用由財政部門統一印製的住宅專項維修資金專用票據。

第十六條 業主大會成立後，要求劃轉住宅專項維修資金的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意，並同時對以下事項進行表決：

（一）專戶管理銀行的選定；

（二）住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法；

（三）確定業主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人的決議；

（四）應急維修授權協議書；

（五）市房屋行政主管部門認為需要由業主大會確定的與住宅專項維修資金有關的其他事項。

業主大會通過關於上述事項的決議後，業主委員會應當到選定的專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金專戶。

第十七條 業主委員會應當在業主大會通過劃轉決議之日起10個工作日內，到區房屋行政主管部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉手續，並提交業主大會關於本辦法第十六條所列事項的決議。

申請材料齊全的，區房屋行政主管部門應當自受理之日起10個工作日內報告市住宅專項維修資金管理機構；市住宅專項維修資金管理機構應當自收到報告之日起10個工作日內通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會住宅專項維修資金專戶，並將有關賬目移交業主委員會。

第十八條 劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府簽訂發生本辦法規定的緊急情況時，同意所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修並從維修工程涉及的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

第十九條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中；用於支付評估、監理等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的評估、監理單位賬戶中。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應當經業主大會決定，登出原銀行專戶，開立新專戶，並報區房屋行政主管部門備案。

第二十條 業主分戶賬中住宅專項維修資金餘額不足首期應交存額30%的，應當按照業主大會決定的續交方案及時續交住宅專項維修資金。尚未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市房屋行政主管部門會同市財政部門制定。

第三章 使用

第二十一條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

業主不交存住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十二條 住宅共用部位的維修和更新、改造範圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；

（四）建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；

（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

（六）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；

（七）公共區域門窗或者窗紗破損的；

（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十三條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：

（一）電梯及主要部件的維修或者更換；

（二）避雷設施不能滿足安全要求的；

（三）監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外；

（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；

（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；

（三）屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；

（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；

（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。

業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。

第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。沒有物業服務企業的，成立業主大會的由業主委員會提出使用方案，未成立業主大會的由社區居民委員會組織相關業主提出使用方案；使用方案應當包括申請使用住宅專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容；

（二）業主委員會或者社區居民委員會應當組織業主對使用方案進行表決，並經住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔該範圍內建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日；

（三）使用方案通過後，業主委員會或者社區居民委員會持住宅專項維修資金使用備案表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料，向區房屋行政主管部門提出備案申請；

（四）材料齊全的，區房屋行政主管部門自受理之日起3個工作日進行備案，並向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知，劃轉金額不超過預算資金50%；

（五）業主委員會或者社區居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；

（六）工程驗收合格後，業主委員會或者社區居民委員會持下列材料向區房屋行政主管部門辦理撥付維修和更新、改造費用餘額的手續：

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.其他相關材料。

（七）材料齊全的，區房屋行政主管部門應當在3個工作日內，向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造費用餘額的通知。

第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）業主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區房屋行政主管部門備案；區房屋行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定的，應當責令改正；

（四）業主委員會按照區房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，並通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

（五）工程竣工後，業主委員會在物業管理區域內公示工程品質驗收報告和維修費用決算情況。

第二十七條 鼓勵業主大會在管理規約和業主大會議事規則中就住宅專項維修資金使用等問題約定以下表決方式：

（一）委託表決：業主將一定時期、一定額度內住宅專項維修資金使用事項的表決權，以書面形式委託給業主委員會或者業主代表行使；

（二）集合表決：業主大會對特定範圍內的住宅專項維修資金的使用事項，採取一次性集合表決通過後，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用；

（三）默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意住宅專項維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；

（四）異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分佔建築物總面積三分之一以下且佔總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第二十八條 住宅專項維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度，具體辦法由市房屋行政主管部門另行制定。

第二十九條 共同承擔住宅專項維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與維修和更新、改造項目的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監督管理。

第三十條 發生危及房屋使用安全和人身財産安全，嚴重影響業主正常生活的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，業主委員會或者社區居民委員會應當將使用方案向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日；業主無異議的，業主委員會或者社區居民委員會持住宅專項維修資金使用申請材料，向區房屋行政主管部門提出備案申請，並按照下列規定使用住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由業主委員會或者社區居民委員會按照本辦法第二十五條第（四）項至第（七）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，由業主委員會按照本辦法第二十六條第（四）項至第（五）項的規定辦理。

前款所稱緊急情況包括：

（一）屋面、外墻嚴重滲漏；

（二）電梯故障；

（三）樓體外立面有脫落危險；

（四）消防設施設備故障；

（五）二次供水設施設備故障，但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外；

（六）共用排水設施設備因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（七）供配電系統設施設備故障；

（八）危及房屋使用安全和人身財産安全，嚴重影響業主正常生活的其他緊急情況。

發生特別緊急情況，不及時排除險情，將嚴重危及房屋使用安全和人身財産安全的，區房屋行政主管部門可以先行受理，並在當日會同業主委員會或者社區居民委員會組織相關單位進行現場勘查；情況屬實的，在1個工作日內按照不超過工程概算50%的比例預撥工程款；工程竣工後，業主委員會或者社區居民委員會組織工程驗收、做好工程造價決算，向列支範圍內全體業主公示7日後，在3個工作日內進行備案並據實撥付剩餘工程款。

第三十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以按照下列程式組織代修，維修費用從住宅專項維修資金中列支：

（一）組織相關專業部門進行鑒定並出具鑒定報告；

（二）由具有相應資質的施工單位製作工程預算並經工程造價諮詢機構審定；

（三）組織施工單位進行搶修；

（四）會同相關業主對維修工程進行驗收後，將工程費用在該物業區域內公示7日；

（五）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以根據應急維修授權協議書按照前款規定的程式組織代修，維修和更新、改造費用從住宅專項維修資金中列支。

第三十二條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十三條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用於購買國債。

不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於抵押、質押等擔保行為。

第三十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。

第四章 監督管理

第三十五條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移；未按規定交存住宅專項維修資金的，應當按照規定補交。

第三十六條 房屋滅失的，在辦理登出登記時按照下列規定返還住宅專項維修資金：

（一）屬於業主所有的住宅專項維修資金返還業主；

（二）屬於公有住房售房單位所有的住宅專項維修資金返還公有住房售房單位；公有住房售房單位不存在的，按照其財務隸屬關係，收繳同級國庫。

第三十七條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會前的代管期間，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會後的自主管理期間，應當每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項維修資金賬目。

第三十八條 專戶管理銀行應當定期向市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會發送住宅專項維修資金對帳單。

市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。

第三十九條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，應當每年至少1次向業主、公有住房售房單位公佈下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公佈的情況有異議的，可以要求復核。

第四十條 住宅專項維修資金在劃轉業主大會前代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理後，經業主大會投票通過，業主委員會可以聘請專業機構對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監督，審計監督費用可從住宅專項維修資金中列支。

第四十一條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規定執行。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十二條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。

第四十三條 市房屋行政主管部門應當會同市財政部門組織相關單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規範和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

第五章 法律責任

第四十四條 開發建設單位違反本辦法規定將房屋交付給購房人的，由區房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不予改正的，每套處以5000元以上30000元以下罰款。

第四十五條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）的規定予以處理。

第四十六條 違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》（國務院第427號令）的有關規定予以處理。

第四十七條 專戶管理銀行違反本辦法規定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規定程式而支出資金的，或者發現資金支出違反本辦法規定而未向市房屋行政管理部門及時報告的，市房屋行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協議，情節嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。

第六章 附則

第四十八條 市房屋行政主管部門可以依據本辦法制定實施細則。

第四十九條 本辦法自2011年5月1日之日起施行。